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5 Punkte und es ist an wirklich alles gedacht! Mit der Checkliste Grundstückskauf erfährst du Schritt für Schritt auf was zu achten ist und wie ein Grundstück bewertet wird.

Checkliste Grundstückskauf

Der Grundstückskauf ist einer der wichtigsten Punkte bei deinem Projekt. Denn die Lage wird das zukünftiges Leben stark beeinflussen! Und das Grundstück ist natürlich auch ein ganz wesentlicher Kostenpunkt bei den gesamten Hausbaukosten. Dabei geht es neben dem Kaufpreis auch um zusätzliche Kosten die für das Grundstück anfallen und in den Grundstücksnebenkosten berücksichtigt werden.

1. Allgemeine Überlegungen zum Grundstück

Lage

Ist das Grundstück einigermaßen zentral (Nähe zur Arbeit, Schule, Freunden, Innenstadt, Kino, Restaurants, Einkauf..)? Wenn nicht, ermittle die tägliche Fahrzeit in Stunden je Familienmitglied. Entfernung kostet Geld und Zeit! Nicht zu vergessen sind auch ökologische Argumente wie Emissionswerte, Energieverknappung und „Verhüttelung“.

Beispiel: 30km mehr Entfernung bedeutet rund 100Minuten zusätzliche Fahrzeit täglich und ca. 360 Euro je Monat zusätzlich. Dies würde einem Kredit von ca. 70.000Euro gleichkommen. Das Geld hätte in ein zentraler gelegenes Grundstück in besserer Lage investiert werden können.

Grundstücksform

An welcher Stelle kann das zukünftige Haus stehen und wo liegt der Garten? Handelt es sich um eine Baulücke mit spezieller Form?

Ausrichtung

Wo ist Norden und Süden? Von wo kommt Morgensonne (Osten) und Abendsonne(Westen) in Garten und Haus? Kommt überhaupt genug Sonne und Licht in Haus und Garten? Ist es windig oder windstill?

Umgebung/Nachbarn

Wie schaut die Umgebung aus? Wird direkt daneben bald gebaut? Wenn ja, was? Hattest du bereits erste Kontakte zu den Nachbarn? Was haben die zu erzählen? Gibt es laute, verkehrsreiche Straßen in unmittelbarer Nähe, Bahngleise oder einen Flughafen?

Gelände/Topografie

Ist das Grundstück in Hanglage? Das kann sehr schön sein, ist aber teurer als ein ebenes Grundstück (siehe auch Punkt 5). Es fallen mehr Erdarbeiten an, ev. Stützmauern, ev. Grundwasserdruck, Hangrutschung, Fels… Mit den Nachbarn solltest du unbedingt über deren Erfahrungen sprechen!

2. Grundstückspreis und Grundstück bewerten

Ist der Grundstückspreis realistisch und für die Lage angemessen? Um das Grundstück zu bewerten ermittelst du am besten zunächst einmal den Grundstückspreis pro m2:

Grundstückspreis pro m2 = Kaufpreis Grundstück / Grundstücksgröße [€/m²]

Den Grundstückpreis pro m2 kannst du dann ganz einfach mit Richtwerten für die jeweilige Lage vergleichen. Richtwerte zu den Grundstückspreisen in ganz Deutschland und Österreich findest du zB hier:

Beim Grundstück bewerten dürfen allfällige zusätzliche Maßnahmen nicht vergessen werden (siehe Punkt 5). Diese können erhebliche zusätzliche Kosten verursachen und somit den Wert des Grundstücks (und damit auch den Quadratmeterpreis) reduzieren. So bekommts du relativ schnell ein Gefühl dafür ob ein Preis angemessen ist. Im Falle dass ein Grundstück überteuert ist, hast du nun auch eine gute Basis für weitere Preisverhandlungen in der Hand.

Grundstück aufteilen

Wenn du ein kleines Grundstück kaufst wird der Quadratmeterpreis eventuell etwas höher sein als bei einem großen Grundstück. Außerdem ist es oft nicht möglich ein kleines Grundstück zu finden das genau die richtige Größe hat. Hier wäre eine Möglichkeit ein großes Grundstück zu kaufen und dieses neu parzellieren zu lassen. Wenn du Partner für dein Vorhaben findest, kann dadurch nicht nur beim Grundstück selbst gespart werden, es können eventuell auch bei den Erschließungskosten gespart werden (z.B.: Kanal, Gas, Wasser, Fernwärme..) und eventuell sogar bei den Baukosten (z.B.: Doppelhaus oder andere Hausgruppen z.B. 3er oder 4er Haus).

3. Grundbuchauszug

Das Grundbuch liegt bei dem jedem Bezirksgericht auf, darin sind die folgenden Punkte eingetragen:

  • Katastralgemeinde-Nummer
  • Einlagezahl
  • Grundstücksgröße [m²]
  • Eigentümer
  • Dienstbarkeit (auch Servitut Def. siehe hier)
  • Reallasten (z.B. bei Übergabe an Nachfolger: monatlichen Versorgungsrenten oder Pflegeleistungen, Def. siehe hier)
  • Pfandrecht (Kreditschulden, Def. siehe hier)
  • Vormerkungen (hat bereits ein Anderer das Grundstück erworben)

In Deutschland ist das Grundbuch nicht für jeden einsehbar. Um einen Grundbuchauszug zu erhalten musst du entweder Eigentümer, Gläubiger, Inhaber eines Wegerechts, bevollmächtigt sein oder ein berechtigtes Interesse aufweisen. Bei einer konkreten Kaufabsicht besteht ein konkretes Interesse. Dies kann z.B. mit dem Entwurf eines Vorvertrags oder mit einer Maklerbestätigung bewiesen werden und liegt im konkreten Fall im Ermessen des jeweiligen Amtes. Oder du bekommst die schriftliche Zustimmung des Eigentümers. Ein Abdruck kostet in etwa 10€ / ein beglaubigter Abdruck 15€ (für Banken ist manchmal ein beglaubigter Abdruck erforderlich).

In Österreich kann jeder beim zuständigen Bezirksgericht Einsicht in das Grundbuch nehmen. Du kannst den Grundbuchauszug sogar einfach und bequem online abfragen, dies ist allerdings kostenpflichtig: z.B.: hier für 15 Euro zu haben.

4. Flächenwidmungsplan und Bebauungsplan

Kann das gewünschte Haus auf dem Grundriss überhaupt realisiert werden? Im Flächennutzungsplan (in Österreich: Flächenwidmungsplan) ist die zulässige Nutzung von Flächen festgelegt (z.B.: als Bauland, Wohngebieten, Gewerbegebieten und Ackerflächen). Im Bebauungsplan oder Bauleitplan ist geregelt wie gebaut werden darf (z.B. Beschränkungen der bebaubaren Fläche, zul. Nutzfläche, max. Geschoßzahl, Dachform, Baugrenzlinien, etc.). Die Regelungen und Darstellungen sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.

Die Flächennutzungspläne/bzw. Flächenwidmungspläne und Bebauungspläne liegen bei den Gemeinden auf und sind häufig auch online (auf der Gemeinde-Website) einzusehen. Kläre beim zuständigen Gemeindeamt alle aktuell gültigen Vorschriften und Auflagen ab. Informiere dich dabei auch gleich über geplante Änderungen im Flächennutzungs- und Bebauungsplan. In Deutschland besteht auch die Möglichkeit eine Bauvoranfrage zu stellen.

Hier findest du außerdem noch einen Link zum Baurecht und den Landesbauordnungen in Deutschland und einen Link zu den wichtigsten Baugesetzen der Bundesländer in Österreich.

Danach solltes du die folgenden Punkte beantworten können:

  • Die zulässige Nutzung/Widmung: z.B. Bauland, reines Wohngebiet
  • Geschossflächenzahl (GFZ, in Österreich: Bebauungsdichte), daraus ergibt sich die max. zulässige Bruttogeschoßfläche:

Bruttogeschoßfläche [m²] = Grundstücksgröße [m²] x Geschossflächenzahl (oder Bebauungsdichte)

(Bruttogeschoßfläche ist die Fläche je Geschoß, die von den Außenwänden umschlossen wird, einschließlich der Außenwände). Diese kann fürs erste folgendermaßen abgeschätzt werden: Bruttogeschoßfläche bei Gebäuden mit – einem Geschoß: 1,25 x Wohnfläche / – mit zwei Geschoßen: 1,35 x Wohnfläche / – mit drei Geschoßen: 1,45 x Wohnfläche

Ist hier ein Wert angegeben, bezeichnet dieser die max. zulässige Geschossflächenzahl/Bebauungsdichte. Sind hier zwei Werte angegeben, so bezeichnen diese die min. und max. Geschossflächenzahl/Bebauungsdichte (z.B.: 0,2/0,4 heißt min. 0,2 und max. 0,4).

  • Grundflächenzahl (GRZ), daraus ergibt sich die max. zulässige Grundfläche die überbaut werden darf.
  • Sonstige Vorgaben aus dem aktuellen oder dem zukünfitgen Bebauungsplan (zB.: Geschoßzahl, Dachform, Baugrenzlinien….)

5. Spezielle Situationen, zusätzliche Kosten und Probleme

Es kann bei gewissen Grundstücken zu erheblichen zusätzlichen Kosten kommen. Diese Kostenerzeugenden Punkte müssen unbedingt berücksichtigt werden wenn du ein Grundstück bewertest. Und es muss schon vor Vertragsunterzeichnung geklärt sein welche zusätzlichen Kosten genau entstehen. Denn hier kann bereits die erste „Kostenfalle“ lauern. Diese Kosten sind bei den Grundstücks Nebenkosten miteinzurechnen. Untenestehend sind einige solcher Punkte aufgezählt:

Vorhandene Bebauung

Bestehende Gebäude abreißen und entfernen ist ein erheblicher Kostenfaktor. Bevor du das Grundstück kaufst musst du wissen wieviel der Abriss und die Entsorgung kosten. Besonders aufwändig ist die Beseitigung eines Kellers.

Herrichten des Baugrundes / vorhandene Bepflanzung

Kosten entstehen auch durch Beseitigung von Bewuchs und Pflanzen; Planierung oder Aufschüttung.

Zusätzlich kann es sein das für bestehende Bäume ein behördlicher Schutz besteht. Obstbäume fallen nicht darunter. Frage beim zuständigen Gemeindeamt nach ob und was zu tun ist. Für die Entfernung geschützter Bäume kann ein finanzieller Ausgleich zu zahlen sein oder es ist ein Gutachten zu erstellen und Ersatzpflanzen zu pflanzen.

Hanglage

Bei Grundstücken in Hanglagen ist mit höheren Kosten zu rechnen: jedenfalls für Erdarbeiten, Planierung oder Aufschüttung.

Des Weiteren wird hier die Auskunft der Nachbarn/der Gemeinde oder eventuell auch schon ein Bodengutachten nötig sein um abzuklären ob weitere Maßnahmen erforderlich sind: z.B. Stützmauern, Hangsicherungen/ Hangrutschung, Wasserdruck… Diese Maßnahmen können die Grundstückskauf Kosten massiv erhöhen.

Zugänglichkeit

Das Grundstück muss für Baumaschinen etc. zugänglich sein. Bei engen Platzverhältnissen oder schlechter Zugänglichkeit ist mit Mehrkosten zu rechnen. Bauablauf/ Baustelleneinrichtung/ Baumaschinen sind darauf auszulegen… Ganz wichtig ist, dass diese Erschwernisse bereits bei der Ausschreibung den Firmen bekannt gegeben werden. Nur so können sie ihr Angebot darauf auslegen und es kommen nachträglich keine unerwartet hohen Mehrkostenforderungen.

Beispiele hierfür können sein: eine Baulücke in der Innenstadt (Straßensperren erforderlich?) oder bei weit abgelegenen Grundstücken, wenn z.B. noch keine Zufahrt zum Grundstück besteht oder die einzige Zufahrt über eine kleine Brücke mit Gewichtsbeschränkungen.

Kontaminierung

Meist sind solche Verschmutzungen nicht erkennbar. Wenn Altlasten durch frühere Nutzungen (zum Beispiel Entsorgung, Gewerbe…) vermutet werden, frag bei der Gemeinde nach. Es müssen dann ggf. Proben entnommen werden und ein Bodenabtrag oder Bodenaustausch kann nötig werden.

Grundwasserstand/ Hochwasser

Bei hohem Grundwasserstand oder gar Überschwemmungsgefahr ist der Keller als wasserdichte Wanne aus zu führen (um rund 150Euro/m² Keller teurer) ein Risiko bleibt dennoch. Hier solltest du darüber nachdenken auf einen Keller zu verzichten oder eventuell sogar das Grundstück auf zu schütten. Besondere Vorsicht ist geboten bei Grundstücken in Hochwassergebieten.

Die Hochwasserrisikogebiete in Deutschland kannst du hier einsehen, die Hochwassergebiete in Österreich hier abfragen. Rede aber auch mit den zukünftigen Nachbarn ob es da schon mal Probleme gegeben hat.

Bodentragfähigkeit

Wenn du vor dem Kauf noch kein Bodengutachten in Händen hältst, erkundige dich bei den Nachbarn und der Gemeinde über die Bodenbeschaffenheit und deren Erfahrungen mit dem Boden in dieser Gegend. Wenn Nachbarn in unmittelbarer Nähe ohne besondere Maßnahmen gebaut haben, dann ist das ein gutes Zeichen. Wenn schon gebaggert und aufgeschüttet wurde und kein gewachsener Boden mehr vorzufinden ist, ist Vorsicht geboten.

Im Zweifelsfall muss ein geologisches Gutachten anfertigt werden. Dieses ist mit rund 500€-1000€ günstig im Vergleich zu den Maßnahmen die erforderlich werden können. Bei unzureichender Tragfähigkeit können Bodenverbesserungsmaßnahmen, Bodenaustausch, aufwändige Gründung erforderlich sein. Auch Fels kann Mehrkosten verursachen, z.B. wenn gesprengt werden muss.

Aufschließungskosten

Das sind Abgaben an die Gemeinde für Infrastruktur (Straßen etc.). Diese Kosten sind bei einem Kauf von Bauland oft schon beglichen. Kläre eventuell anfallende Aufschließungskosten unbedingt vor dem Vertragsabschluss mit der Gemeinde ab.

Anschlussmöglichkeiten

Gibt es in der Nähe einen Abwasserkanal, Trinkwasserleitungen, Strom, Gas, Fernwärme, Telefonkabel, eine öffentliche Straße die im Winter geräumt wird etc.? Bei entlegenen Grundstücken kann die Erschließung sehr langwierig werden (z.B. für Kanal oder Strom) .

Zusammenfassung

Die Lage deines zukünftigen Hauses ist entscheidend für Ihre Lebensqualität. Und wahrscheinlich auch wichtiger als die Größe und das Erscheinungsbild des Hauses. Spare lieber bei den Baukosten als beim Gundstück. Hast du alle 5 Punkte der Checkliste Grundstückskauf beachtet, und bist du persönlich vom Grundstück und der Lage überzeugt? Dann schlage zu!

 

Foto: baugorilla

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