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Die Baubeschreibung ist das Kernstück Ihrer Planung.  Wenn Sie eine gute „funktionale Ausschreibung“ erstellen, wird es gelingen besonders wirtschaftlich zu bauen und Ihre Wünsche genau zu definieren. Hier erfahren Sie worauf es ankommt und was nicht fehlen darf.

Die Baubeschreibung ergänzt die Planunterlagen und legt im Detail fest, was Ihnen wichtig ist. Die Baubeschreibung brauchen Sie:

Die Baubeschreibung ist ein ganz wesentlicher Bestandteil des Bauvertrags. Das Ziel ist wirtschaftlich und kostengünstig zu bauen und gleichzeitig die von Ihnen vorgegebene Qualität einzuhalten.

Genauigkeit der Baubeschreibung

Hier gilt genau abzuwägen: denn alles was in der Baubeschreibung nicht definiert ist, wird von den Baufirmen selbst gewählt und zwar in der jeweils wirtschaftlichsten und kostengünstigsten Variante. Das kann Vor-  und Nachteile bringen.

Alles was in der Baubeschreibung nicht definiert ist, wird von den Baufirmen selbst gewählt und zwar in der jeweils wirtschaftlichsten und kostengünstigsten Variante.

So genau wie nötig

Ihre eigenen Wünsche (zu den Eigenschaften, Details, Ausführungsvarianten …) müssen daher unmissverständlich und exakt definiert sein, damit es später keine böse Überaschung gibt.

So offen wie möglich

Andererseits ist es sinnvoll einen gewissen Spielraum für Alternativen offen zu lassen um besonders wirtschaftliche und kostengünstige Angebote von den Firmen zu erhalten. Günstig wird es wenn Sie nur die wesentlichen Funktionen eines Bauteils beschreiben; die Details wie Material oder Fabrikat jedoch noch offen lassen (sofern Sie nicht ausdrücklich eine bestimmte Ausführung wünschen).

Auf nichts vergessen

Vergessen Sie auch nicht auf die vielen kleinen Dinge, die Ihnen wichtig sind wie z.B. die Art der Fliesen, wie hoch verfliest, welche Bad- und WC-Einrichtung, Bodenbeläge, Sesselleisten, Türen, Fenster, Trennwände, Armaturen, welches Holz für den Dachstuhl, welcher Putz, welche Außenwand, Anzahl der Steckdosen…. Änderungen nach dem Vertragsabschluss sollte es möglichst nicht mehr geben, denn die erzeugen „Mehrkosten“!

Vorlage Baubeschreibung

Die Baubeschreibung – das Herzstück Ihrer gesamten Planungsarbeiten – sollten Sie besonders sorgfälltig erstellen. Entscheiden Sie was Ihnen wichtig ist, was Sie vorgeben, und welche Spielräume Sie lassen. Untenstehend finden Sie die Vorlage und Gliederung aller Punkte die in der Baubeschreibung enthalten sein müssen. Dieses Gerüst dient als Ausgangsbasis. Um die einzelnen Bauelemente zu definieren und genau zu beschreiben, lesen Sie bitte die weiterführenden Artikel/Links. Alles was nicht zutrifft kann natürlich entfernt werden. Viele Punkte können Sie auch direkt aus der Baubeschreibung die Sie im Zuge des Bauantrags erstellt haben übernehmen doch sind diese hier noch zu präzisieren und zu verfeinern.

Grundstück und Aufschließung

  • Informationen zur Baubewilligung: haben Sie bereits eine Baugenehmigung, dann legen Sie diese bei. Oder wurde der Bauantrag bereits eingereicht und von den zuständigen Beamten grundsätzlich zugestimmt?
  • Ein Bodengutachten mit Informationen zur möglichen Gründung, weiteren erforderlichen Maßnahmen und dem Grundwasserspiegel liegt der Baubeschreibung bei.
  • Die Erdarbeiten – definieren Sie hier, dass die Erdarbeiten im Leistungsumfang enthalten sind (inklusive aller Sicherungsmaßnahmen, Abtrag und Verfüllen und Verdichten der Baugrube, Abtransport von überschüssigem Erdmaterial und Zulieferung von fehlendem Erdmaterial)
  • Hausanschlüsse – definieren Sie hier, dass die Hausanschlüsse im Leistungsumfang enthalten sind, ein Grundleitungsplan mit den vorhandenen Anschlusspunkten für Kanal, Wasser, Strom… sollte der Baubeschreibung beiliegen. Beschreiben Sie genau welche Anschlüsse herzustellen sind:
    • Abwasser/Regenwasser Anschluss an das öffentliche Kanalnetz oder Sammelgrube
    • Wasser
    • Stromversorgung über das Stromnetz von….
    • Telefon/Telekabel von….
    • (Gas, Fernwärme…)
  • Baustelleneinrichtung – definieren Sie hier, dass die gesamte Baustelleneinrichtung im Leistungsumfang enthalten ist (Baustrom, Bauwasser, Einrichtung, Räumung, Zufahrt, Abstellflächen etc.).

Bauwerk allgemein

  • Beschreibung des Bauwerks: „Das Bauwerk ist ein Einfamilienhaus mit/ohne Einliegerwohnung ein Doppelhaus…“
  • Gebäudedaten
  • Lageplan, Grundrisse, Schnitte und Ansichten des Bauvorhabens müssen Sie beilegen (das können die Pläne aus den Bauantrag sein). Weiters sind auch Pläne mit den genauen Raum- und Flächenangaben nötig.
  • Energiestandards und Detail
    • Beschreibung der Art der Heizung, Warmwasser (Art der Wärmeerzeugung, Zentral- oder Einzelthermen, Ablesevorrichtungen)
    • Beschreiben Sie den Wärmeschutz, legen Sie den Energieausweis der Baubeschreibung bei ( < …kWh/m²)
  • Schallschutzstandards, Schallschutz der Außenbauteile, Schallschutz innerhalb der Wohnung, Schallschutz zwischen zwei Wohnungen
  • Zusätzlich sollten Sie hier noch weitere Angaben machen, falls diese definiert wurden, z.B.: bezüglich:
    • erhöhter Brandschutz?
    • Luftdichtheit: soll ein Blower Door Test durchgeführt werden (inkl. Angabe des Zeitpunkts) – bei massiver Bauweise ist das nicht erforderlich.
    • zusätzliche ökologische Maßnahmen

Bauwerk – Rohbau

Mit Angaben je Bauteil im gewünschten Detailierungsgrad (z.B. Beschreibung der Funktionen; Material oder Fabrikat ggf. noch offen lassen).

  • Fundament (ohne Unterkellerung)
  • Keller
  • Außenwände unter Niveau
  • Außenwände ober Niveau
  • Wohnungs- und Gebäudetrennwände
  • Trennwände zu Stiegenhäusern
  • Tragende Innenwände
  • Nichttragende Innenwände
  • Kellerdecke
  • Geschoßdecke
  • Garagendecke
  • Dach (Falchdach, Satteldach…)
  • Terrassendach, Balkon
  • Treppe

Bauwerk –Technik

  • Heizung, Warmwasser (Art der Wärmeerzeugung, Heizzentrale oder Einzelthermen, Ablesevorrichtungen, Regelungsmöglichkeiten, ev. Solaranlage zur Warmwassererzeugung …)
  • Elektro-Rohinstallation, ev. Stromerzeugung mit Photovoltaikanlage (Anzahl der Stromkreise und deren Zuordnung, Aufputz, Unterputz, Anschlüsse für z.B: Herd, Geschirrspüler, Waschmaschine, Telefon, Internet, TV, Gegensprechanlage, Außenbeleuchtung…)
  • Sanitär-Rohinstallation (Rohrleitungsmaterial, unter- oder auf Putz, Schallschutz…)
  • Klima-/Lüftungsanlage (Entlüftung: Art- und Anschlussmöglichkeiten z.B. für Bad und Küche)
  • Heizflächen (Radiator, Blockheizkörper, Flachheizkörper, Regelung, Fußbodenheizung…)
  • Elektroausstattung (Anzahl und Art der Steckdosen, Deckenauslässe, Wandauslässe, Schalter)
  • Sanitärausstattung (Bad, WC, Küche: Einrichtungsgegenstände, Armaturen, Anschlüsse…)

Bauwerk – Ausbau

  • Fenster (Material, Art der Verglasung, Art des Öffnens, Sonnenschutz, Fensterbank)
  • Außentüren (Material, Oberfläche, eventuell Einbruchschutz, Ausstattung z.B: Namensschild)
  • Geländer, Brüstungen: Material, Art
  • Innentüren: Material, Oberfläche
  • Zargen: Material, Oberfläche, Form
  • Treppen: Material
  • Kellerzubehör: Trennwand, Tür, Griff, Vorhangschloss…
  • Wandoberflächen: z.B. Tapete oder Verputzt und gestrichen, Verkleidungen z.B. Fliesen, Fassade
  • Deckenoberflächen z.B. Tapete oder Verputzt und gestrichen, abgehängte Decke, Sichtbeton, sichtbare gestrichene Holzkonstruktion…
  • Bodenbeläge

Danach folgt eine Liste der einzelnen Räume mit deren Ausstattungen: Innenputz, Wand- und Deckenoberflächen, Bodenbeläge, Elektroinstallationsausstattung, Heizkörper, Innentüren falls abweichend, Sanitärinstallationen und Sanitärobjekte.

Außenanlagen

Falls Sie möchten, dass die Firma auch Arbeiten für die Außenanlagen übernimmt, müssen Sie diese hier definieren.

  • Geländeflächen (Bepflanzung)
  • Befestigte Flächen (Terrasse, Wege, Zufahrt, Parkplätze, Müllplatz)
  • Bauliche Außenanlagen (Kellerersatzraum, Garage, Carport…)
  • Stützmauern
  • Hangsicherung
  • Einfriedungen
  • etc.

 

Am Ende sollte die Baubeschreibung also vollständig sein und Ihnen wichtige Dinge müssen unmissverständlich definiert sein. Eine Checkliste für Bau- und Leistungsbeschreibungen von Einfamilienhäusern finden Sie auch hier (vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung). Damit ist die Leistung die Sie bekommen gesichert und es wird für Sie einfacher sein die Angebote von verschiedenen Firmen miteinander zu vergleichen.

Wer Hilft bei der Baubeschreibung, wer prüft und kontrolliert sie?

Die Baufirma

Wenn Sie bei einigen Punkten nicht sicher sind, dann machen Sie einfach einen Termin bei einer der Firmen aus, von denen Sie ein Angebot haben möchten. Sprechen Sie Ihre Baubeschreibung und die einzelnen Fragen mit mit dieser Firma ab. Lassen Sie sich ganz unverbindlich beraten und warten Sie auch gleich das schriftliche Angebot von dieser Firma ab. Grundzüge dieses Angebots können Sie dann als Vorlage für die Baubeschreibung verwenden die Sie den anderen Baufirmen zusenden.

Einen Architekten beauftragen

Natürlich können Sie sich auch einen Experten hinzuholen wenn Sie sich noch unsicher fühlen. Ein Architekt zum Beispiel kann Ihnen bei der funktionalen Leistungsbeschreibung gut weiter helfen und Sie beraten. Eine genaue Zergliederung in einzelnen Leistungspositionen ist durch einen Architekten natürlich auch möglich, hier jedoch dennoch nicht anzuraten. Dafür wäre eine sehr genaue Planung nötig und es muss schon vieles genau definiert und festgelegt werden. Der Firma bleibt wenig Spielraum zu optiemiern. Wenn Sie dennoch eine Ausschreibung der einzelne Leistungspositionen wünschen, sollten Sie überlegen die Planung gleich zur Gänze an einen Architekten weiter geben.

Einen Bausachverständigen zu Rate ziehen

Es gibt es auch noch die Möglichkeit einen unabhängigen Bau-Sachverständigen für Einzeltermine zu engagieren der Angebote und Leistungsbeschreibungen kontrolliert und Sie später eventuell auch noch baubegleitend berät. Die Kosten hierfür halten sich vergleichsweise gering und Sie fühlen sich sicher, die grobsten Fehler können ausgeschlossen werden. Diesen finden Sie in Deutschland zB. über den Bauherren-Schutzbund oder beim Verband privater Bauherren.

 

Foto: pixabay.com

 
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