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Durch die laufende örtliche Bauüberwachung können Baumängel schnell erkannt und behoben werden. Damit können Sie sich später viel Ärger und Kosten sparen!

Die meisten Baumängel werden durch eine mangelnde Bauüberwachung erst viel zu spät entdeckt – meist erst nach der Fertigstellung, wenn es schon zu einem Schaden gekommen ist. Doch dann ist der Schaden viel schwerer zu beheben und auch die Frage nach der Schuld und Gewährleistung ist oftmals nicht mehr so eindeutig. Die Folge sind kosten- und nervenraubende Gerichtstreitigkeiten…

Was ist eine örtliche Bauüberwachung?

Die örtliche Bauüberwachung (in Österreich auch örtliche Bauaufsicht ÖBA genannt) ist die Vertretung des Bauherrn auf der Baustelle. Sie kontrolliert laufend die Tätigkeiten am Bau. So können Baumängel sofort erkannt und behoben werden. Diese Person muss vollkommen unabhängig von der ausführenden Firma sein. Infrage kommt zum Beispiel ein externer Ziviltechniker (Architekt oder Bauingenieur) oder ein erfahrener Techniker oder Baumeister. Bei kleineren privaten Bauprojekten kann das der Häuslebauer evenetuell auch selbst übernehmen.

Eine externe örtliche Bauüberwachung

Wenn Sie mit einem Architekten bauen, wird dieser meist auch die örtliche Bauüberwachung/Bauaufsicht übernehmen. Wenn Sie jedoch ein Fertighaus bauen, mit einem Generalunternehmen bauen oder gar die Gewerke einzeln beauftragt haben, dann steht es Ihnen frei eine solche externe Bauüberwachung zu engagieren oder nicht.

Die Kosten für eine örtliche Bauüberwachung belaufen sich in der Regel auf rund 2-4% der gesamten Baukosten. Wenn diese Leistung Teil eines „Gesamtapackets“ von einem Architekten ist, dann wird die Bauüberwachung meist etwas günstiger sein als wenn Sie die örtliche Bauüberwachung getrennt von anderen Leistungen vergeben.

Die örtliche Bauüberwachung selbst übernehmen

Empfohlen wird eine regelmäßige Baustellenkontrolle jedenfalls. Im privaten Bereich übernehmen die Häuslebauer diese Aufgabe jedoch oft selbst. Wenn Sie das auch vor haben, sollten Sie bereit sein:

  • viel Zeit auf der Baustelle zu verbringen;
  • Sie sollten sich fürs Bauen, den Bauablauf und den Baufortschritt interessieren;
  • und über alle Vorgänge informiert sein sowie einen guten Kontakt zu den Arbeitern vor Ort halten.

Mit oder ohne einer externen Bauüberwachung ist es von großem Vorteil wenn Sie selbst häufig (am besten täglich) auf der Baustelle sind. Natürlich können Sie dann auch für einzelne Kontrollbesuche (z.B. bei Unklarheiten oder bei der Endabnahme) einen Bausachverständigen hinzu ziehen.

Bei Ihren Baustellenbesuchen sollten Sie sich angewöhnen von Beginn an alles gut zu dokumentieren. Am besten eignet sich dafür ein Bautagebuch, genauso wie es ein Architekt/eine örtliche Bauüberwachung auch führt. Der Sinn davon ist die genaue Dokumentation und die Beweissicherung für den Fall von Unstimmigkeiten. Es ist aber auch für Sie privat von Vorteil, z.B. wenn Sie später mal wissen wollen, wo denn genau die Elektroleitungen oder Wasserleitungen in Wand und Boden liegen etc.

Die Aufgaben der örtlichen Bauüberwachung

Folgende Aufgaben werden von der örtlichen Bauüberwachung (örtlichen Bauaufsicht) übernommen:

Baustellenkontrolle und Überwachung der Bauausführung

Ganz allgemein sollten Sie sich als Bauherr gleich zu Beginn allen Beteiligten vorstellen und klar machen was Ihnen wichtig ist, z.B. dass die Baumaterialien ordentlich gelagert werden sollen, die Nachbarn bei Bedarf informiert werden sollen etc. Achten Sie bei Ihren Baustellenbesuchen auf ein offenes und gutes Gesprächsklima mit den Arbeitern, so dass dann auch Kritikpunkte besser aufgenommen werden können und der reibungslosen und unbürokratischen Mängelbeseitigung nichts im Wege steht.

Bautagebuch: Dokumentation und Beweissicherung

Im Bautagebuch soll für jeden einzelnen Baustellenbesuch folgendes vermerkt werden:

  • Datum, Uhrzeit und Wetter zum Zeitpunkt des Baustellenbesuches.
  • Welche Arbeiter/welche Firmen sind gerade auf der Baustelle und welche Arbeiten werden gerade durchgeführt?
  • Fotos: Übersichtsfotos von der Gesamtsituation auf der Baustelle sowie auch Detailfotos von den Arbeiten die gerade gemacht werden, von allem was neu ist im Vergleich zum letzten Besuch und was Ihnen sonst noch so auffällt. Wenn Ihnen Mängel auffallen oder Sie sich nicht ganz sicher sind, dann fotografieren Sie die fragwürdige Stelle besonders gründlich von allen Seiten und unterschiedlichen Entfernungen.
  • Gesprächsnotizen: Notieren Sie alle wichtigen Punkte die vor Ort besprochen und vereinbart wurden z.B. bezüglich Änderungen oder wurden andere Vereinbarungen getroffen, Termine besprochen/verschoben etc.? Aber auch wenn Sie Mängel festgestellt haben. All das muss im Bautagebuch dokumentiert werden und von Ihnen und Ihrem Gesprächspartner unterschrieben werden. Ggf. sollten Sie auch noch ein Email an alle Beteiligte mit diesen Informationen schicken.

Was ist bei den Baustellenbesuchen zu kontrollieren?

  • Überprüfen Sie ob die Ausführung den Plänen und der Baubeschreibung entspricht.
  • Überprüfen Sie auch die Terminplanung und den Baufortschritt. Wurden alle Termine wie geplant eingehalten? Und können auch die nächsten Termine eingehalten werden? Wenn nicht, machen Sie Druck, schreiben Sie Emails und telefonieren Sie nach. Helfen Sie so gut Sie können mit, dass Termine eingehalten werden.
  • Überwachung der Herstellung und Ausführung:
    • Gibt es Baumängel? Mehr als die Hälfte aller Bauschäden werden in den ersten drei Jahren nach der Abnahme des Hauses festgestellt. Firmen erkennen diese Baumängel dann oft nicht als ihre Fehler an und es kommt zu Rechtsstreitigkeiten. Die Rechtsschutzversicherungen zahlen für Rechtsstreits rund um den Hausbau jedoch meist nicht. Außerdem ist es um einiges einfache Mängel bereits in einem frühen Stadium zu beheben als später in bewohnen Häusern. Daher ist es besonders wichtig bereits in der Bauphase alles zu kontrollieren, Mängel zu erkennen und rasch zu beseitigen.
    • Oder gibt es vielleicht sogar schon Bauschäden als Folge von Baumängel? Sind Risse sichtbar, oder gab es Frostschäden…?

Lesen Sie den Beitrag zum Thema: Baumängel und Bauschäden, hier erfahern Sie auf was beim Bau zu achten ist und was die kritischen Punkte sind.

Was tun bei Mängel oder Bauschäden?

Sollten Ihnen Baumängel oder Bauschäden auffallen, oder Sie sind sich nicht ganz sicher, dann ist folgendes Vorgehen sinnvoll:

  1. Machen Sie viele Fotos von der fragwürdigen Situation. Von mehreren Seiten und in unterschiedlicher Nähe (je Übersichts- und Detailfotos), ein Größenvergleichsobjekt im Bild ist ebenfalls gut (z.B. eine Cent-Münze, ein Maßband, oder auch nur ein Finger…).
  2. Stellen Sie Fragen vor Ort und finden Sie heraus wie die Arbeiter reagieren. Gestehen diese den Fehler ein, dann ist alles klar und es kann sofort mit der Behebung der Mängel begonnen werden.
  3. Versucht man Sie abzuwimmeln, vertröstet man Sie oder will keiner für den Fehler verantwortlich sein? Dann nützen weitere Gespräche vor Ort nichts, lassen Sie sich nicht in Endlosdiskussionen verwickeln.
    • Holen Sie im Zweifelsfall nun einen externen Sachverständigen an Bord (z.B. über BSB oder VPB).
    • Oder versuchen Sie die Sache selbst zu regeln. Kontaktieren Sie unverzüglich die Vorgesetzten telefonisch und per Email um die Mängel und deren Beseitigung zu besprechen. Wenn Sie auch hier nicht weiter kommen, dann senden Sie eine Mängelrüge/ Mängelbeseitigungsaufforderung per Einwurf-Einschreiben an die zuständige Firma. Eine Mängelrüge enthält: die genaue Beschreibung der Mängel, die Aufforderung zur Behebung der Mängel und deren Ursachen bis zu einem definierten Zeitpunkt (z.B. 14 Tage). Eine Vorlage/Musterbrief für Mängelrügen finden Sie hier für Deutschland und hier für Österreich (arbeiterkammer.at).

Termine koordinieren

Es wird ein Bauablaufplan/Bauzeitplan erarbeitet. Darin wird die Abfolge der verschiedenen Gewerke geregelt. Jahreszeiten sind hierbei unbedingt zu berücksichtigen. Ein Bauzeitplan soll immer realistisch bleiben und Sie sollten für sich persönlich Verzögerungen (Reservezeiten) mit berücksichtigen z.B. wenn es um die Kündigung Ihrer alten Wohnung geht. Wie überall, lohnt es sich auch hier selbst aktiv zu werden, den Baufortschritt laufend selbst zu überwachen und –wenn nötig – auch massiv Druck zu machen. Sollte es zu Verzögerungen der vertraglich vereinbarten Termine kommen, dann ist die vereinbarte Pönale/Vertragsstrafe einzubehalten und von der Rechnung abzuziehen (lesen Sie hier mehr zum Thema Bauvertrag).

Wenn Sie mit Architekten bauen, so wird er diese Aufgaben für Sie übernehmen. Bauen Sie ein Fertighaus oder mit einem Generalunternehmer dann ist für Sie hier auch nicht allzuviel zu tuen.

Kosten und Rechnungen kontrollieren

Es ist vor jeder Teilzahlung zu kontrollieren ob die jeweilige Teilleistung auch komplett abgeschlossen ist und eventuell entstandene Mängel behoben wurden. Wie bereits oben erwähnt, sind Vertragsstrafen bei nicht Einhaltung von Fertigstellungsterminen, direkt von der Rechnung abzuziehen (siehe Bauvertrag). Für die Endabnahme und eventuell auch für die Abnahme von Teilleistungen können Sie sich Bausachverständige zu Hilfe nehmen (z.B. über VPB oder BSB).

Bauen Sie mit Architekt, dann wird dieser die Kostenschätzung, Kostenberechnung und Kostenkontrolle durchführen. Er wird während des Baus die Kosten laufend mitverfolgen und aktualisiert. Ganz zum Schluss – nach Fertigstellung – folgt dann die Kostenfeststellung.

 

Foto: pixabay.com und Baugorilla

 
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