Renovieren, Sanieren, Umbau

Eine Wohnung im Altbau renovieren, ein Haus umbauen oder einen Dachbodenausbau vornehmen? Egal ob nur Schönheitsreparaturen geplant sind oder eine Kernsanierung ansteht, ob du alles in Eigenregie erledigst oder professionelle Unterstützung hast. Hier erfährst du welche Renovierungs- und Umbauarbeiten auf dich zukommen und wie du das alles managen kannst – Schritt für Schritt. Außerdem bekommst einen Überblick über die Renovierungskosten, sowie Checklisten und Experteninterviews zum Thema.

Schritte 1 bis 4 sollten idealer Weise vor dem Kauf der Eigentumswohnung / des Hauses erfolgen.

Schritt 1: Zustand der Immobilie

Zu Allererst muss die Altbauwohnung / das Haus genau unter die Lupe genommen werden. Die Bauteile und deren Zustand müssen genau untersucht werden (siehe dazu: Bestandimmobilie bewerten).

Ist das Dach undicht? Sind Dachbalken morsch? Der Keller feucht? Die Fassade zum Herrichten? Fenster auszutauschen? Gibt es Schimmel in der Wohnung? Wie steht es um die Rohre und Leitungen im Haus? Welche Heizung ist eingebaut? Was sind momentan die Betriebskosten, Heizkosten, Stromkosten…? Welche Wände sind tragend, welche sind nichttragend? Wie ist der Fußbodenaufbau? Ist das Haus Denkmalgeschützt?

Holt euch alle Unterlagen die ihr bekommen könnt: Bestandspläne, alte Baugenehmigungen etc. Geht jeden Raum einzeln durch und notiert genau was ihr jeweils renovieren / sanieren / umbauen wollt. Es kann sich auch lohnen einen Sachverständigen, Architekten oder eine andere professionelle Unterstützung zu Rate zu ziehen, das Haus/die Wohnung gemeinsam zu begehen und das Vorhaben zu besprechen.

Schritt 2: Sanierungs-Maßnahmen-Liste

Nun geht es schon an die Auflistung aller Maßnahmen die geplant sind. Dafür kannst du die Sanierungs- und Renovierungsarbeiten – Checkliste verwenden:

Schritt 3: Rechtliche Rahmenbedingungen

Bevor die Renovierung / der Umbau oder Ausbau im Detail geplant wird, solltest du dich über die rechtlichen Rahmenbedingungen informieren. Abklären ob eine Baubewilligung erforderlich ist und ob Vorgaben des Denkmalschutzes oder der Energiesparverordnung einzuhalten sind. Auch über eventuelle Förderungen solltest du dich bereits informieren.

Baugenehmigung für die Sanierung/ den Umbau

Wird eine Wohnung im Altbau renoviert und es handelt sich um kleineren Schönheitsreparaturen wie etwa den Bodenbelag erneuern, die Wände streichen, Innentüren und Heizkörper austauschen, Bad, WC und Küche erneuern… so ist in der Regel keine Genehmigungen nötig. Das gleiche gilt auch für nichttragende Innenwände, diese können abgerissen oder neu aufgestellt werden, ohne Genehmigungen einzuholen.
Willst du hingegen das Haus umbauen und es kommt zu Nutzungsänderung, also wenn zB. ein Keller- oder Dachraum wird ausgebaut oder wenn tragende Wände abgebrochen werden, dann ist eine Baugenehmigung erforderlich. Auch für die Erneuerung von Fassade und Fenstern sind oft Richtlinien einzuhalten. Noch strengere Richtlinien sind einzuhalten, wenn es sich um ein Denkmalgeschütztes Haus handelt.

Da diese Vorschriften von Ort zu Ort verschieden sind. Solltet ihr euch vor Beginn der Planung unbedingt beim örtlichen Bauamt/bei der Gemeinde informieren.

Anforderungen der Energiesparverordnung (EnEV)

Bei größeren Umbaumaßnahmen ist der Bauherr verpflichtet, die Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) einzuhalten. Genaueres könnt ihr hier nachlesen.

Schritt4: Kosten und Finanzierung

Auf Grundlage der anfallenden Renovierungs-/Sanierungsarbeiten sind nun die Sanierungskosten abzuschätzen. Denn es geht darum die gesamten Projektkosten und das erforderliche Budget festzulegen.

Bei Bedarf solltest du auch schon Kostenvoranschläge von Firmen/Handwerkern einholen um die tatsächlichen Kosten noch besser einschätzen zu können.

Nun muss die Finanzierung abgeklärt werden. Führe dafür Gespräche mit mehreren Banken oder wende dich an einen Kreditvermittler. Wenn dir das Haus/die Wohnung nicht schon gehört, dann ist jetzt auch der Zeitpunkt für den Erwerb der Immobilie gekommen. Denn jetzt sind die Kosten und Maßnahmen geklärt und es kann ein gemeinsamer Kredit für Kauf, Nebenkosten und Umbaumaßnahmen aufgenommen werden.

Schritt 5: Genaue Planung und Zeitplan

  • Am einfachsten ist es natürlich, ihr holt euch für den Haus-Umbau oder die Altbau-Renovierung professionelle Unterstützung: zB. einen Architekten oder eine andere Baufirma die darauf spezialisiert ist. Das kostet zwar, erspart euch aber eine Menge Arbeit. Die weiteren Planungsschritte, die Kostenschätzung, die Beauftragung und Koordination der einzelnen Firmen und Handwerker wird euch somit abgenommen.
  • Viele Bauherren übernehmen eine solche Modernisierung jedoch selbst. Eine reine Wohnungs-Renovierung wird fast immer in Eigenregie durchgeführt. Doch auch eine umfangreiche Sanierung oder ein Haus Umbau wird oft von den Bauherren selbst geplant und organisiert. Bedenkt jedoch, dass ein solches Vorhaben sehr umfangreich und zeitintensiv sein wird und euch die nächste Zeit (vielleicht sogar länger als ein Jahr) voll in Beschlag nehmen wird.

Zeitplan für Sanierung und Umbau (mit Excel-Tool)

Auf Grundlage der anfallenden Renovierungs-/Sanierungsarbeiten solltet ihr nun ein Konzept überlegen. Welche Arbeiten werden wann ausgeführt und wer übernimmt diese Arbeiten (Zeitplan für Sanierung und Umbau). Außerdem sind die Materialien und Bauteile zu wählen (Bödenbeläge, Sesselleisten, Fliesen, Tapeten, Innentüren, Sanitäreinrichtung, Küche, Heizkörper, Heizungsart, Fenster, Wärmedämmung etc.).

Schritt 6: Firmen beauftragen

Nun heißt es Firmen und Handwerker für die Sanierung suchen, sich Kostenvoranschläge zuschicken zu lassen und die Firmen zu beauftragen.

Schritt 7: Haus umbauen/ Altbau renovieren

Wenn es endlich soweit ist und die Bauarbeiten beginnen, ist folgendes zu tun:

  • Zu allererst ist die Baustelle für den Umbau die Renovierung herzurichten: Entrümpeln und Entsorgen: abreißen von Wänden, abgehängten Decken, Fußböden, Fließen, Fenster- und Türrahmen etc. Diese Aufgaben sind anstrengend, können aber meist ohne großes Fachwissen selbst durchgeführt werden. Dies erspart euch Geld, denn Firmen und Handwerker haben ihren Stundenlohn, ganz gleich ob sie nur Hilfsarbeiten durchführen. Doch Achtung: wenn es sich um eine tragende Wand handelt, oder wenn Wasser- oder Elektroleitungen in der Wand sind, dann darf die Wand nicht von einem Laien abgerissen werden!
  • Organisieren und Koordinieren der Firmen und Handwerker:
    • Ausgehend von deinem Zeitplan sind nun die Arbeiten der Reihe nach auszuführen. Es heißt nun dahinter sein, dass mit den Arbeiten pünktlich begonnen wird. Bei Bedarf auch Druck machen, damit das Vorhaben im Zeitplan bleibt.
    • Am besten immer zu Beginn einer neuen Arbeit vor Ort sein und den Vorarbeiter, den Handwerker einführen. Genau durchsprechen was zu tun ist, auch mit Skizzen, Bildern etc. Außerdem solltest du auch während der Arbeiten telefonisch für die Vorarbeiter/Handwerker erreichbar sein. Eine Jause für die Arbeiter macht gute Stimmung muss aber natürlich nicht sein.
    • Kontrolle und Dokumentation des Fortschrittes der Sanierung und auch festhalten von eventuellen Mängel. Siehe dazu mehr im Beitrag: Baustellenkontrolle und Bautagebuch.
    • Spätestens bei der Abnahme der Arbeiten sind diese auf fachgerechte und mängelfreie Durchführung zu überprüfen. Baut ein Gewerk auf ein anders auf, so sollte der nachfolgende Handwerker die ordnungsgemäße Ausführung des Vorgängers bestätigen, damit es nicht zu Haftungsproblemen kommt.
    • Rechnungen kontrollieren und zum richtigen Zeitpunkt einzahlen: nicht vor Fertigstellung der Arbeiten/ der Teilleistungen aber früh genug um von Skonto-Regelungen zu profitieren.

 

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