Baubeschreibung Muster – die Funktionale Ausschreibung fürs Einfamilienhaus

Die Baubeschreibung ist das Kernstück der Planung.  Erstelle ein gute „funktionale Ausschreibung“ und es wird gelingen besonders wirtschaftlich zu bauen und gleichzeitig alle Wünsche genau zu definieren. Hier erfahrst du worauf es ankommt und was nicht fehlen darf. Und am Ende des Beitrags kannst du dir unser kostenloses Baubeschreibung-Muster als Word-Datei holen.

Die Baubeschreibung ergänzt die Planunterlagen und legt im Detail fest, was dir wichtig ist. Du brauchst eine genaue Baubeschreibung um:

Sie soll den Baufirmen unmissverständlich aufzeigen was genau du möchtest. Mit einer guten Baubeschreibung wird es gelingen besonders wirtschaftlich zu bauen und gleichzeitig die gewünschte Qualität einzuhalten. Hol dir das kostenlose Baubeschreibung Muster direkt am Ende des Beitrags.

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Angebote einholen – Arten der Ausschreibung

Mit der Ausschreibung werden von verschiedenen Anbietern Angebote eingeholt. Grundsätzlich gibt es verschiedene Arten der Ausschreibung: es ist eine ganz detailierte Ausschreibung mit einem exakten Leistungsverzeichnis möglich; genausogut ist aber auch eine funktionale Ausschreibung möglich. Hier sind beide Varianten kurz beschrieben um den Unterschied klar zu machen.

Ausschreibung mit Leistungsverzeichnis

Das ist die genaueste Art der Baubeschreibung. Alle Maßnahmen werden im Detail festgelegt und in einzelnen Leistungspositionen zergliedert. Zu jeder Maßnahme werden auch schon die zugehörigen Mengen und Massen genau ermittelt.

Diese Art von Ausschreibung kann nur von Bauprofis mit Erfahrung vorgenommen werden. Sie verwenden eigene Computerprogramme mit standardisierten Ausschreibungstexte dafür. Eine derart genaue Ausschreibung setzt außerdem auch einen Planungsstand voraus, der über den der Einreichplanung hinaus geht. Alle Details müssen schon überlegt sein. Zusätzlich müssen die ausgeschriebenen Leistungen dann auf der Baustelle auch selbst kontrolliert und abgenommen werden.

Diese Art der Ausschreibung hat den Vorteil, dass alles so genau definiert wurde, dass alle Angebote genau miteinander verglichen werden können und kaum Spielraum für Diskussionen offen bleibt.

Für einen privaten Häuslebauer wird diese Art der Ausschreibung allerdings nicht in Frage kommen. Es fehlt die Erfahrung, die nötigen Programme und die Genauigkeit vom aktuellen Planungsstand.

Hier findest du ein Interview mit einer Architektin, die für ihren privaten Hausbau die Ausschreibung selbst erstellt hat.

Funktionale Ausschreibung und Baubeschreibung

Dies ist eine verbale Beschreibung von allen gewünschten Funktionen und Qualitäten. Die Art und Weise wie dies Funktionen und Qualitäten erreicht werden, bleibt bis zu einem gewissen Grad der Firma überlassen. Abgerechnet wird pauschal.

Der Vorteil dieser Ausschreibung liegt darin, dass die Pläne noch nicht bis ins Detail ausgereift sein müssen, die Einreichpläne sind ausreichend. Der Pauschalvertrag gibt außerdem eine Kostensicherheit für alles was im Bauvertrag enthalten ist. Auch Haftung und Gewährleistung liegen hier klar auf der Seite der Baufirma.

Die Baufirma hat Spielraum um besonders wirtschaftlich zu bauen, was im Idealfall zu günstigeren Angeboten führen sollte. Doch andererseits ist dieser Punkt auch gleich der Nachteil: ist die Beschreibung zu ungenau, kommt es zu Diskussionen. Auch spätere Änderungen und deren Kosten sind hier nicht geregelt.

In diesem Beitrag wird die funktionale Ausschreibung und funktionale Baubeschreibung genauer erklärt. Es werden Beispiele für die Baubeschreibung gezeigt und am Ende des Beitrags findest du ein Baubeschreibung Muster als Word-Vorlage.

Genauigkeit der Baubeschreibung

Hier gilt genau abzuwägen: denn alles was in der Baubeschreibung nicht definiert ist, wird von den Baufirmen selbst gewählt und zwar in der jeweils wirtschaftlichsten und kostengünstigsten Variante. Das kann Vor-  und Nachteile bringen. Alles was in der Baubeschreibung nicht definiert ist, wird von den Baufirmen selbst gewählt und zwar in der jeweils wirtschaftlichsten und kostengünstigsten Variante.

So genau wie nötig

Deine eigenen Wünsche (zu den Eigenschaften, Details, Ausführungsvarianten …) müssen in der Baubeschreibung unmissverständlich und exakt definiert sein, damit es später keine böse Überaschung gibt.

So offen wie möglich

Andererseits ist es sinnvoll einen gewissen Spielraum für Alternativen offen zu lassen um besonders wirtschaftliche und kostengünstige Angebote von den Firmen zu erhalten. Günstig wird es wenn nur die wesentlichen Funktionen eines Bauteils beschreiben werden; die Details wie Material oder Fabrikat jedoch noch offen gelassen werden (sofern du nicht ausdrücklich eine bestimmte Ausführung wünschst).

Auf nichts vergessen

Vergiss auch nicht auf die vielen kleinen Dinge, die dir wichtig sind wie z.B. die Art der Fliesen, wie hoch verfliest, welche Bad- und WC-Einrichtung, Bodenbeläge, Sesselleisten, Türen, Fenster, Trennwände, Armaturen, welches Holz für den Dachstuhl, welcher Putz, welche Außenwand, Anzahl der Steckdosen und vieles mehr. Änderungen in der Baubeschreibung soll es nach dem Vertragsabschluss möglichst nicht mehr geben, denn die erzeugen „Mehrkosten“!

Baubeschreibung Beispiel

Die Baubeschreibung – das Herzstück der gesamten Planungsarbeiten – solltest du besonders sorgfälltig erstellen. Entscheide was dir wichtig ist, was du vorgibst, und welche Spielräume du offen lasst.

Wenn du zum Beispiel einen gewissen Energiestandard einhalten möchtest oder musst, dann kannst du diesen global für das gesamte Gebäude vorgeben und offen lassen welches Bauteil welchen Anteil übernimmt. So wird ein Spielraum an Ausführungsvariationen offengelassen, der zu wirtschaftlich günstigeren Angeboten führen kann.

Beispiel

Variante 1 – kaum Spielraum:

      • Holzfenster; Farbe: weiß beschichtet; Isolierverglasung; Uw bis 0,8; Fabrikat: XXXX; Lage, Art und Aufteilung gem. Pläne
      • Fensterbänke außen: Alu mit seitlicher Aufkantung; Farbe dunkelgrau eloxiert; mit Antidröhnstreifen
      • Fensterbänke innen: Naturstein Marmor weiß

Variante 2 – viel Spielraum:

      • Fenster; Farbe: weiß; Lage, Art und Aufteilung gem. Pläne
      • Fensterbänke außen: dunkelgrau
      • Fensterbänke innen: weiß

Bei der Variante 2 bleiben Material , Fabrikat und U-Wert offen. Der gesamte Energiestandard für das Gebäude muss natürlich eingehalten werden, aber es bleibt der Baufirma überlassen wie sei diesen Energiestandard erreicht. So kann die Baufirma optimieren und genau die Fenster einbauen, bei denen sie die günstigsten Konditionen erhält.

Der Inhalt der Baubeschreibung

Eine Word-Vorlage mit Beispieltexten für die Baubeschreibung von einem Einfamilienhaus kannst du direkt am Ende dieses Beitrags kostenlos bekommen: Baubeschreibung Vorlage (Word)

Untenstehend findest du die grobe Gliederung der Baubeschreibung und siehst was alles hinein gehört. Dieses Gerüst dient als Ausgangsbasis. Nimm dir für jeden einzelnen Punkt Zeit und überlege genau was du vorgeben möchtest und was offen bleiben soll. Wenn du noch mehr Hintergrundwissen haben möchtest, schau dir unser umfangreiches und übersichtliches E-Book an: Der große Baugorilla Hausbau Guide

Hier aber nun alle wichtigen Punkte, die in der funktionalen Leistungsbeschreibung oder auch Baubeschreibung nicht fehlen dürfen:

Allgemeine Angaben

  • Zeitplan
    • Stand des Bauvorhabens (gibt es bereits eine Baugenehmigung, dann lege diese bei. Oder wurde der Bauantrag bereits eingereicht und von den zuständigen Beamten grundsätzlich zugestimmt?)
    • Baubeginn
    • Voraussichtliche Übergabe
    • Späteste Übergabe

TIPP: Wer selbst einen Bauzeitplan erstellen will, kann sich hier eine kostenlose Bauzeitplan-Excel-Vorlage holen.

Allgemeine Maßnahmen

Baustelleneinrichtung, Sicherheitseinrichtungen, Gerüste sollen im Leistungsumfang enthalten sein, ebenso müssen die Zufahrt zur Baustelle und die Platzverhältnisse vor Ort berücksichtigt werden.

Grundstück und Aufschließung

  • Baureifmachung
  • Erschließung – definiere hier, dass die Hausanschlüsse im Leistungsumfang enthalten sind, ein Grundleitungsplan mit den vorhandenen Anschlusspunkten für Kanal, Wasser, Strom… sollte der Baubeschreibung beiliegen. Beschreibe genau welche Anschlüsse herzustellen sind:
    • Abwasser/Regenwasser Anschluss an das öffentliche Kanalnetz oder Sammelgrube
    • Wasseranschluss
    • Stromversorgung über das Stromnetz von….
    • Telefon/Telekabel von….
    • (Gas, Fernwärme…)

Rohbau

  • Erdarbeiten / Baugrube / Wasserhaltung und Absicherung / Gründung: definiere hier, dass die Erdarbeiten im Leistungsumfang enthalten sind (inklusive aller Sicherungsmaßnahmen, Abtrag und Verfüllen und Verdichten der Baugrube, Abtransport von überschüssigem Erdmaterial und Zulieferung von fehlendem Erdmaterial). Das Baugrundgutachten muss beiliegen. Auch Anforderungen und Erdarbeiten für die spätere Gartengestalltung können idealerweise bereits hier berücksichtigt werden.
  • Horizontale Baukonstruktionen
    • Fundament
    • Kellerdecke
    • Geschoßdecke
    • Dach (Falchdach, Satteldach…)
    • Garagendecke, Terrassendach, Balkon, Treppe etc.
  • Vertikale Baukonstruktionen
    • Außenwände unter Niveau
    • Außenwände ober Niveau
    • Wohnungs- und Gebäudetrennwände, Trennwände zu Stiegenhäusern
    • Tragende Innenwände
    • Nichttragende Innenwände

Technische Anlagen

Ausbau

Außenanlagen

Falls die Firma auch Arbeiten für die Außenanlagen übernimmt, müssen diese hier definiert werden:

Am Ende sollte die Baubeschreibung also vollständig sein und alle wichtigen Dinge unmissverständlich definiert sein. Damit ist die Leistung gesichert und es wird einfacher sein die Angebote von verschiedenen Firmen miteinander zu vergleichen.

Wer Hilft bei der Baubeschreibung?

Wer sich unsicher ist, kann und sollte sich bei der Baubeschreibung Hilfe holen, sie prüfen und kontrollieren lassen. Gerade auch dann, bevor ein Vertrag unterzeichnet wird. Dazu gibt es mehrere Möglichkeiten:

Die Baufirma

Wenn du bei einigen Punkten nicht sicher sind, dann mach einfach einen Termin bei einer der Firmen aus, von denen du ein Angebot haben möchtest. Besprich die Baubeschreibung  (die Vorlage bekommst du hier als kostenloses Word-Muster) und die einzelnen Fragen mit mit der Firma. Lassen dich ganz unverbindlich beraten und warte auch gleich das schriftliche Angebot von dieser Firma ab. Grundzüge dieses Angebots kannst du dann als Vorlage für die Baubeschreibung verwenden die du den anderen Baufirmen zusendest.

Einen Architekten beauftragen

Natürlich besteht auch immer die Möglichkeit einen Experten hinzuholen wenn du dich noch unsicher fühlst. Ein Architekt zum Beispiel kann bei der funktionalen Leistungsbeschreibung gut weiter helfen und dich auch bei Entscheidungen beraten.

Eine genaue Zergliederung in einzelnen Leistungspositionen ist durch einen Architekten ebenfalls möglich. Doch dafür wäre dann auch eine sehr genaue Planung nötig und es muss schon vieles seht im Detail definiert und festgelegt werden. Der Firma bleibt wenig Spielraum zu optiemiern. Wenn du dich für eine Ausschreibung der einzelne Leistungspositionen entscheidest, solltest du ernsthaft überlegen ob du die Planung nicht gleich zur Gänze an den Architekten oder die Architektin weiter geben willst.

Einen Bausachverständigen zu Rate ziehen

Es gibt es auch noch die Möglichkeit einen unabhängigen Bau-Sachverständigen für Einzeltermine zu engagieren. Dieser kontrolliert die Angebote und Leistungsbeschreibungen und kann später eventuell auch noch baubegleitend beratend zur Seite stehen. Die Kosten hierfür halten sich vergleichsweise gering und du fühlst dich sicher. Die aller gröbsten Fehler können ausgeschlossen werden. Diesen findest du in Deutschland zB. über den Bauherren-Schutzbund oder beim Verband privater Bauherren.

Baubeschreibung Muster

Das Baubeschreibung Muster gibt es als kostenloses Word-Dokument per Email. Darin sind bereits Beispiel-Texte eingetragen, sodass du sie leicht an deine eigenen Bedürfnisse anpassen kannst. Ebenso erhältst du weitere Tools, wie einen Bauzeitplan, eine Kostenkalkulation und mehr.

Gib deine E-Mail Adresse hier ein und du bekommst die Baubeschreibung Vorlage direkt zugeschickt.

 

Deine personenbezogenen Daten werden gemäß unserer Datenschutzerklärung verwendet. Wenn du dich anmeldest werden deine Daten an unseren Email-Service-Anbieter Mailchimp übermittelt – hier erfährts du mehr. Du kannst dein Einverständnis jederzeit zurückziehen, am Ende jeder E-Mail ist eine Abmeldemöglichkeit.

 

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Autorin: K.R.

Foto: pixabay