3
Shares
Pinterest Google+

Die Baubeschreibung ist das Kernstück der Planung.  Erstelle ein gute „funktionale Ausschreibung“ und es wird gelingen besonders wirtschaftlich zu bauen und gleichzeitig alle Wünsche genau zu definieren. Hier erfahrst du worauf es ankommt und was nicht fehlen darf.

Die Baubeschreibung ergänzt die Planunterlagen und legt im Detail fest, was dir wichtig ist. Die Baubeschreibung brauchst du:

Die Baubeschreibung ist ein ganz wesentlicher Bestandteil des Bauvertrags. Das Ziel ist wirtschaftlich und kostengünstig zu bauen und gleichzeitig die gewünschte Qualität einzuhalten.

Genauigkeit der Baubeschreibung

Hier gilt genau abzuwägen: denn alles was in der Baubeschreibung nicht definiert ist, wird von den Baufirmen selbst gewählt und zwar in der jeweils wirtschaftlichsten und kostengünstigsten Variante. Das kann Vor-  und Nachteile bringen.

Alles was in der Baubeschreibung nicht definiert ist, wird von den Baufirmen selbst gewählt und zwar in der jeweils wirtschaftlichsten und kostengünstigsten Variante.

So genau wie nötig

Deine eigenen Wünsche (zu den Eigenschaften, Details, Ausführungsvarianten …) müssen unmissverständlich und exakt definiert sein, damit es später keine böse Überaschung gibt.

So offen wie möglich

Andererseits ist es sinnvoll einen gewissen Spielraum für Alternativen offen zu lassen um besonders wirtschaftliche und kostengünstige Angebote von den Firmen zu erhalten. Günstig wird es wenn nur die wesentlichen Funktionen eines Bauteils beschreiben werden; die Details wie Material oder Fabrikat jedoch noch offen gelassen werden (sofern du nicht ausdrücklich eine bestimmte Ausführung wünschst).

Auf nichts vergessen

Vergiss auch nicht auf die vielen kleinen Dinge, die dir wichtig sind wie z.B. die Art der Fliesen, wie hoch verfliest, welche Bad- und WC-Einrichtung, Bodenbeläge, Sesselleisten, Türen, Fenster, Trennwände, Armaturen, welches Holz für den Dachstuhl, welcher Putz, welche Außenwand, Anzahl der Steckdosen…. Änderungen nach dem Vertragsabschluss sollte es möglichst nicht mehr geben, denn die erzeugen „Mehrkosten“!

Vorlage Baubeschreibung

Die Baubeschreibung – das Herzstück der gesamten Planungsarbeiten – solltest du besonders sorgfälltig erstellen. Entscheide was dir wichtig ist, was du vorgibst, und welche Spielräume du offen lasst. Untenstehend findest du die Vorlage und Gliederung aller Punkte die in der Baubeschreibung enthalten sein müssen. Dieses Gerüst dient als Ausgangsbasis. Um die einzelnen Bauelemente zu definieren und genau zu beschreiben, lies dir bitte die weiterführenden Artikel/Links durch. Alles was nicht zutrifft kann natürlich entfernt werden. Viele Punkte können auch direkt aus der Baubeschreibung die im Zuge des Bauantrags erstellt wurde übernommen werden doch sind diese hier noch zu präzisieren und zu verfeinern.

Grundstück und Aufschließung

  • Informationen zur Baubewilligung: gibt es bereits eine Baugenehmigung, dann lege diese bei. Oder wurde der Bauantrag bereits eingereicht und von den zuständigen Beamten grundsätzlich zugestimmt?
  • Ein Bodengutachten mit Informationen zur möglichen Gründung, weiteren erforderlichen Maßnahmen und dem Grundwasserspiegel liegt der Baubeschreibung bei.
  • Die Erdarbeiten – definiere hier, dass die Erdarbeiten im Leistungsumfang enthalten sind (inklusive aller Sicherungsmaßnahmen, Abtrag und Verfüllen und Verdichten der Baugrube, Abtransport von überschüssigem Erdmaterial und Zulieferung von fehlendem Erdmaterial)
  • Hausanschlüsse – definiere hier, dass die Hausanschlüsse im Leistungsumfang enthalten sind, ein Grundleitungsplan mit den vorhandenen Anschlusspunkten für Kanal, Wasser, Strom… sollte der Baubeschreibung beiliegen. Beschreibe genau welche Anschlüsse herzustellen sind:
    • Abwasser/Regenwasser Anschluss an das öffentliche Kanalnetz oder Sammelgrube
    • Wasser
    • Stromversorgung über das Stromnetz von….
    • Telefon/Telekabel von….
    • (Gas, Fernwärme…)
  • Baustelleneinrichtung – definiere hier, dass die gesamte Baustelleneinrichtung im Leistungsumfang enthalten ist (Baustrom, Bauwasser, Einrichtung, Räumung, Zufahrt, Abstellflächen etc.).

Bauwerk allgemein

  • Beschreibung des Bauwerks: „Das Bauwerk ist ein Einfamilienhaus mit/ohne Einliegerwohnung ein Doppelhaus…“
  • Gebäudedaten
  • Lageplan, Grundrisse, Schnitte und Ansichten des Bauvorhabens müssen beigelegt werden (das können die Pläne aus den Bauantrag sein). Weiters sind auch Pläne mit den genauen Raum- und Flächenangaben nötig.
  • Energiestandards und Detail
    • Beschreibung der Art der Heizung, Warmwasser (Art der Wärmeerzeugung, Zentral- oder Einzelthermen, Ablesevorrichtungen)
    • Beschreibe den Wärmeschutz, lege den Energieausweis der Baubeschreibung bei ( < …kWh/m²)
  • Schallschutzstandards, Schallschutz der Außenbauteile, Schallschutz innerhalb der Wohnung, Schallschutz zwischen zwei Wohnungen
  • Zusätzlich können hier noch weitere Angaben gemacht werden, falls diese gewünscht sind, z.B.: bezüglich:
    • erhöhter Brandschutz?
    • Luftdichtheit: soll ein Blower Door Test durchgeführt werden (inkl. Angabe des Zeitpunkts) – bei massiver Bauweise ist das nicht unbedingt erforderlich.
    • zusätzliche ökologische Maßnahmen

Bauwerk – Rohbau

Mit Angaben je Bauteil im gewünschten Detailierungsgrad (z.B. Beschreibung der Funktionen; Material oder Fabrikat ggf. noch offen lassen).

  • Fundament (ohne Unterkellerung)
  • Keller
  • Außenwände unter Niveau
  • Außenwände ober Niveau
  • Wohnungs- und Gebäudetrennwände
  • Trennwände zu Stiegenhäusern
  • Tragende Innenwände
  • Nichttragende Innenwände
  • Kellerdecke
  • Geschoßdecke
  • Garagendecke
  • Dach (Falchdach, Satteldach…)
  • Terrassendach, Balkon
  • Treppe

Bauwerk –Technik

  • Heizung, Warmwasser (Art der Wärmeerzeugung, Heizzentrale oder Einzelthermen, Ablesevorrichtungen, Regelungsmöglichkeiten, ev. Solaranlage zur Warmwassererzeugung …)
  • Elektro-Rohinstallation, ev. Smart Home, ev. Stromerzeugung mit Photovoltaikanlage (Anzahl der Stromkreise und deren Zuordnung, Aufputz, Unterputz, Anschlüsse für z.B: Herd, Geschirrspüler, Waschmaschine, Telefon, Internet, TV, Gegensprechanlage, Außenbeleuchtung…)
  • Sanitär-Rohinstallation (Rohrleitungsmaterial, unter- oder auf Putz, Schallschutz…)
  • Klima-/Lüftungsanlage (Entlüftung: Art- und Anschlussmöglichkeiten z.B. für Bad und Küche)
  • Heizflächen (Radiator, Blockheizkörper, Flachheizkörper, Regelung, Fußbodenheizung…)
  • Elektroausstattung (Anzahl und Art der Steckdosen, Deckenauslässe, Wandauslässe, Schalter)
  • Sanitärausstattung (Bad, WC, Küche: Einrichtungsgegenstände, Armaturen, Anschlüsse…)

Bauwerk – Ausbau

  • Fenster (Material, Art der Verglasung, Art des Öffnens, Sonnenschutz, Fensterbank)
  • Außentüren (Material, Oberfläche, eventuell Einbruchschutz, Ausstattung z.B: Namensschild)
  • Geländer, Brüstungen: Material, Art
  • Trockenbau
  • Fußbodenunterkonstruktion (Estrich)
  • Innentüren: Material, Oberfläche
  • Zargen: Material, Oberfläche, Form
  • Treppen: Material
  • Kellerzubehör: Trennwand, Tür, Griff, Vorhangschloss…
  • Wandoberflächen: z.B. Tapete oder Verputzt und gestrichen, Verkleidungen z.B. Fliesen, Fassade
  • Deckenoberflächen z.B. Tapete oder Verputzt und gestrichen, abgehängte Decke, Sichtbeton, sichtbare gestrichene Holzkonstruktion…
  • Bodenbeläge

Danach folgt eine Liste der einzelnen Räume mit deren Ausstattungen: Innenputz, Wand- und Deckenoberflächen, Bodenbeläge, Elektroinstallationsausstattung, Heizkörper, Innentüren falls abweichend, Sanitärinstallationen und Sanitärobjekte.

Außenanlagen

Falls die Firma auch Arbeiten für die Außenanlagen übernimmt, müssen diese hier definiert werden:

  • Geländeflächen (Bepflanzung)
  • Befestigte Flächen (Terrasse, Wege, Zufahrt, Parkplätze, Müllplatz)
  • Bauliche Außenanlagen (Kellerersatzraum, Garage, Carport…)
  • Stützmauern
  • Hangsicherung
  • Einfriedungen
  • etc.

 

Am Ende sollte die Baubeschreibung also vollständig sein und alle wichtigen Dinge unmissverständlich definiert sein. Eine Checkliste für Bau- und Leistungsbeschreibungen von Einfamilienhäusern findest du auch hier (vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung). Damit ist die Leistung gesichert und es wird einfacher sein die Angebote von verschiedenen Firmen miteinander zu vergleichen.

Wer Hilft bei der Baubeschreibung, wer prüft und kontrolliert sie?

Die Baufirma

Wenn du bei einigen Punkten nicht sicher sind, dann mach einfach einen Termin bei einer der Firmen aus, von denen du ein Angebot haben möchtest. Besprich die Baubeschreibung und die einzelnen Fragen mit mit der Firma. Lassen dich ganz unverbindlich beraten und warte auch gleich das schriftliche Angebot von dieser Firma. Grundzüge dieses Angebots können dann als Vorlage für die Baubeschreibung verwenden die du den anderen Baufirmen zusendest.

Einen Architekten beauftragen

Natürlich kannst du auch einen Experten hinzuholen wenn du dich noch unsicher fühlst. Ein Architekt zum Beispiel kann bei der funktionalen Leistungsbeschreibung gut weiter helfen und dich beraten. Eine genaue Zergliederung in einzelnen Leistungspositionen ist durch einen Architekten natürlich auch möglich, hier jedoch dennoch nicht anzuraten. Dafür wäre eine sehr genaue Planung nötig und es muss schon vieles genau definiert und festgelegt werden. Der Firma bleibt wenig Spielraum zu optiemiern. Wenn du dennoch eine Ausschreibung der einzelne Leistungspositionen möchtest, solltest du überlegen ob du die Planung nicht gleich zur Gänze an einen Architekten weiter geben willst.

Einen Bausachverständigen zu Rate ziehen

Es gibt es auch noch die Möglichkeit einen unabhängigen Bau-Sachverständigen für Einzeltermine zu engagieren der Angebote und Leistungsbeschreibungen kontrolliert und später eventuell auch noch baubegleitend beratet. Die Kosten hierfür halten sich vergleichsweise gering und du fühlst dich sicher, die aller gröbsten Fehler können ausgeschlossen werden. Diesen findest du in Deutschland zB. über den Bauherren-Schutzbund oder beim Verband privater Bauherren.

 

Foto: pixabay.com

1 Kommentar

  1. 2018-11-15 in 10:21 — Antworten

    Ich arbeite derzeit an einer Ausschreibung für unser nächstes Bauprojekt, ein gemeinsames Haus mit meinen Eltern. Wir werden uns auf jeden Fall von einem Architekten bei der Erstellung helfen lassen. Vielen Dank für diese nützliche uns sehr detaillierte Zusammenstellung aller in einer Ausschreibung notwendigen Punkte.

Hinterlasse ein Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.