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Auch für Altbauten gibt es gewisse Pflichten durch das GEG (Gebäude-Energie-Gesetz). Sanierungspflicht und Nachrüstungspflichten im Altbau gibt es zum Beispiel bei Umbau oder Erneuerung, Eigentümerwechsel durch Hauskauf, Erbe oder Schenkung.

Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel

Mehrfamilienhäusern und Ein- und Zweifamilienhäusern in Deutschland müssen grundsätzlich gewisse Mindestanforderungen nach dem Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) erfüllen. Bis Ende Oktober 2020 galt die EnEV (Energiesparverordnung), die nun durch das GEG abgelöst wurde.

Sanierungs- bzw. Nachrüst-Pflichten nach GEG gelten in allen Fällen des Eigentümerwechsels – sei es durch Hauskauf, Erbe oder Schenkung – ausgenommen sind nur Ein- und Zweifamilienhäuser, die bereits am 1.2.2002 vom Eigentümer selbst bewohnt wurden. In allen anderen Fällen gilt:

  • Alte Heizkessel erneuern: Über 30 Jahre alte Heizkessel müssen erneuert werden, wenn sie flüssige oder gasförmige Brennstoffe nutzen (zB.: Gas oder Öl). Ausgenommen sind Niedertemperatur- oder Brennwertkessel, Heizkessel mit einer Nennleistung unter 4kW oder über 400kW, Anlagen die nur zur Warmwasser Bereitung dienen, Küchenherde oder Heizgeräte die hauptsächlich für einen Raum ausgelegt sind und auch Warmwasser liefern. Zentralheizungen müssen mit Regelungen nachgerüstet werden. Wenn Wasser der Wärmeträger ist, müssen Thermostate zur raumweisen Temperatur-Regelung installiert werden. Hier findest du mehr zu den unterschiedlichen Heizungsarten. Die Heizungsoptimierung und der Heizungsaustausch wird übrigens gut gefördert, mehr dazu hier.
  • Warmwasserführende Rohre dämmen: Ungedämmte Heizungs- und Warmwasser-Rohre oder Armaturen müssen in unbeheizten Räumen gedämmt werden.
  • Oberste Geschoßdecken oder Dach dämmen. Die oberste Geschoßdecke zu einem nicht ausgebauten und unbeheizten Dachraum muss beispielsweise gedämmt werden. Zumindest dann, wenn diese Decke zugänglich ist und die Mindestanforderungen an den Wärmeschutz nicht erfüllt. Auch diese Maßnahmen werden gefördert.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern gilt eine Frist von 2 Jahren. Wer die Sanierungspflichten innerhalb dieser Frist nicht erfüllt muss bis zu 50.000€ Strafe zahlen.

Außerdem sind auch noch weitere Pflichten im GEG für Altbauten vorgeschrieben:

  • Für die Haustechnik sind bestimmte Wartungsintervalle vorgeschrieben. Diese müssen eingehalten werden. Darunter fällt auch die Inspektion der Klimaanlage.
  • Bei Verkauf oder Neuvermietung muss ein Energieausweis erstellt und vorgelegt werden. Denkmalgeschützte Gebäude sind von dieser Pflicht befreit.

Sanierungspflichten bei Ausbau, Umbau und Erneuerung

Bei größeren Umbaumaßnahmen wie Änderungen der Gebäudehülle, Erweiterungen und Ausbau sind die Eigentümer in Deutschland verpflichtet, die Anforderungen des Gebäude-Energie-Gesetz einzuhalten. Dies Anforderungen unterscheiden sich von denen bei einen Neubau.

Erneuerung einzelner Bauteile

Wer einzelne Bauteile erneuert – zum Beispiel die Fenster austauscht – muss die Anforderungen des GEG für diese einzelnen Bauteile einhalten. Auch, wenn der Putz an der Fassade entfernt wird, gilt dies als Erneuerung der Fassade und die entsprechenden Dämmwerte für die Außenwände müssen eingehalten werden. Daraus kann auch die Notwendigkeit einer Fassadendämmung entstehen. Wird die Fassade hingegen nur neu gestrichen und geringfügig ausgebessert, dann sind keine Wärmedämm-Anforderungen zu erfüllen.

Unten findest du die Tabelle mit den erforderlichen Dämmwerten für die wichtigsten Bauteile. Diese Grenzwerte müssen nur für die erneuerten Bauteile oder die erneuerten Flächen eingehalten werden. Die vollständigen Auszüge aus der EnEV findest du hier. Und hier findest du eine Übersicht über die Fördermöglichkeiten.

Bauteilemax. U-Wert
[W/(m²K)]
Außenwände0,24
Fenster1,30
Dachfenster1,40
Oberste Geschoßdecke und Wände gegen unbeheizten Dachraum0,24
Dachfläche mit Abdichtung0,20
Decken und Wände gegen unbeheizte Kellerräume oder Erdreich0,30

In manchen Fällen können Ausnahmen zur Sanierungspflicht beantragt werden. Zum Beispiel wenn die Fassade saniert, aber keine neue Fassadendämmung angebracht werden soll, weil dadurch weitere Bauteile wie Fenster oder Dach zu erneuern wären, die sonst hätten nicht erneuert werden müssen.

Weiterführende Infos findest du hier:

Umfassende Modernisierung mit Gesamtenergiebilanz

Alternativ dazu kann auch eine Gesamtenergiebilanz vom modernisierten Altbau erstellt werden – ähnlich wie beim Energieausweis im Neubau. Der Jahres-Primärenergiebedarf und die Transmissionswärmeverluste des gesamten Gebäudes müssen hierbei nachgewiesen und gewisse Grenzwerte eingehalten werden. Die oben beschriebenen Einzelnachweise für Bauteile entfallen damit.

Die Grenzwerte für den Altbau sind deutlich weniger streng als jene für den Neubau. Der Jahres-Primärenergiebedarf bei einem Neubau darf nicht höher sein als 75% des Referenzgebäudes. Beim Altbau hingegen darf der Jahres-Primärenergiebedarf um 40% über dem des Referenzhauses liegen. Somit kann der Primärenergiebedarf eines Altbaus zu einem vergleichbaren Neubau um rund 86% höher sein (Stand: 2019). Für die Sanierung zum Energieeffizienzhaus werden gute Förderungen vergeben.

Keine Pflichten bei kleinere Maßnahmen im Altbau

Bei Reparatur- und Wartungsmaßnahmen oder bei Renovierungsarbeiten wie zum Beispiel die Erneuerung der Bodenbeläge oder ein neues Bad sind keine zusätzlichen Aufrüstungen nach EnEV nötig.

Wenn zum Beispiel die Fassade oder die Fensterrahmen neu gestrichen werden, müssen diese Bauteile keine Grenzwerte einhalten. Selbst wenn die  Fassade an einzelnen Stellen saniert wird greift die EnEV nicht, solange die sanierte Fläche weniger als 10% der Fassadenfläche ausmacht.

Wann gilt die EnEV im Altbau nicht?

Ist eine energetische Sanierung Pflicht? Nein! Das deutsche Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) sieht nur das Nachrüsten von einigen wenigen Punkten vor, siehe oben. Viele Sanierungsmaßnahmen wie: Fassadendämmung, neue Fenster oder die Dämmung der Kellerdecke sind hingegen freiwillig. Die Hausbesitzer entscheiden selbst, was sinnvoll erscheint und was nicht. Mehr dazu hier: Energetische Sanierung – was ist sinnvoll?.

  • Dämmung der Kellerdecke ist keine Pflicht: Eine Kellerdecke zu einem ungedämmten, nicht beheizten Kellerraum zu dämmen kann durchaus sinnvoll sein. Es besteht aber keine gesetzliche Nachrüstpflicht.
  • Fensteraustausch und Fassadendämmung ist keine Pflicht: Alte Fenster müssen laut GEG nicht ausgetauscht werden, selbst wenn sie undicht sind. Es gibt auch keine Dämmpflicht für ungedämmte Außenwände. Wenn jedoch die Fassade oder die Fenster erneuert werden sollen, dann müssen sie die Anforderrungen des GEG erfüllen. Welche Maßnahmen sinnvoll sind, kann im Einzelfall frei entschieden werden. Weitere Infos hier: Wäremdämmverbundsystem (WDVS), Fensterwahl
  • Empfehlungen im Energieausweis zur Modernisierung sind nicht verpflichtend. Sie dienen als Information.

Sanierungs-Vorschriften in Österreich

In Österreich regeln die Landesgesetzte die Vorschriften bezüglich Energieeinsparung und Wärmeschutz. Sowohl für Neubauten, Zubauten als auch bei einer umfassenden Sanierung im Altbau.

  • Der Energieausweis ist auch für Altbauten bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und In-Bestand-Gabe in ganz Österreich Pflicht. Außerdem ist ein Energieausweis auch bei größeren Renovierungen von Altbauten Pflicht.
  • Welche Anforderungen bezüglich Neubauten, Zubauten oder bei größerer Renovierung gelten, ist in den jeweiligen Landesbaugesetze geregelt. Eine größere Renovierung könnte zum Beispiel sein, wenn mehr als 25% der Oberfläche der Gebäudehülle renoviert wird.

Die einzelnen Landesbauordnungen sind hier zu finden.

Die Landesgesetze orientieren sich Großteils an den OIB-Richtlinien (Österreichisches Institut für Bautechnik). In der OIB-Richtlinie sind die Anforderungen definiert, zum Beispiel an: den Heizwärme- und Kühlbedarf, den Endenergiebedarf, die einzelnen Bauteile (diese gelten nicht nur für den Neubau, sondern auch für die Sanierung oder Erneuerung von Gebäudeteilen), an wärmeübertragende Bauteile, an Teile des gebäudetechnischen Systems etc.

 

Quellen: Gebäude-Energie-Gesetzt (GEG)

Autorin: K.R.

Foto: pixabay.com

 
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