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Die 6 wichtigsten Punkte zum Thema Baugenehmigung und Bauantrag. ✔ Was ist wichtig? ✔ Wer ist Bauvorlageberechtigt? ✔ Welche Unterlagen gehören dazu? ✔ Wo wird der Bauantrag eingereicht? ✔ Wie viel kostet die Baugenehmigung ✔ Wie lange dauert eine Baugenehmigung?

Eine Baugenehmigung (in Österreich, der Schweiz und in Bremen auch Baubewilligung genannt) ist erforderlich, damit mit den Bauarbeiten begonnen werden darf. Selbst der Erdaushub darf nicht vorher erfolgen. Auch wenn du einen Baum fällst oder ein bestehendes Gebäude abreißen möchtest, benötigst du ebenfalls eine Genehmigung der zuständigen Behörde.

Für die Baugenehmigung musst du einen Bauantrag bei der zuständigen Gemeinde oder Stadt stellen. Diese Unterlagen müssen von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt und gestempelt worden sein (z.B. ein Zivilingenieurbüro oder ein Architekturbüro). Ein*e Architekt*in oder die Baufirma (i.A. Fertighausanbieter, Generalunternehmer) können dir diese Aufgabe abnehmen.

Hier beantworten wir die 6 wichtigsten Fragen zum Thema Bauantrag:

1. Was ist wichtig für die Baugenehmigung?

Für die Baugenehmigungen sind die Bauaufsichtsbehörden der Städte und Landratsämter zuständig. Im Baugenehmigungs-Verfahren wird geprüft, ob alle Vorschriften zur Bebauung eingehalten wurden. Stimme dich daher schon vor und während der Entwurfs-Planungsphase mit der zuständigen Person in der Behörde ab. Kläre direkt und unkompliziert alle Auflagen und Bestimmungen für dein Bauvorhaben.

Der Bebauungsplan oder Bauleitplan regelt im Detail wie gebaut werden darf, darin ist nachzulesen welche Vorgaben einzuhalten sind. Dies könnte z.B. eine Beschränkung der bebaubaren Fläche sein, die max. Geschoßzahl, die Dachform, Baugrenzlinien, etc. Der gültige Bebauungsplan liegt in den Gemeinden aus oder kann mittlerweile auch online runtergeladen werden (von der Webseite der Gemeinde).

In unserem Artikel „Bebauungsplan lesen und verstehen“ findest du viele weitere Informationen zu Bebauungsplänen.

Neben dem Bebauungsplan müssen alle Vorgaben der jeweiligen Landesbauordnungen (LBO) eingehalten werden. Diese legen z.B. die Abstandsflächen zu Grundstücksrändern fest und welche Gebäude genehmigungsfrei sind (z.B. Gartenhäuser und ähnliches). Die LBOs legen auch die Bedingungen für ein verfahrensfreies Bauprojekt fest.

Ein verfahrensfreies Bauprojekt oder ein Freistellungsverfahren können alle Bauherren einreichen, die ihr Haus auf ein Grundstück mit qualifiziertem Bebauungsplan errichten und sich an alle Vorgaben halten.

Im Allgemeinen fallen Bauvorhaben, die folgende Kriterien erfüllen, unter die Verfahrensfreie Baugenehmigung:

  • Qualifizierter Bebauungsplan liegt vor und wird in allen Festsetzungen eingehalten
  • Sonstige tangierende Bauvorschriften werden eingehalten
  • Erschließung ist bereits gesichert
  • Kein Sonderbau
  • Gemeinde besteht nicht auf Genehmigungsverfahrens

Bei einem Verfahrensfreien Bauantrag läuft es im allgemein so ab, dass der Bauantrag eingereicht wird und es kann nach 4 Wochen einfach angefangen werden zu bauen, wenn die Gemeinde keine Einwände meldet. Ob das in deinem Landkreis genauso gehandhabt wird, solltest du unbedingt vor Antragsstellung abklären.

In Deutschland gibt es darüber hinaus auch noch die Möglichkeit eine Bauvoranfrage zu stellen. Diese ist relativ formlos und beantwortet deine konkreten Fragen zur Bebaubarkeit und anfälligen Auflagen. Wenn einer Bauvoranfrage stattgegeben wird, muss trotzdem ein Bauantrag gestellt werden.

Weitere Punkte zum Thema Bebauungsplan, Vorgaben etc. erfährst du auch im Beitrag Grundstück bewerten.

2. Wer ist Bauvorlageberechtigt?

Wenn du ein Fertig- oder ein Architektenhaus baust, so wird die Firma bzw. der oder die Architekt*in die Einreich-Unterlagen und die Pläne für dich erstellen.

Wenn du die Planung selbst übernimmst, müssen die Einreich-Unterlagen und Pläne für den Bauantrag von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt und abstempelt werden. Hier erfährst du mehr zu den unterschiedlichen Möglichkeiten beim Hausbau.

Bauvorlageberechtigung Deutschland

Mitglieder der Architektenkammer und der Ingenieurkammer sind jedenfalls Bauvorlageberechtigt, unabhängig von der Größe des Bauvorhabens. Das sind die Ingenieurbüros und Architekturbüros.

Handelt es sich um kleinere Ein- und Zweifamilienhäuser mit insgesamt weniger als 200m² Wohnfläche, so sind die Vorschriften nicht so streng. In diesem Fall dürfen auch Architekten, Innenarchitekten und Bauingenieure die einen Studienabschluss haben aber keine Kammermitglieder sind sowie Maurer-, Zimmerer- und Betonbauer-Meister Bauanträge einreichen.

Genaueres findest sich in den einezlnen Landesbauordnungen.

3. Welche Unterlagen gehören in den Bauantrag?

In der Bauvorlagenverordnung wird geregelt, welche Unterlagen für den Bauantrag eingereicht werden müssen. Dies ist für jedes Bundesland unterschiedlich. Erkundigt euch daher vorher zu den Details. Unterschiede gibt es vor allem in der Anzahl der Ausführungen, in der farblichen Gestaltung und in den Formularen. Im Allgemeinen müssen folgende Dokumente im Bauantrag enthalten sein:

  • ausgefülltes Bauantrags-Formular mit statistischen Erhebungsboden, ggfs. Zustimmungserklärung der Nachbarn und/oder Baulastenerklärung
  • Bauzeichnungen (1:100)
  • Beglaubigter katasteramtlicher Lageplan (1:1000 bzw. 1:500)
  • Baubeschreibung
  • Berechnungen: bebaute Fläche, umbauter Raum, Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ), Wohnfläche, Nutzfläche, Angabe der Rohbau. Und Gesamtkosten
  • Technische Nachweise: Standsicherheitsnachweis (Statik), Wärmeschutznachweis, ggf. Schallschutznachweis
  • Entwässerungsplan
  • Baugrundgutachten
  • Befreiungen oder genehmigte Ausnahmen von Vorschriften der Bauordnung bzw. Antrag auf Befreiung

Ganz wichtig ist es die erforderlichen Unterschriften auf den Dokumenten nicht zu vergessen.

4. Wo wird der Bauantrag eingereicht?

Die Unterlagen müssen direkt bei der zuständigen Gemeinde eingereicht werden. Weiter ist dann die Bauaufsichtsbehörde für das Verfahren zuständig (in Österreich das Bauamt).

Desweitern laufen folgende Themen auch über das Amt und müssen beachtet werden:

  • Baubeginnsanzeige: Die Baubeginnsanzeige muss mindestens eine Woche vor Baubeginn dem Bauamt vorliegen, ansonsten droht ein Bußgeld. Das Formular dafür erhältst du i.d.R. mit der Bewilligung der Baugenehmigung.
  • Hausnummernbescheid: Die Behörde weißt jedem Neubau eine Hausnummer zu. Diese wird in einem Hausnummernbescheid den Bauenden mitgeteilt. Das folgt i.A. durch einen separaten Brief oder liegt bei den Unterlagen zur Genehmigung des Bauantrages bei. Der Hausnummernbescheid enthält auch Vorgaben zur Anbringung der Hausnummer. Es kann eine Verwaltungsgebühr anfallen.
  • Nutzungsaufnahme: Die Nutzungsaufnahme ist zwei Wochen vor Einzug einzureichen. Das Formular liegt i.A. auch den Unterlagen zur Genehmigung des Bauantrages bei oder ist beim zuständigen Amt erhältlich. Bei Missachtung kann ein Bußgeld erfolgen.

Je nach Bauprojekt müsst ihr für folgende Themen auch nochmal aufs Amt:

  • Entwässerung der Baugrube: Wenn die Baugrube entwässert werden muss, für z.B. einen Kellerbau, und das Wasser in den Kanal oder Entwässerungsgräben eingeleitet werden muss, muss das wasserrechtlich von dem lokalen Umweltamt genehmigt werden.
  • Gehwegabsenkung: Wenn der Gehweg vor der Garage abgesenkt werden muss, kann das bei der örtlichen Baubehörde beantragt werden. Die Arbeiten werden durch das Bauamt beauftragt, aber die Kosten trägt der Antragssteller.
  • Beseitigungsanzeigen bei Abriss: Dies betrifft i.d.R. private Bauherren nicht, weil Gebäude der Gebäudeklasse 1 bis 3, unter die normal große Einfamilienhäuser fallen, verfahrensfrei sind. Vor Abriss eines Gebäudes solltest du dich trotzdem beim zuständigen Bauamt informieren, ob Anforderungen für dich bestehen.
  • Abstandsflächenübernahme: Die vorgeschriebenen Abstandsflächen auf dem eigenen Grundstück können nach Zustimmung auf das Grundstück des Nachbarn fallen. Dafür muss der Nachbar eine Abstandsflächenübernahme unterschreiben, in der er sich verpflichtet, die notwendigen Abstände auf seinem Grundstück nicht zu bebauen und freizuhalten. Dafür gibt es ein Formular bei der zuständigen Baubehörde.
  • Kampfmittelbeseitigung: Ob das eigene Grundstück betroffen ist, sollte mit dem zuständigen Bauamt abgeklärt werden. Diese führen ein Verdachtsflächen-Kataster. Bestimmte Städte setzen eine Boden-Untersuchung zur Auffindung von Kampfmittel als Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung fest. Die Kostenübernahme für die Sondierung und Beseitigung hängen von den Besitzverhältnissen des Grundstückes ab und sollten vorab geklärt werden.
  • Baumfällungen: Bestimmte Bäume dürfen nur mit Genehmigung von der Naturschutzbehörde gefällt werden. Mehr Informationen zu Thema Grundstücksfreimachung findest du in unserem Artikel „Garten anlegen Neubau – Tipps vor, während und nach dem Hausbau“.

5. Wie viel kostet die Baugenehmigung?

Die Kosten für die Baugenehmigung sind je nach Ort und Vorhaben unterschiedlich. In Deutschland kann mit rund 0,5% der Baukosten gerechnet werden. In Österreich nur etwa 100 bis 200 Euro. Eventuell sind (je nach Vorhaben und Gemeinde) noch zusätzliche Berechnungen und Gutachten notwendig, die dann natürlich extra zu bezahlen sind. Für Ausnahmen von dem Bebauungsplan können im Falle einer Genehmigung zusätzliche Gebühren anfallen.

6. Wie lange dauert eine Baugenehmigung?

Auch wenn alle Unterlagen korrekt und vollständig eingereicht wurden kann es bis zur Erteilung der Baugenehmigung dennoch einige Monate dauern. Die Dauer variiert sehr stark und kann innerhalb weniger Wochen abgehandelt sein, es kann aber auch bis zu 11 Monaten dauern, oder noch länger, wenn es Änderungen gibt. Einige Landesbauordnungen wurden in den letzten zwei Jahren aktualisiert und haben den Zeitraum für die Bearbeitung von Baugenehmigungen gedeckelt.

Die durchschnittliche Bearbeitungsdauer für die Baugenehmigung beträgt in Deutschland rund 3-4 Monaten. In Österreich dauert es im Durchschnitt ähnlich lange.  In Deutschland wurden mehrere Landesbauordnungen überarbeitet und legen maximale Zeitdauern für den Erhalt der Genehmigungen fest.

Auf jeden Fall ist es wichtig mit dem Bauamt im guten Kontakt zu stehen, die Kommunikation mit dem Bauamt ist wichtig. Im Amt immer wieder anrufen oder vorbeikommen und nachfragen kann auf jeden Fall helfen – sowohl in Deutschland als auch in Österreich.

Erst nach Erhalt der Baugenehmigung darf mit dem Bau begonnen werden. Nach Erhalt der Baugenehmigung muss innerhalb einer gewissen Frist mit dem Bau begonnen werden. Je nach Ort beträgt diese Frist 2 bis 4 Jahre. Die Baufertigstellung muss ebenfalls in einer gewissen Frist erfolgen (4 bis 5 Jahre).

Weiterführende Informationen zum Thema

 
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