Durch die laufende örtliche Bauüberwachung können Baumängel schnell erkannt und behoben werden. Damit kannst du dir später viel Ärger und Kosten sparen! Hier erhältst du auch die Vorlage für die richtige Dokumentation (das Bautagebuch)
Die meisten Baumängel werden durch eine mangelnde Bauüberwachung erst viel zu spät entdeckt – meist erst nach der Fertigstellung, wenn es schon zu einem Schaden gekommen ist. Doch dann ist der Schaden viel schwerer zu beheben und auch die Frage nach der Schuld und Gewährleistung ist oftmals nicht mehr so eindeutig. Die Folge sind kosten- und nervenraubende Gerichtstreitigkeiten…
Die Vorlage Bautagebuch (als PDF) kannst du dir am Ende des Beitrags holen.
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Inhalt
Was ist eine örtliche Bauüberwachung?
Die örtliche Bauüberwachung (in Österreich auch örtliche Bauaufsicht ÖBA genannt) ist die Vertretung des Bauherrn auf der Baustelle. Sie kontrolliert laufend die Tätigkeiten am Bau. So können Baumängel sofort erkannt und behoben werden. Diese Person muss vollkommen unabhängig von der ausführenden Firma sein. Infrage kommt zum Beispiel ein externer Ziviltechniker (Architekt oder Bauingenieur) oder ein erfahrener Techniker oder Baumeister. Bei kleineren privaten Bauprojekten kann das der Häuslebauer/die Häuslebauerin auch selbst übernehmen.
Eine externe örtliche Bauüberwachung
Wenn ein Architekt den Bau betreut, wird dieser meist auch die örtliche Bauüberwachung (die Bauaufsicht) übernehmen. Wenn du jedoch ein Fertighaus baust, mit einem Generalunternehmen baust oder gar die Gewerke einzeln beauftragt hast, dann steht es dir frei eine externe Bauüberwachung zu engagieren oder nicht.
Was kostet eine externe Bauüberwachung
Die Kosten für eine externe Bauüberwachung belaufen sich in der Regel auf rund 2-4% der gesamten Baukosten. Wenn diese Leistung Teil eines „Gesamtpakets“ von einem Architekten ist, dann wird die Bauüberwachung meist etwas günstiger sein als wenn die örtliche Bauüberwachung getrennt von anderen Leistungen vergeben wird.
Die örtliche Bauüberwachung selbst übernehmen
Empfohlen wird eine regelmäßige Baustellenkontrolle jedenfalls. Im privaten Bereich übernehmen die Häuslebauer diese Aufgabe jedoch oft selbst. Wenn du das auch vor hast, solltest du für folgendes bereit sein:
- viel Zeit auf der Baustelle zu verbringen;
- dich fürs Bauen, den Bauablauf und den Baufortschritt interessieren;
- über alle Vorgänge informiert sein sowie einen guten Kontakt zu den Arbeitern vor Ort halten.
Mit oder ohne externer Bauüberwachung ist es von großem Vorteil wenn Bauherren selbst häufig (am besten täglich) auf der Baustelle sind. Natürlich kann dann auch für einzelne Kontrollbesuche, ein Bausachverständiger hinzugezogen werden. Zum Beispiel bei Unklarheiten, bei Zwischenabnahmen oder bei der Endabnahme.
Bei den Baustellenbesuchen solltest du dir angewöhnen von Beginn an alles gut zu dokumentieren. Am besten eignet sich dafür ein Bautagebuch, genauso wie es ein Architekt/eine örtliche Bauüberwachung auch führt. Der Sinn davon ist die genaue Dokumentation und die Beweissicherung für den Fall von Unstimmigkeiten. Es ist aber auch für dich privat von Vorteil, z.B. wenn du später mal wissen willst, wo genau die Elektroleitungen oder Wasserleitungen in Wand und Boden liegen etc.
Die Aufgaben der örtlichen Bauüberwachung
Folgende Aufgaben werden von der örtlichen Bauüberwachung (örtlichen Bauaufsicht) übernommen:
Bei der Baustellenkontrolle, dem Bautagebuch und der effizienten und einfachen Archivierung ist unsere Bautagebuch App sehr hilfreich, hier mehr dazu.
Baustellenkontrolle
Ganz allgemein solltest du dich als Bauherr gleich zu Beginn allen Beteiligten vorstellen. Mach von Anfang an klar was dir wichtig ist, z.B. dass die Baumaterialien ordentlich gelagert werden sollen, die Nachbarn bei Bedarf informiert werden sollen etc. Achte bei den Baustellenbesuchen auf ein offenes und gutes Gesprächsklima mit den Arbeitern, so dass dann auch Kritikpunkte besser aufgenommen werden können und der reibungslosen und unbürokratischen Mängelbeseitigung nichts im Wege steht.
Was ist bei den Baustellenbesuchen zu kontrollieren?
- Überprüfe ob die Ausführung den Plänen und der Baubeschreibung entspricht.
- Überprüfe auch die Terminplanung und den Baufortschritt. Wurden alle Termine wie geplant eingehalten? Und können auch die nächsten Termine eingehalten werden? Wenn nicht, mach Druck, schreibe Emails und telefoniere nach. Hilf so gut du kannst mit, dass Termine eingehalten werden.
- Überwachung der Herstellung und Ausführung:
- Gibt es Baumängel? Mehr als die Hälfte aller Bauschäden werden in den ersten drei Jahren nach der Abnahme des Hauses festgestellt. Firmen erkennen diese Baumängel dann oft nicht als ihre Fehler an und es kommt zu Rechtsstreitigkeiten. Die Rechtsschutzversicherungen zahlen für Rechtsstreits rund um den Hausbau jedoch meist nicht (zum Vergleich Rechtsschutz). Außerdem ist es um einiges einfache Mängel bereits in einem frühen Stadium zu beheben als später in bewohnen Häusern. Daher ist es besonders wichtig bereits in der Bauphase alles zu kontrollieren, Mängel zu erkennen und rasch zu beseitigen.
- Oder gibt es vielleicht sogar schon Bauschäden als Folge von Baumängel? Sind Risse sichtbar, oder gab es Frostschäden…?
Mehr dazu erfährst du im Beitrag: Baumängel und Bauschäden, darin ist beschrieben auf was beim Bau zu achten ist und was die kritischen Punkte sind; sehr praktisch ist auch unsere Bautagebuch App.
Was tun bei Mängel oder Bauschäden?
Sollten dir Baumängel oder Bauschäden auffallen, oder du bist nicht ganz sicher, dann ist folgendes Vorgehen sinnvoll:
- Mache viele Fotos von der fragwürdigen Situation. Von mehreren Seiten und in unterschiedlicher Nähe (je Übersichts- und Detailfotos), ein Größenvergleichsobjekt im Bild ist ebenfalls gut (z.B. eine Cent-Münze, ein Maßband, oder auch nur ein Finger…).
- Stelle Fragen vor Ort und finde heraus wie die Arbeiter reagieren. Gestehen diese den Fehler ein, dann ist alles klar und es kann sofort mit der Behebung der Mängel begonnen werden.
- Versucht man dich abzuwimmeln, vertröstet man dich oder will keiner für den Fehler verantwortlich sein? Dann nützen weitere Gespräche vor Ort nichts, lasse dich nicht in Endlosdiskussionen verwickeln.
- Hole im Zweifelsfall nun einen externen Sachverständigen an Bord (z.B. über BSB oder VPB).
- Oder versuche die Sache selbst zu regeln. Kontaktiere unverzüglich den Verantwortlichen um die Mängel und deren Beseitigung zu besprechen. Es reicht dafür ein Telefonat, doch beachte, dass du danach unbedingt eine schriftliche Gesprächsnotiz per Email nachsenden solltest. Nur so hast du im Fall der Fälle auch einen Beweis für dieses Gespräch in der Hand.
Wenn du auch hier nicht weiter kommst, muss eine offizielle Mängelrüge/ Mängelbeseitigungsaufforderung per Einwurf-Einschreiben an die zuständige Firma folgen. Eine Mängelrüge enthält: die genaue Beschreibung der Mängel, die Aufforderung zur Behebung der Mängel und deren Ursachen bis zu einem definierten Zeitpunkt (z.B. 14 Tage). Eine Vorlage/Musterbrief für Mängelrügen findest du hier für Deutschland und hier für Österreich (arbeiterkammer.at).
Bautagebuch
Im Bautagebuch soll für jeden einzelnen Baustellenbesuch folgendes vermerkt werden:
- Datum, Uhrzeit, Wetter und Temperatur zum Zeitpunkt des Baustellenbesuches.
- Welche Arbeiter/welche Firmen sind gerade auf der Baustelle und welche Arbeiten werden gerade durchgeführt?
- Fotos: Übersichtsfotos von der Gesamtsituation auf der Baustelle sowie auch Detailfotos von den Arbeiten die gerade gemacht werden, von allem was neu ist im Vergleich zum letzten Besuch und was dir sonst noch so auffällt. Wenn dir Mängel auffallen oder du nicht ganz sicher bist, dann fotografiere die fragwürdige Stelle besonders gründlich von allen Seiten und unterschiedlichen Entfernungen.
- Gesprächsnotizen: Notiere alle wichtigen Punkte die vor Ort besprochen und vereinbart wurden z.B. bezüglich Änderungen oder wurden andere Vereinbarungen getroffen, Termine besprochen/verschoben etc.? Aber auch wenn Sie Mängel festgestellt haben. All das muss im Bautagebuch dokumentiert werden und von dir und den Gesprächspartnern unterschrieben werden. Ggf. solltest du auch noch ein Email an alle Beteiligte mit diesen Informationen schicken.
Das Musterblatt Bautagebuch (als PDF) kannst du dir am Ende des Beitrags holen.
Wenn du wenig Zeit für lästige schreibarbeiten, Foto sortieren und archivieren hast, solltest du dir unsere smarte und effiziente Bautagebuch App ansehen.
Termine koordinieren
Es wird ein Bauablaufplan/Bauzeitplan erarbeitet. Darin wird die Abfolge der verschiedenen Gewerke geregelt. Jahreszeiten sind hierbei unbedingt zu berücksichtigen. Ein Bauzeitplan soll immer realistisch bleiben und du solltest für dich persönlich Verzögerungen (Reservezeiten) mit berücksichtigen z.B. wenn es um die Kündigung der alten Wohnung geht. Wie überall, lohnt es sich auch hier selbst aktiv zu werden, den Baufortschritt laufend selbst zu überwachen und –wenn nötig – auch massiv Druck zu machen. Sollte es zu Verzögerungen der vertraglich vereinbarten Termine kommen, dann ist die vereinbarte Pönale/Vertragsstrafe einzubehalten und von der Rechnung abzuziehen (hier kannst du mehr zum Thema Bauvertrag lesen).
Wenn du selbst einen Bauablaufplan mit Excel erstellen möchtest, findest du hier eine kostenlose Vorlage. Diese Vorlage ist zwar für Sanierungsprojekte ausgelegt, du kannst sie aber nach belieben umändern und anpassen, sodass sie auch für deinen Neubau passt.
Wenn du mit Architekten baust, so wird er diese Aufgaben übernehmen. Baust du ein Fertighaus oder mit einem Generalunternehmer dann ist hier auch nicht allzuviel zu tuen – es wird im Normalfall im Sinne der Firma liegen den Bau zügig abzuwickeln.
Kosten und Rechnungen kontrollieren
Es ist vor jeder Teilzahlung zu kontrollieren ob die jeweilige Teilleistung auch komplett abgeschlossen ist und eventuell entstandene Mängel behoben wurden. Bei nicht Einhaltung von Fertigstellungsterminen sind Vertragsstrafen direkt von der Rechnung abzuziehen (siehe Bauvertrag). Für die Endabnahme und eventuell auch für die Abnahme von Teilleistungen können auch externe Bausachverständige zu Hilfe genommen werden (z.B. über VPB oder BSB).
Hier findest du mehr zum Thema Kostenschätzung, Kostenberechnung und Kostenkontrolle. Beim Bauen mit einem Architekten wird dieser die Kostenberechnung und Kontrolle durchführen. Er wird während des Baus die Kosten laufend mitverfolgen und aktualisiert. Ganz zum Schluss – nach Fertigstellung – folgt dann die Kostenfeststellung.
Bautagebuch Muster
Das Bautagebuch als PDF gibt es gratis per Email, ebenso wie viele weitere nützliche Tools und Checklisten, wie zum Beispiel eine Excel-Tabelle zur Kostenkalkulation und Kostenkontrolle sowie einen Bauzeitplan in Excel und vieles mehr.
Wer seine Baustellenbesuche besonders effizient durchführen will und eine gute Dokumentation ohne Zeitaufwand will, sollte sich die parktische Bautagebuch App ansehen.
Autorin: K.R.
Fotos: pixabay und Baugorilla
