Nachbarn, Mieter und Miteigentümer können bei geplanten Bau- und Sanierungsmaßnahmen durchaus ein Wörtchen mitreden. Unter gewissen Voraussetzungen haben sie sogar das Recht bestimmte Maßnahmen am Wohneigentum zu verhindern oder zu erzwingen.
Bei Baulichen Maßnahmen sind die Vorgaben aus dem Bebauungsplan, der Landesbauordnung, dem Baugesetz, aber auch aus dem Nachbarschaftsschutz sowie die Rechte von Miteigentümern und Mietern zu berücksichtigen. Hier erfährst du wo ein Einverständnis zu Baumaßnahmen nötig ist.
Inhalt
Nachbarschaftsschutz
Jedes Bauvorhaben muss natürlich den gültigen Rechts-Vorschriften entsprechen. Diese werden zum Beispiel im Baugesetz, den Landesbauordnungen und von den Gemeinden festgelegt und sind im zum Beispiel im Bebauungsplan nachzulesen. Neben gestalterischen Vorgaben geht es dabei auch oft um Regelungen im Sinne des Nachbarschaftsschutzes.
Das sind zum Beispiel Regelungen zu den Gebäudeabständen, dem Einbau von Fenstern oder Balkonen direkt zum Nachbarsgrundstück hin oder auch Abstände von anderen Anlagen wie Wärmepumpen, Brunnenbohrungen etc. Die Abstandsflächen sind in den einzelnen Landesbauordnungen festgelegt. Mehr zum Bebauungsplan, den Baugrenzlinien und Abstandsflächen findest hier.
Weicht ein Vorhaben von diesen Regelungen ab, sollte das möglichst früh im Planungsstadium mit den betroffenen Nachbarn abgestimmt werden. Grenzabstände können zum Beispiel mit einer Einwilligung der betroffenen Nachbarn unterschritten werden. Das Einverständnis betroffener Nachbarn ist also Grundvoraussetzung für eine mögliche Ausnahme und Befreiung von geltenden Vorschriften (siehe hier) aber noch lange kein Garant für die Genehmigung von Ausnahmen.
Mieter
Möchtest du umfangreiche Sanierungs- oder Modernisierungs-Maßnahmen in einem Haus mit Altmietern durchführen? Dann gibt grundsätzlich zwei Möglichkeiten:
Mietvertrag soll gekündigt werden
Wer die vermieteten Räumlichkeiten in Zukunft selbst oder anders nutzen möchte, strebt vermutlich die Kündigung der Mietverträge an. Zunächst sollten also die Mietverträge durchgesehen und auf bestehenden Kündigungsfristen überprüft werden.
Ist eine Kündigung aufgrund der Mietverträge zum gewünschten Zeitpunkt nicht möglich, muss mit den Mietern eine andere Lösung gefunden werden. Eine Möglichkeit dabei ist eine finanzielle Einigung mit den Mietern zur vorzeitigen Beendigung des Mietvertrags. Die zusätzlichen Kosten durch die vorzeitige Entmietung müssen in der Kostenplanung nätürlich mitberücksichtigt werden.
Mietvertrag soll aufrecht bleiben
Oft ist eine Kündigung des Mietvertrags aber nicht gewünscht oder auch nicht möglich. Kommt es zu großen Umbau- oder Sanierungsarbeiten am Gebäude, kann es aber dennoch nötig werden dieses ganz oder teilweise zu räumen. Dann müssen die Mieter zum Beispiel vorübergehend wo anders untergebracht werden. Oder es gibt die Möglichkeit, dass die Mieter wärend unterschiedlicher Bauabschnitte, vorübergehend innerhalb des Gebäudes umziehen.
Auch dadurch entstehen zusätzliche Kosten, die berücksichtigt werden müssen:
- Mietausfälle, Mietkürzungen oder Entschädigungszahlungen während der Baumaßnahmen
- Vorübergehende Unterbringung in anderen Räumlichkeiten sowie die damit entstehenden Umzugskosten.
Miteigentümer, Eigentümergemeinschaft
Wer eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus besitzt oder kaufen möchte, hat es mit einer Eigentümergemeinschaft zu tun. Hier gilt das Wohnungseigentumgesetz (WEG). Darin wird zwischen dem Sondereigentum (der eigenen Wohnung) sowie dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum unterschieden. Im WEG wird genau geklärt welche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum welcher Zustimmung bedürfen.
Gemeinschaftseigentum
Als Gemeinschaftseigentum gelten zum Beispiel das Grundstück, alle Außenwände, Fundamente, Dach, Geschoßdecken, tagende und aussteifende Bauteile, Fenster und Türen (wenn nicht innerhalb der Wohnung). Auch das Treppenhaus, der Heizungskeller und gemeinschaftliche Haustechnik und Leitungen gehören zum Gemeinschaftseigentum.
Wer nun im Zuge der Sanierung oder des Umbaus das Gemeinschaftseigentum berührt, muss sich zuvor die Einwilligung der Miteigentümer holen. Dabei werden die folgenden vier Gruppen von Maßnahmen unterschieden:
- Instandhaltung (Reparaturen, gesetzliche und behördliche Auflagen aus dem Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) und Brandschutz): hier genügt eine einfache Mehrheit – mehr als 50% der Anwesenden müssen zustimmen.
- Modernisierung bei Reparaturanlass: Es genügt eine einfache Mehrheit – mehr als 50% der Anwesenden müssen zustimmen.
- Modernisierung ohne Reparaturanlass: 75% aller Eigentümer und mehr als 50% der Miteigentumsanteile müssen zustimmen.
- Bauliche Veränderung: Auch hier genügt eine einfache Mehrheit, aber auch alle betroffenen Eigentümer müssen zugestimmt haben.
Der genaue Gesetzestext ist im WEG (DE) nachzulesen.
Beispiel: Dachausbau
Ein ungenutzter Dachraum in einem Mehrparteienhaus soll ausgebaut werden und als neue zusätzliche Wohnung genutzt werden. Da das Dach Gemeinschaftseigentum ist und somit alle Miteigentümer betrifft, müssen auch alle Eigentümer der Änderung zustimmen. Außerdem ist eine neue Teilungserklärung nötig und eine notariell beurkundete Grundbucheintragung.
Beispiel: neue Fenster
Es wird ein Neueinbau und eine Vergrößerung von Fenstern oder Dachfenstern gewünscht. Der Einbau von neuen Fenstern und Dachflächenfenstern gehört zu baulichen Veränderungen, die das Erscheinungsbild verändern. Auch hier müssen alle Eigentümer ihre Zustimmung erteilen, unabhängig davon ob das Fenster von ihrer Wohnung aus sichtbar ist.
WEG in Österreich
In Österreich ist die Gesetzeslage ähnlich, auch hier gibt es ein Wohnungseigentumsgesetz WEG. Es entscheidet jeweils die einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer, berechnet nach ihren Miteigentumsanteilen. Es wird zwischen Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung und jener der außerordentlichen Verwaltung unterschieden.
- Ordentliche Verwaltung betrifft Maßnahmen zum Erhalt, die Behebung ernster Schäden, die Rücklagen, Versicherungen, Bestellung eines Verwalters, Aufnahme von Darlehen etc. Hier entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer (nach Eigentumsanteilen).
- Außerordentliche Verwaltung hierunter fallen Maßnahmen die über die ordentliche Verwaltung hinausgehen, zum Beispiel Modernisierungen die über den Erhalt hinausgehen oder andere bauliche Veränderungen. Auch hier entscheidet wieder die einfache Mehrheit. Doch kann jeder der Überstimmten per Antrag die gerichtliche Aufhebung des Beschlusses beantragen. Das Gericht hat den Beschluss aufzuheben, wenn der Antragsteller durch den Beschluss übermäßig beeinträchtigt würde oder für ihn Extrakosten die nicht durch die Rücklagen gedeckt werden können entstehen würden.
Hier findest du den Gesetzestext zum Wohnungseigentumsgesetz in Österreich.
Autorin: K.R.
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