Bausachverständige Hansen erklärt im Interview auf was es bei der Bauabnahme ankommt. Denn bei der Endabnahme geht nicht nur das Haus an die neuen Eigentümer über sondern auch alle Rechte und Pflichten.
Zur Person: Janina Hansen ist Bausachverständige und Energieberaterin. In ihrem beruflichen Alltag begleitet die Bauingenieurin Bauherren während und vor der Bauphase und berät sie bis hin zur Endabnahme ihres Bauvorhabens.
Was ist die Endabnahme beim Haus?
Bei diesem markanten Meilenstein übergibt der Bauträger oder das Bauunternehmen dem Bauherrn das Haus und erklärt seine Arbeiten für beendet. Damit müssen alle Arbeiten nach vereinbartem Leistungsumfang abgeschlossen sein. Dieser Zustand wird bei der Endabnahme überprüft und protokolliert.
Wie läuft die Bauendabnahme ab?
Es müssen Vertreter des Bauunternehmens und Vertreter des Bauherrn vor Ort sein. Das Bauunternehmen wird häufig durch die Bauleitung vertreten, die Bauherren, die fachfremd sind und diese Situation zum ersten Mal in Ihrem Leben vor sich haben, holen sich oft Unterstützung durch Sachverständige wie mich.
Der Ablauf ist einfach: Alle begehen den Neubau und begutachten die Ausführungen. Je nach Leistungsumfang des Vertrages werden Wände, Böden, Einbauten, Türen, Fenster, Balkone etc. inspiziert und „abgenommen“. Das bedeutet, alle Vertreter sind sich einig, dass keine Mängel vorliegen. Sollte doch ein Mangel (z. B. Risse, Schäden, Funktionsbeeinträchtigungen oder falsche Ausführungen) vorliegen, wird dieser fotografiert und im Abnahmeprotokoll dokumentiert. Das Protokoll wird am Ende von allen Beteiligten unterschrieben und bildet die Grundlage für noch zu erledigende Arbeiten oder Verbesserungen zur vertragsgerechten Ausführung. Eine Bauendabnahme für ein Einfamilienhaus dauert ca. 2-4 Stunden.
Auf was ist bei der Bauabnahme aus rechtlicher Sicht zu achten?
Die Bauabnahme stellt den letzten Meilenstein im Bauprojekt dar. Bis zu diesem Zeitpunkt ist der Bauträger oder die Baufirma in der Verantwortung für das Projekt und die Erbringung der vertraglich vereinbarten Leistungen. Bis zur Bauabnahme gilt, dass das Bauunternehmen für die korrekte Ausführung verantwortlich ist und er in der Beweispflicht ist, einen Schaden nicht zu verantworten.
Alles, was während der Abnahme „abgenommen“, also als „korrekt ausgeführt“ deklariert wird, geht in die Verantwortung des Bauherrn über und die Beweispflicht dreht sich zu Gunsten des Bauunternehmen um. Übersieht der Bauherr bei der Abnahme einen Mangel kann der Bauherr ihn nur noch auf eigene Kosten beheben.
Mit der abgeschlossenen Abnahme beginnt auch die gesetzliche Gewährleistungszeit von fünf Jahren für private Bauherrn.
Ich empfehle die Zuhilfenahme eines Sachverständigen und die Zusammenstellung eines Protokolls mit Fotos von etwaigen Mängeln.
Was wird bei der Endabnahme kontrolliert? Was gilt als Mangel und was nicht?
Bei der Bauabnahme werden alle Leistungen, die der Bauträger oder Bauunternehmer laut Vertrag erbringen muss auf ihre Ausführung kontrolliert. Typische technische Mängel sind:
- unsachgemäße Ausführung (z.B. eine Tür schließt nicht richtig),
- kaputte Bauteile (z.B. Riss in einer Fensterscheibe),
- die Funktion ist nicht oder nur eingeschränkt gewährleistet (z. B. ein Heizkörper wird nicht warm)
- oder die Leistung wurde gar nicht erbracht (z. B. fehlendes Treppengeländer).
Aber auch stark verschmutzte Böden oder Fenster können im Protokoll aufgenommen werden und können vom Bauherrn als noch durchzuführende Leistungen beanstandet werden.
Es gibt Richtlinien, die regeln was ein Mangel darstellt und was nicht. Häufig kommt es dabei zu Diskussionen zwischen Bauherrn und dem Bauunternehmen bei denen ich oft vermitteln muss. Zum Beispiel sind Strukturveränderungen an einer Putzfassade, die nur unter Streifenlicht festzustellen sind, kein Baumangel.
Für alles, was nicht im Leistungsverzeichnis aufgeführt ist, ist das Bauunternehmen nicht verantwortlich und ist demnach auch nicht Bestandteil der Bauabnahme. Beispiel: Ein Bauherr streicht aus Kostengründen das Fliesenlegen im Badezimmer und möchte diese Leistung selbst erbringen. Schäden oder fehlerhafte Ausführung an den Fliesen betreffen nicht das Bauunternehmen.
Mängel bei der Bauabnahme – Was ist zu tun?
Es gibt Regelwerke, die beschreiben was als Mangel aufzufassen ist und was nicht. Ein Mangel wird möglichst genau mit Fotos und einer detaillierten Beschreibung im Abnahmeprotokoll erfasst. Ein Baumangel ist vom Bauunternehmen fachgerecht und ohne Zusatzkosten für den Bauherren zu beheben. Es gibt gesetzliche zeitliche Fristen, die für die Beseitigung des Mangels zur Verfügung steht. Grundsätzlich empfehle ich meinen Kunden immer die letzte Abschlagszahlung so lange zurück zu halten, bis der letzte Mangel beseitigt ist.
Eine Bauabnahme verweigern – geht das?
In ganz extremen Fällen kann die gesamte Bauabnahme verweigert werden, dass ist dann der Fall, wenn wesentliche beeinträchtigende Mängel gefunden werden und die Nutzbarkeit des Objektes massiv eingeschränkt ist (Heizung ist nicht angeschlossen!). Spätestens jetzt ist die Zuhilfenahme von professioneller Hilfe unerlässlich.
Können bei der Endabnahme alle Mängel aufgedeckt werden?
Einige Mängel kann man nur vor der Endabnahme ausfindig machen. Deshalb empfehle ich meinen Kunden Zwischenkontrollen, die z.B. bei Abschluss wichtiger Bauabschnitte durchgeführt werden. Zum Beispiel kann eine mangelhaft ausgeführte Kellerabdichtung während der Endabnahme nicht ausreichend kontrolliert werden. Hier empfehle ich meinen Kunden eine Dokumentation bevor die Kellerwände zugeschüttet werden und nicht mehr einsehbar sind. Später bei der Endabnahme kann dann nur noch oberflächlich kontrolliert werden. Sollte es zu einem Schaden nach einiger Zeit kommen, dann ist der Beweis sehr einfach für den Bauherrn zu führen. Denn, ich erinnere nochmal, dass die Beweispflicht nach der Bauendabnahme auf den Bauherrn übergegangen ist.
Was, wenn Schäden erst nach der Abnahme vom Haus auftreten?
Sollte ein Schaden nach einiger Zeit erst auftreten (z. B. Setzungsrisse in den Wänden oder Leckagen von Rohrleitungen), dann zieht die gesetzliche Gewährleistung. Üblicherweise sind das fünf Jahre nach der Bauabnahme. Wenn der Schaden auf die Ausführung während der Bauphase zurückzuführen ist, dann kann der Bauherr vom Bauunternehmen die fachgerechte Beseitigung des Schadens verlangen.
Ich hatte auch schon Kunden, die nach 4,5 Jahren eine weitere Begehung mit mir durchgeführt haben und so auf Mängel oder Schäden aufmerksam wurden, die innerhalb der gesetzlichen Gewährleistungszeit ausgebessert werden konnten.
Was empfiehlst du Häuslebauern bei ihren täglichen Baustellenbesuchen?
Zwei Dinge sind besonders wichtig: Holt euch professionelle Hilfe und seid nicht zu kleinlich. Es gibt keine Mängel vor der Bauabnahme! Das Bauunternehmen hat bis zur Bauabnahme Zeit für die ordnungsgemäße Ausführung zu sorgen. Es schont die Nerven aller Beteiligter, wenn Bauherren entspannt den Fortschritt des Traumhauses begleitet. Das dabei das ein oder andere Foto nicht nur fürs Familienalbum gemacht werden kann, leuchtet ein.
Meine Empfehlung: Regelmäßige Besuche auf der Baustelle ohne den Ablauf zu beeinträchtigen sind völlig legitim und sinnvoll. Sollte bereits in der Bauphase der begründete Verdacht auf Mängel entstanden sein, rate ich die Zuhilfenahme eines Sachverständigen, der diesem Verdacht nachgehen kann und professionell aufarbeiten.
Auf was sollte man bei einer Bausachverständigen/einem Bausachverständigen achten?
„Gutachter“ und „Sachverständiger“ sind nicht geschützte Begriffe. Jeder kann sich so nennen und es gibt viele schwarze Schafe. Man sollte immer auf die Ausbildung der Person achten, z. B. eines Studiums der Architektur oder des Bauingenieurwesens. Sonst ist es die gleiche Auswahl wie man einen Arzt oder Rechtsanwalt auswählt: Vertrauen in den Gegenüber ist wichtig. Über das Internet findet man auf Foren oder einschlägigen Seiten viele Informationen darüber.
Der Preis ist grundsätzlich frei verhandelbar und reicht von prozentualen Anteilen der Bausumme über Festpreise für Einzelleistungen. Ich biete meinen Kunden für die gesamte Bauphase ein Gesamtpaket an: Mit vier Baustellenbegehungen zu wichtigen Meilensteinen verfasse ich jeweils einen Zwischen- bzw. Abschlussbericht und berate den Bauherrn über den aktuellen Stand. Man kann eine professionelle Beratung zu bautechnischen Inhalten erwarten, allerdings keine in rechtlichen Angelegenheiten.
Vielen Dank für das Interview!
Fotos: Janina Hansen; pixabay.com
