Aufstockung und Wohnraumerweiterung – Tipps für den erfolgreichen Anbau und Umbau eines Hauses. Benjamin Stocksiefen
Immer mehr Bauherr:innen sanieren und bauen Bestandshäuser um. Die Gründe dafür sind vielfältig. Ein wichtiger Aspekt ist, dass Umbauten und Sanierungen in den meisten Fällen nachhaltiger sind als Neubauten. Viele Altbauten entsprechen aber nicht den Wohnraumbedürfnissen der Besitzer:innen und müssen erweitert werden. Wir haben mit Benjamin Stocksiefen ein Interview über die Möglichkeiten von Anbauten und Aufstockungen von Bestandshäusern geführt.
Zur Person: Benjamin Stocksiefen ist ein Multitalent in der Baubranche. Er führt in 4. Generation die erfolgreiche Holzbaufirma Stocksiefen, schreibt Bücher und hält Vorträge über die Nachfolge in Familienunternehmen und Holzbau. Neben Neubauten, bietet die Firma Stocksiefen auch Anbauten und Aufstockungen an.
Inhalt
Mögliche Wohnraumerweiterungen
Welche Möglichkeiten gibt es zur Wohnraumerweiterung?
Im Allgemeinen gibt es 4 Möglichkeiten zur Wohnraumerweiterung: ein Anbau, ein Dachausbau, eine Aufstockung oder der Kellerausbau.
Je nach Dachform ist ein Dachausbau nicht möglich und nicht jedes Haus hat einen Keller, bzw. ist der Keller gerade bei Bestandhäusern schwierig in hochwertig Wohnraum umzuwandeln. Da bleibt dann nur die Möglichkeit des Anbaus oder der Aufstockung.
Dann kommt es noch darauf an, welcher Zweck erfüllt werden muss. Ein Beispiel dafür ist die Planung für die zweite Nutzungsphase, wenn z.B. die Kinder aus dem Haus sind und/oder man mit dem Rollstuhl unterwegs ist. Dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten. Einmal das man auf einer Ebene wohnt und dafür könnte ein Anbau sinnvoll sein, z.B. für ein vollwertiges Badezimmer. Wenn aber das Grundstück für einen Anbau zu klein ist, gibt es mittlerweile auch viele Möglichkeiten ein zweigeschossiges Haus zugänglich für einen Rollstuhl zu machen, z.B. durch den Einbau von einem Lift.
Aufstockung vs. Anbau
Welche Vorteile hat die Aufstockung gegenüber einem Anbau?
Das kann man so nicht beurteilen, denn es hängt von den Rahmenbedingungen ab, was überhaupt möglich ist. Welche Variante für jemanden in Frage kommt, hängt von den Möglichkeiten ab, wie z.B. das Grundstück oder der Bebauungsplan. Es muss auch das Baufenster und der Abstand zur Grundstücksgrenze von 3 m eingehalten werden. Da ist für viele kleine Grundstücke oft kein sinnvoller Anbau mehr zu realisieren. Wenn das Grundstück sehr klein ist, dann ist meistens nur eine Aufstockung möglich. Das ist vor allem in sehr teuren Regionen die einzig leistbare Möglichkeit größeren Wohnraum zu bekommen.
Im Grunde genommen sind das auch zwei unterschiedliche Kundengruppen. Ein Anbau kommt eher für eine Wohnzimmervergrößerung in Frage, während eine Aufstockung für die Schaffung neuer Zimmer genutzt wird.
Voraussetzungen für die Aufstockung
Kann jedes Haus erweitert werden?
Im Grunde genommen kann jedes Haus auf die ein oder andere Weise erweitert werden. Auch ein Massivhaus kann nach Fertigstellung der Bodenplatte innerhalb von 2 bis 3 Tagen mit einem Holzanbau erweitert werden.
Bei einer Aufstockung ist die große Unbekannte die Tragfähigkeit der Decke. Deswegen sollte so früh wie möglich im Planungsprozess die Statik überprüft werden. Wenn die Decke bzw. die Wände für eine Aufstockung nicht tragfähig sind, dann ist mit Mehrkosten von 30.000 – 50.000€ zu rechnen. Das kann sich aber je nach Lage der Immobilie trotzdem lohnen, weil es eine Wertsteigerung ist.
Bei einer nicht tragfähigen Decke, bzw. Wänden wird ein Stahlrahmen errichtet. Wenn möglich wird dieser in die Wände integriert, sodass man diesen später nicht mehr sieht. Den Stahlrahmen kann man sich aber architektonisch nutzen als Gestaltungselement.
Wenn das Bestandhaus ein Wärmedämmverbundsystem (WDVS) hat, dann muss diese im Bereich des Anbaus bereichsweise entfernt werden, damit ein bündiger Anschluss erstellt werden kann. Die Dämmung vom Anbau kann dann aber mit ökologischer Dämmung wie z.B. Holzfasern oder Zellulose erfolgen.
Vorteile von Holzbau
Welche Vorteile hat Holzbau für eine Wohnraumerweiterung?
Holz ist ein sehr ökologischer Baustoff, weil er nachwachsend ist und in der Wachstumsphase CO2 speichert. Hinzu kommt, dass die Holzbauweise wesentlich leichter ist als die Massivbauweise und daher für Aufstockungen optimal geeignet ist. Bauen mit Holz ist sehr schnell, es werden keine Trocknungsphasen benötigt und man kann während dem Umbau im Bestand wohnen bleiben.
Hinzu kommt, dass Holz wohngesund ist und ein sehr gutes Raumklima schafft. Bei einer Wohnraumerweiterung durch einen Anbau profitiert der ganze Raum von dem Holzanbau.
Kleine Firmen haben auch zurzeit keine Probleme mit Holzlieferungen, weil diese in den meisten Fälle enge Kontakte zur ihren Holzlieferanten haben. Wir errichten alle Anbauten in Holzständerbauweise mit ökologischer Dämmung und auf Wunsch auch mit wenig Leimanteil.
Spätere Erweiterungen miteinplanen
Kann man beim Neubau schon zukünftige Wohnraumerweiterungen mitberücksichtigen?
Heutzutage wird viel intelligenter geplant als früher. Viele Bauherr:innen planen ihr Holzhaus mit uns erst einmal budgetgerecht, aber planen perspektivisch einen Anbau oder eine Aufstockung für den Zeitpunkt, wenn wieder Budget vorhanden ist.
Das kann man sehr gut und sollte man auch. Am besten sollten Bauherr:innen in der frühen Planungsphase, wenn das Haupthaus geplant wird, darüber nachdenken, was potentielle Erweiterungsmöglichkeiten sind. Das führt nur zu marginalen Mehrkosten, wenn man schon Auswechselungen oder Unterzüge vorsieht für spätere Anbauten, Ausbauten oder Aufstockungen. Im Nachhinein sind solche Maßnahmen aufwendiger und teurer. Wer über eine potentielle Aufstockung nachdenkt, sollte auf jeden Fall die Balkenlage der Decke so ausgelegen, dass diese nicht mehr ertüchtigt werden muss.
Das gleiche gilt für Kamine oder Dachfenster zum Beispiel. Gerade bei Dachfenster ist der Einbau einer Auswechslung beim Neubau oder einer Dachsanierung sehr günstig und dadurch der spätere Einbau super einfach und schnell.
Solche Maßnahmen planen kleine regionale Firmen gerne mit. Das kann bei großen Baufirmen oder Fertighausfirmen schwieriger sein, denn es ist ein Sonderwunsch. Wir sind bei unseren Projekten in dieser Hinsicht auch proaktiv und fragen bei der Bedarfsanalyse schon mögliche Umbauten ab. Das ist gerade für die zweite Nutzungsphase wichtig und unterm Strich auch nachhaltiger und günstiger.
Zusätzlich können Leitungen schon mitbedacht werden. So sollten keine Leitungen in Wänden geplant werden, die später mal entfernt werden sollen oder es können zusätzliche Leitungen für eine Aufstockung oder einen Dachausbau verlegt werden. Viele Bauherr:innen lassen sich bei einem Neubau oder einer Aufstockung auch schon Leerrohre für eine PV-Anlage legen. Hier ist es wichtig, dass die PV-Anlage schon bei der Statik beachtet wird. Die offene Bauweise eines Holzhauses ist sehr flexible und es können noch sehr viele Entscheidungen während der Bauphase bezüglich Leitungen getroffen werden.
Erforderliche Genehmigungen
Braucht man für einen Anbau oder eine Aufstockung eine Baugenehmigung?
Der Bebauungsplan gibt erstmal vor, was überhaupt erlaubt ist. Wenn es keinen Bebauungsplan gibt, dann ist die Nachbarbebauung ausschlaggebend. Wir haben die Erfahrungen gemacht, dass eine Aufstockung in den allermeisten Fällen erlaubt ist. Ein Anbau hängt vor allem vom Platz auf dem Grundstück ab.
Für eine Baugenehmigung ist die Veränderung der Gebäudehüllle ausschlaggebend. Wird die Kubatur nicht geändert, braucht man keine Baugenehmigung. Wird sie verändert ist eine Baugenehmigung nötig. Daher braucht man für eine Aufstockung und für einen Anbau eine Baugenehmigung und für einen Dachausbau aber ggfs. nicht. Allerdings muss die Dachform das hergeben. Sobald Gauben notwendig werden, dann muss wieder eine Baugenehmigung beantragt werden.
Für einem Dachausbau verwenden wir meistens Holzflexdämmung, weil diese einfach zwischen die Sparren geklemmt werden kann und einen guten sommerlichen Wärmeschutz bietet. Die Verwendung von Zellulose ist vom Dachaufbau abhängig, z.B. nur bei festem Verbau möglich. Für eine Aufstockung, d.h. den Neubau des Daches benutzen wir grundsätzlich Zellulose, schließlich ist das ein ökologischer und äußerst günstiger Dämmstoff.
Wenn die Dämmebene geändert wird, d.h. wenn vorher die oberste Decke gedämmt war und jetzt das Dach, dann entfernen wir die Dämmung aus der Deckenebene um zusätzlich Raumhöhe zu gewinnen.
Weitere Modernisierungsmaßnahmen
Welche Renovierungsarbeiten kann man gut mit einer Wohnraumerweiterung kombinieren?
Im Grunde genommen alles was du willst. Das hängt natürlich von der Grundsubstanz des Hauses ab. Viele Bauherr:innen machen viele Sanierungsarbeiten gleichzeitig, denn sie wollen nur einmal Dreck und Staub im Haus haben. Aber vor allem Fassadenarbeiten, Austausch von Fenstern und Malerarbeiten sind gute Kombinationen für Anbauten und Aufstockungen.
Wer neu baut oder gerade saniert und zukünftig einen Anbau als Wohnraumerweiterung plant, sollte darüber nachdenken, genügend Material vom Bodenbelag aufzubewahren, um später nahtlos anschließen zu können. Gerade bei Fliesen ist das sehr wichtig, da diese durch die unterschiedlichen Chargen abweichend in Farbe und Muster sein können.
Kann man eine Wohnraumerweiterung auch mit der Verbesserung des Wärmeschutzes kombinieren?
Vom Gesetzgeber ist es vorgesehen, dass wenn in einem Bereich die Dämmung angepackt wird, dann muss sie auch fertig gemacht werden. Viele Bauherr:innen lassen sich von Energieberater:innen das so berechnen, als würde das ganze Haus gedämmt werden, aber machen zwei Bauabschnitte daraus. Das heißt der Anbau oder die Aufstockung werden nach aktuellen Anforderungen gedämmt und die Ertüchtigung der Wärmedämmung für den Rest des Hauses wird später nachgeholt. Das liegt meistens an den Kosten.
Bei einer Aufstockung werden zukünftig geplante Dämmungen durch einen Überstand der Dämmung schon vorgesehen. Den Überstand legt die Energieberatung fest, damit keine Wärmebrücken entstehen. In der Praxis wird der Übergang einen halben Meter überdämmt.
Tipps für Aufstockung und Anbau
Welche persönlichen Tipps können Sie Bauherren:innen mitgeben?
Vielen Bauherr:innen rufen bei uns mit einer Idee an. Diese Ideen sind meistens sehr speziell, die findet man so nicht in Musterhauskatalogen. Daher macht es besonders viel Sinn für Anbauten und Aufstockungen eine gute regionale Firma zu suchen.
Bei einer Aufstockung sollte dann als erstes ein:e Architeckt:in und ein:e Statiker:in aufgesucht werden. Das kostet zwar erstmal Geld, aber es bringt Sicherheit, was der Bestand überhaupt kann. Ebenso muss eine Vermessung vor dem Bauantrag erfolgen. Das sind meistens dann 2.000 bis 3.000€ für die Grundlagenermittlung, aber das ist gut investiertes Geld, damit keine bösen Überraschungen passieren. Gerade die Aufnahme des Bestandes ist sehr umfangreich und das macht keiner mehr umsonst. Erst dann sollte der Bauantrag eingereicht werden. Bei einem Anbau entscheidet der Statiker, ob ein Baugrundgutachten notwendig ist oder nicht.
Zwei Sachen, die ich sehr oft gefragt werde:
Erstens, was passiert mit einem Holzhaus bei Hochwasser? Da kann ich nur sagen, dass Holzhäuser bei Hochwasser schneller wieder renoviert und bewohnt werden können als massive Häuser. Nach einem Hochwasser kommt die Putzträgerplatte ab, die Dämmung raus und dass muss je nach Witterung bis zu 4 Wochen trocknen und dann kann schon wieder aufgebaut werden. Durch die Fachung zieht die Feuchtigkeit auch nicht in die nächste Etage. Kontruktionsvollholz ist nicht wie ein Schwamm und verträgt sehr gut Wasser. Wir haben Bauherr:innen in Dernau im Ahrtal gehabt, da Stand das komplette Haus teilweise für 48 Std. im Wasser und da ist der Holzständer wieder sehr gut getrocknet. Bei Kontamination sieht die Lage etwas anders aus. Aber das gilt auch für massive Bauweise. Generell ist bei einem Wasserschaden ein Holzhaus dankbarer, weil dieser in den meisten Fällen schneller entdeckt werden und dadurch weniger Schaden anrichten können. Bei einem Massivhaus sucht sich das Wasser einen Weg und kann sehr lange unentdeckt bleiben.
Das zweite ist der Brandschutz. Dazu bekomme ich sehr viele Fragen. Bei einem Einfamilienhaus ist der Brandschutz kein Problem. Ein Holzhaus erfüllt alle Vorgaben. Holz bildet im Brandfall eine Kohleschicht, die den inneren Kern schützt. Zusätzlich wird durch den Wandaufbau mit Gipskarton oder auch Lehm die Holzkonstruktion zusätzlich geschützt. Im Brandfall sollte man sich bei anderen Baustoffen, wie zum Beispiel Polystyrol mehr Sorgen machen, denn das kann abtropfen und giftige Gase bilden.
Vielen Dank für das Interview!Fotos: Benjamin Stocksiefen und pixabay
