Altbau Sanieren

Plane deine Sanierung Schritt für Schritt

Mit unserem Sanierungs-Guide planst du deine Sanierung Schritt für Schritt. Von der ersten Idee bis zur Organisation  und Umsetzung. Hier bekommst du konkrete Infos, Hintergrundwissen und nützlichen Tools für die Planung. Starte gleich los

Egal ob du eine Altbauwohnung renovieren möchtest, ein ganzes Haus sanieren oder umbauen oder einen Dachboden ausbauen – wenn du dein Projekt selbst umsetzen möchtest, bis du hier genau richtig. In den nächsten Abschnitten erfährst du Schritt für Schritt was zu tuen ist.

Schritt 1: Zustand der Immobilie

Zu Allererst muss die Altbauwohnung / das Haus genau unter die Lupe genommen werden – noch vor dem Kauf. Die Bauteile und deren Zustand müssen genau untersucht werden:

Ist das Dach undicht? Sind Dachbalken morsch? Der Keller feucht? Die Fassade zum Herrichten? Fenster auszutauschen? Gibt es Schimmel in der Wohnung? Wie steht es um die Rohre und Leitungen im Haus? Welche Heizung ist eingebaut? Was sind momentan die Betriebskosten, Heizkosten, Stromkosten…? Welche Wände sind tragend, welche sind nichttragend? Wie ist der Fußbodenaufbau? Ist das Haus Denkmalgeschützt?

Trage außerdem auch alle Unterlagen zusammen, die du bekommen kannst: Bestandspläne, alte Baugenehmigungen etc. Gehe jeden Raum einzeln durch und notiere genau was zu renovieren / sanieren / umbauen ist. Wenn du dir unsicher bist, kann es sich auch lohnen einen Sachverständigen, Architekten oder eine andere professionelle Unterstützung zu Rate zu ziehen. Jemand der sich bei Altbauten auskennt, wird schnell sehen, ob der Preis gerechtfertigt ist und welche Sanierungsmaßnahmen unumgänglich sind. Bei einer gemeinsamen Begehung kann das Vorhaben besprochen werden.

Schritt 2: Sanierungs-Maßnahmen-Liste

Nun geht es schon darum abzuschätzen, welche Sanierungsmaßnahmen vorgenommen werden. Je genauer die Immobilie unter die Lupe genommen wurde (Schritt 1) umso besser können die erforderlichen Maßnahmen bestimmt werden. Dennoch können bei einem Altbau natürlich trozdem immer noch unvorhergesehene Überaschungen zu Tage treten.

Erstelle eine Sanierungs-Maßnahmen-Liste, dafür kannst du diese Checkliste nutzen:

Schritt 3: Rechtliche Rahmenbedingungen

Bevor du nun im Detail weiter planst, solltest du dich über die rechtlichen Rahmenbedingungen informieren. Abklären ob eine Baubewilligung erforderlich ist und ob Vorgaben des Denkmalschutzes oder der Energiesparverordnung einzuhalten sind. Auch über eventuelle Förderungen solltest du dich bereits jetzt informieren.

Baugenehmigung für die Sanierung/ den Umbau

Wird eine Wohnung lediglich im Inneren renoviert und es handelt sich um kleineren oder größere Schönheitsreparaturen wie etwa den Bodenbelag erneuern, die Wände streichen, Innentüren und Heizkörper austauschen, Bad, WC und Küche erneuern… Dann ist in der Regel keine Genehmigungen nötig. Das gleiche gilt auch für nichttragende Innenwände, diese können abgerissen oder neu aufgestellt werden, ohne Genehmigungen einzuholen.
Willst du hingegen das Haus umbauen dann kann eine Baugenehmigung erforderlich werden. Zum Beispiel wenn es zu Nutzungsänderung kommt, wenn zB. ein Keller- oder Dachraum wird ausgebaut wird. Aber auch wenn tragende Wände abgebrochen werden, wird eine Baugenehmigung nötig.

Für die Erneuerung von Fassade und Fenstern sind oft Richtlinien einzuhalten. Noch strengere Richtlinien sind einzuhalten, wenn es sich um ein Denkmalgeschütztes Haus handelt. Da diese Vorschriften von Ort zu Ort verschieden sind, solltest du dich vor Beginn der Planung unbedingt beim örtlichen Bauamt/bei der Gemeinde informieren.

Anforderungen der Energiesparverordnung (EnEV)

Bei größeren Umbaumaßnahmen ist der Bauherr verpflichtet, die Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) einzuhalten. Genaueres könnt ihr hier nachlesen.

Schritt4: Kosten und Finanzierung

Kosten

Auf Grundlage der anfallenden Renovierungs-/Sanierungsarbeiten sind nun die Sanierungskosten abzuschätzen. Denn es geht darum die gesamten Projektkosten und das erforderliche Budget festzulegen.

Bei Bedarf solltest du auch schon Kostenvoranschläge von Firmen/Handwerkern einholen um die tatsächlichen Kosten noch besser einschätzen zu können. Doch bedenke, eine gewisse Reserve ist bei solchen Projekten immer Vorteilhaft. Gerade im Altbau kann es während der Arbeiten zu Überraschungen kommen (zB. morsch Balken oder Bodenunterkonstruktionen die komplett getauscht werden müssen.

Finanzierung

Nun muss die Finanzierung abgeklärt werden. Führe dafür Gespräche mit mehreren Banken oder wende dich an einen Kreditvermittler. Wenn dir das Haus/die Wohnung nicht schon gehört, dann ist jetzt auch der Zeitpunkt für den Erwerb der Immobilie gekommen. Denn jetzt sind die Kosten und Maßnahmen geklärt und es kann ein gemeinsamer Kredit für Kauf, Nebenkosten und Umbaumaßnahmen aufgenommen werden.

Schritt 5: Genaue Planung und Zeitplan

  • Am einfachsten ist es natürlich der Haus-Umbau oder die Altbau-Renovierung wird professionelle geplant und umgesetzt zB. durch einen Architekten oder eine Baufirma die darauf spezialisiert ist. Das kostet zwar extra, erspart jedoch eine Menge Arbeit. Die weiteren Planungsschritte, die Kostenschätzung, die Beauftragung und Koordination der einzelnen Firmen und Handwerker wird damit abgenommen.
  • Viele Bauherren sparen sich die zusätzlichen Kosten für die Planung und übernehmen die Modernisierung selbst. Eine reine Wohnungs-Renovierung wird fast immer in Eigenregie durchgeführt. Doch auch eine umfangreiche Sanierung oder ein Haus Umbau wird oft von den Bauherren selbst geplant und organisiert. Dabei ist es sehr hilfreich, gut vorbereitet und geplant an die Sache heran zu gehen. Damit du den Überblick bewahrst und für eine bessere Organisation hat sich ein Bauzeitplan bewehrt:

Zeitplan für Sanierung und Umbau (mit Excel-Tool)

Die anfallenden Renovierungs-/Sanierungsarbeiten sind also nun in eine zeitliche und sinnvolle Reihenfolge zu ordnen. Welche Arbeiten werden wann ausgeführt und wer übernimmt diese Arbeiten (Zeitplan für Sanierung und Umbau).

  • Außerdem solltest du nun auch schon Details und Materialien fixieren. Entscheide dich für die Bödenbeläge, Sesselleisten, Fliesen, Tapeten, Innentüren, Sanitäreinrichtung, Küche, Heizkörper, Heizungsart, Fenster, Wärmedämmung etc. Hier gilt es überall Preise zu verlgeichen und das beste Angebot zu finden.

Schritt 6: Firmen beauftragen

Nun heißt es Firmen und Handwerker für die Sanierung suchen. Lasst euch Kostenvoranschläge zuschicken und beauftragt die Firmen. Dabei ist neben der Qualität und den Kosten auch die Termineinhaltung ein wichtiger Punkt. Am besten du lasst dir bei der Beauftragung auch gleich die geplanten Termine bestätigen.

Schritt 7: Die Bauphase beginnt

Wenn es endlich soweit ist und die Bauarbeiten beginnen, ist folgendes zu tun:

  • Zu allererst ist die Baustelle für den Umbau die Renovierung herzurichten: Entrümpeln und Entsorgen: abreißen von Wänden, abgehängten Decken, Fußböden, Fließen, Fenster- und Türrahmen etc. Diese Aufgaben sind anstrengend, können aber meist ohne großes Fachwissen selbst durchgeführt werden. Dies erspart euch Geld, denn Firmen und Handwerker haben ihren Stundenlohn, ganz gleich ob sie nur Hilfsarbeiten durchführen. Doch Achtung: wenn es sich um eine tragende Wand handelt, oder wenn Wasser- oder Elektroleitungen in der Wand sind, dann darf die Wand nicht von einem Laien abgerissen werden!
  • Organisieren und Koordinieren der Firmen und Handwerker:
    • Ausgehend von deinem Zeitplan sind nun die Arbeiten der Reihe nach auszuführen. Es heißt nun dahinter sein, dass mit den Arbeiten pünktlich begonnen wird. Bei Bedarf auch Druck machen, damit das Vorhaben im Zeitplan bleibt.
    • Am besten immer zu Beginn einer neuen Arbeit vor Ort sein und den Vorarbeiter, den Handwerker einführen. Genau durchsprechen was zu tun ist, auch mit Skizzen, Bildern etc. Außerdem solltest du auch während der Arbeiten telefonisch für die Vorarbeiter/Handwerker erreichbar sein. Eine Jause für die Arbeiter macht gute Stimmung muss aber natürlich nicht sein.
    • Kontrolle und Dokumentation des Fortschrittes der Sanierung und auch festhalten von eventuellen Mängel. Siehe dazu mehr im Beitrag: Baustellenkontrolle und Bautagebuch.
    • Spätestens bei der Abnahme der Arbeiten sind diese auf fachgerechte und mängelfreie Durchführung zu überprüfen. Baut ein Gewerk auf ein anders auf, so sollte der nachfolgende Handwerker die ordnungsgemäße Ausführung des Vorgängers bestätigen, damit es nicht zu Haftungsproblemen kommt.
    • Rechnungen kontrollieren und zum richtigen Zeitpunkt einzahlen: nicht vor Fertigstellung der Arbeiten/ der Teilleistungen aber früh genug um von Skonto-Regelungen zu profitieren.

 

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Foto: pixabay.com

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