Der Bauvertrag – Angebote prüfen und Baufirma auswählen

Hier erfährst du worauf es beim Bauvertrag und beim Zahlungsplan ankommt. Wie du Angebote miteinander vergleichst und die Baufirma auswählst.Unsere Checkliste hilft dabei die Leistungen und den Bauvertrag zu überprüfen.

Angebote von Firmen und Bauverträge müssen sehr genau geprüft werden. Im ersten Schritt musst du herausfinden welches Angebot nun am besten ist. Das muss nicht immer das günstigste Angebot sein. Vielleicht sind im günstigsten Angebot gewisse Leistungen nicht enthalten, die in einem anderen Angebot inkludiert sind? Oder es kann auch sein, dass beim günstigen Angebot die Qualität minderwertiger ist.

Im nächsten Schritt werden Nägel mit Köpfen gemacht und der Bauvertrag unterschrieben. Damit gehst du eine sehr  große Verpflichtung ein. Auch hier heißt es daher: Prüfe alles und jeden einzelnen Punkt im Bauvertrag und in der zugehörige Bau- und Leistungsbeschreibung sehr genau!

Unterschreibe den Vertrag und die Bau- und Leistungsbeschreibung nur nach vorheriger Bemusterung. Und denke nochmal daran: Alles was nicht im Bauvertrag fixiert wurde, wird von der Baufirma in der günstigsten Variante ausgeführt! Denn so hat die Baufirma ihr Angebot berechnet. Und nachträgliche Änderungen erzeugen „Mehrkosten“.

Hier findest du eine Checkliste die dir hilft die Angebote und den Bauvertrag zu überprüfen.

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Checkliste Bauvertrag überprüfen

Prüfung der Leistungen und Ausführungsvarianten

Baubeschreibung kontrollieren: Als erstes musst du natürlich kontrollieren, ob alle Punkte aus deiner  Baubeschreibung auch im Angebot enthalten sind. Sind zum Beispiel alle Erdarbeiten und auch der Abtransport des überschüssigen Erdaushubes im Angebot enthalten? Ist auch die Baustelleneinrichtung enthalten? Überprüfe ob alle Pläne und Unterlagen wie z.B. das Bodengutachten und eventuell auch ein Baustellenprotokoll Vertragsbestandteil sind.

Ausstattung: Fahre zur Baufirma hin und lass dir vor Ort die angebotenen Ausführungen zeigen (welche Fliesen, wie hoch verfliest, welche Bad- und WC-Einrichtung, Bodenbeläge, Sesselleisten, Türen, Fenster, Trennwände, Armaturen, welches Holz für den Dachstuhl, welcher Putz, welche Außenwand….). Falls diese Punkte in der Ausschreibung (der Baubeschreibung) noch offen waren, fixieren nun die Ausstattung ganz konkret und schriftlich. All diese Abmachungen müssen nachher genau im Bauvertrag vermerkt sein z.B. mit Herstellername und Produktbezeichnung oder lass dir die Prospekte mitgeben und fixiere die Ausstattung schriftlich mit Bezug auf das Prospekt des Herstellers und der Seitenzahl.

Anschlüsse bis zum öffentlichen Netz: Sind alle Anschlüsse außerhalb des Gebäudes im Angebot enthalten (wie z.B. Wasser, Abwasser, Regenwasser, Strom, Telefon, Gas, Fernwärme etc.)? Wenn kein öffentliches Kanalnetz in der Nähe ist, muss eine Sammelgrube gebaut werden. Diese Sammelgrube muss ebenfalls im Vertrag inkludiert sein und auch deren Fassungsvermögen muss vertraglich festgelegt sein (z.B. 10m³). Standard ist ein vertraglich vereinbarter Grundleitungsplan. Hier sind alle Abflüsse (Bad, WC, Küche, Wirtschaftsraum…) in Lage und Höhe bis hin zum Anschluss an das öffentliche Kanalnetzes oder der Sammelgrube dargestellt.

Ausführungsplanung und Bauleitung: Die Erstellung der Ausführungsplanung soll Teil des Leistungsumfangs sein. Ebenso sollte ein verantwortlicher Bauleiter namentlich im Bauvertrag angeführt sein.

Prüfung der Vertragsbedingungen im Bauvertrag

Neben der Baubeschreibung sind die rechtlichen Bedingungen ein ganz wichtiger Bestandteil des Vertrages.

Zahlungsplan: Der Zahlungsplanlegt die Teilzahlungen bei der Fertigstellung von Teilleistungen fest. Dieser Punkt ist enorm wichtig, denn er ist dein einziges „Druckmittel“ falls etwas schief geht und somit die einzige „wirkliche“ Sicherheit! Hier ist es wichtig nicht mehr zu zahlen als genau das, was auch dem Wert der tatsächlich erbrachten Teilleistung entspricht. Behalte außerdem 5% als Sicherheit bis zur Fertigstellung und förmlichen Abnahme ein. Am Endes dieses Beitrags findest du ein Beispiel eines Zahlungsplans.

Skonto: Eine Skonto Vereinbarung (zB. 3% Skonto bei Einhaltung einer Zahlungsfrist von 10 Tagen) ist gängig. Du solltest die Zahlungsfrist jedoch nicht zu knapp setzen, 10 Tage sind in Ordnung. Darunter kann es zu Terminproblemen kommen ( 2-3 Tage Banklaufzeiten, 2-3 Tage Postlaufzeiten, eventuell ist noch eine externe Freigabe oder ähnliches erforderlich…).

Timeline: Auch der Baubeginn und der Fertigstellungtermin sollen schriftlich und eindeutig im Vertrag vereinbart sein. Sowie eine Vertragsstrafe (auch Pönale genannt) wenn dieser Endtermin nicht eingehalten wird. Die Pönale muss „angemessen“ sein und könnte beispielsweise 0.1% bis 0.2% der Auftragssumme pro Kalendertag betragen. Die Obergrenze der Vertragsstrafe ist mit 5% der Auftragssumme begrenzt.

In Deutschland gilt seit 1.1.2018 das neue Bauvertragsgesetz. Darin ist gesetzlich festgelegt, dass eine genaue Baubeschreibung vorliegen muss. Und es ist nun auch per Gesetz Pflicht die voraussichtliche Dauer der Baumaßnahmen anzugeben. Wenn Termine nicht eingehalten werden, ist von der ausführenden Firma Schadenersatz zu zahlen.

Hilfe bei der Vertragsprüfung

Wenn du dich unsicher fühlst kannst du dir Hilfe holen. Bausachverständige bieten unter anderem auch die Prüfung solcher Verträge an. Aber auch einem solchen Bausachverständigen solltest du gut wählen, denn der Titel ist in Deutschland nicht geschützt und es tummeln sich viele sogenannte „Experten“ und „Bausachverständige“ herum. Unabhängige Bau-Sachverständige findest du zum Beispiel über den Bauherren-Schutzbund oder den VPB.

Der Zahlungsplan im Bauvertrag

Wie bereits oben beschrieben ist der Zahlnungsplan im Bauvertrag sehr wichtig. Du solltest nicht mehr zahlen als das, was dem Wert der tatsächlich erbrachten Teilleistung entspricht. Anbei ist ein Beispiel eines Zahlungsplans (in Anlehnung an die Makler- und Bauträgerverordnung -MaBV ).

In Prozent der Bausumme:

Autorin: K.R.

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