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Alle Grundstücksnebenkosten auf einem Blick. Mit Hilfe dieser Checkliste kannst du die Grundstückskauf Nebenkosten vollständig und schnell berechnen.

Grundstückskauf Nebenkosten

Beim Grundstückskauf und für das Grundstück selbst fallen Nebenkosten an und zwar gar nicht so geringe. Diese können rund 25% der Grundstückskosten ausmachen. Die gesamten Grundstücksnebenkosten setzten sich aus den folgenden 4 Punkten zusammen:

1. Ankaufnebenkosten

Die Ankaufnebenkosten variieren nicht besonders stark und liegen meist zwischen 10% und 15%. Wenn noch nichts Genaueres bekannt ist, können sie also mit rund 15% vom Kaufpreis angenommen werden. Die Ankaufnebenkosten setzten sich auch der Maklerprovision, der Grundwerwerbsteuer, Grundbucheintragungsgebühr, Vertrags- und Finazierungs-kosten zusammen.

Maklerprovision

Wenn du direkt von einem privaten Anbieter gibt es keine Maklerprovision. Oft ist jedoch ein Makler involviert. Der Makler sollte im Idealfall beiden Seiten eine Zeit- und Aufwandsersparung bringen, dafür kostet er aber auch einiges.

Bisher war es meist so, dass der Verkäufer den Makler bestellt hatte und der Käufer diesen bezahlen musste. Das soll sich nun ändern: im Mai 2020 wurde ein neues Gesetz dazu verabschiedet, Anfang 2021 wird dieses Gesetz wahrscheinlich in Kraft treten. In einigen Bundesländern wird es vorher schon umgesetzt.

Die Maklerprovision von bis zu 7,14% des Kaufpreises wird in Zukunft also nicht vom Käufer alleine getragen, sondern auf Käufer und Verkäufer aufgeteilt.  Verkäufer und Käufer zahlen je die Hälfte. Außerdem muss der Käufer erst dann bezahlen, wenn auch der Verkäufer bezahlt hat.

Wurde also die max. zulässige Maklerprovision von 7,14% des Kaufpreises (inkl. Mehrwertsteuer) vereinbart, so musst du als Käufer nur 3,57% davon bezahlen.

In Österreich ist die Maklerprovision bei einem Verkaufswert von über 48.448Euro mit einer Höchstgrenze von 3% des Kaufpreises geregelt. Hier müssen noch 20% Umsatzsteuer dazugezählt werden.

Grundsätzlich ist die Maklerprovision aber Verhandlungssache. Natürlich bestimmen auch hier Nachfrage und Angebot den Preis.

Grunderwerbsteuer

In Deutschland beträgt die Grunderwerbssteuer je nach Bundesland 3,5-6,5%.

Grunderwerbssteuer in Deutschland - je Bundesland

  • Baden-Württemberg: 5,0%
  • Bayern: 3,5%
  • Berlin: 6,0%
  • Brandenburg: 6,5%
  • Bremen: 5,0%
  • Hamburg: 4,5%
  • Hessen: 6,0%
  • Mecklenburg-Vorpommern: 6,0%
  • Niedersachsen: 5,0%
  • Nordrhein-Westfalen: 6,5%
  • Rheinland-Pfalz: 5,0%
  • Saarland: 6,5%
  • Sachsen: 3,5%
  • Sachsen-Anhalt: 5,0%
  • Schleswig-Holstein: 6,5%
  • Thüringen: 6,5%

Stand Juli 2019, Quelle: https://de.wikipedia.org/wiki/Grunderwerbsteuer_(Deutschland)

In Österreich beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5% vom Kaufpreis; nur bei Erbschaft, Übertragung, oder Vertragsabschluss innerhalb der engeren Familie ist hier ev. weniger zu bezahlen, siehe dazu die Seite des BMF.

Grundbucheintragungsgebühr und Vertragserrichtung/Durchführung (Notar/Rechtsanwalt)

In Deutschland betragen diese Kosten 1,5% vom Kaufpreis. In Österrreich ist 1,1% für die Grundbucheintragung und nochmal in etwa 2%-3% für Vertrgserrichtung und Notar zu zahlen (die Preise für die Vertragserrichtung variieren jedoch sehr stark, hole dir auf jeden Fall mehrere Angebote ein).

Finanzierungskosten

Dies beinhaltet die Kosten für den Kredit (Pfandrechteintragung ins Grundbuch: 1% in Deutschland, 1.2% in Österreich; Beglaubigung/Notar, Bankspesen, Zinsen während der Bauzeit). Diese Kosten werden hier – in einer ersten groben Annahme – mit 4,5% vom Kaufpreis angesetzt.

2. Erschließung Grundstück

Auch die Erschließung des Grundstücks gehört zu den Grundsück Nebenkosten. Die Erschließung bezeichnet alle Maßnahmen zum Anschluss des öffentlichen Netzes bis zur Grundstücksgrenze (Kanalisation, Wasser, Strom, ev. Gas, ev. Fernwärme, Telefon, Straße..). Berücksichtigt sind dabei Gebühren sowie zugehörige Baukosten. Dies liegt im Aufgabenbereich der öffentlichen Hand und es sind die Kosten an die jeweiligen Stellen zu zahlen. Bei entlegenen Grundstücken kann die Grundstück Erschließung sehr langwierig werden (z.B. für Kanal oder Strom).

Zur ersten groben Abschätzung – wenn noch nichts genaues bekannt ist – wird die Grundstücks Erschließung hier mit ca. 12.000Euro abgeschätzt.

Anschluss an das öffentliche Netz

  • Kanal /Abwasser / Regenwasser
  • *Wasser (Trinkwasser / ev. Löschwasser – Antrag für den Anschluss an das Wassernetz bei der Gemeinde beantragen)
  • *Strom
  • Gas
  • Telefon/Internet-Kabel (Wenn das Kabel in unmittelbarer Nähe vom Grundstück vorhanden ist sind die Anschlusskosten sehr gering bis gratis; wenn Kabel erste in die Straße gelegt werden muss, werden die Kosten sehr hoch)
  • Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz

*Die Versorgung der Baustelle mit Strom und Wasser muss gesichert sein. Daher muss Baustrom und der Hausanschluss für Wasser (dann ist kein extra „Bauwasser“ erforderlich) rechtzeitig beantragt werden. Am besten sofort nach dem Erhalt der Baugenehmigung. „Bauwasser“/“Baustrom“ gehören jedoch zur Baustelleneinrichtung (Teil der Baukosten).

Die Maßnahmen innerhalb des Grundstücks bis hin zum Hausanschluss sind hier nicht bei den Grundstückskauf Nebenkosten berücksichtigt. Diese Kosten sind Teil der Baukosten und sind im Punkt „Erdarbeiten“ enthalten. Liegen z.B. lange Strecken zwischen Hausanschluss und dem öffentlichen Anschlusspunkt, können die Erdarbeiten und die Leitungsverlegung teuer werden.

3. Aufschließungskosten

Die oben beschriebene Erschließung des Grundstücks und die Aufschließung sind nicht das selbe. Die Aufschließungskosten sind Abgaben an die Gemeinde für Infrastruktur (Straßen etc.). Diese Kosten sind bei einem Kauf von Bauland in vielen Fällen schon beglichen. Kläre diesen Punkt dennoch vor dem Vertragsabschluss mit der Gemeinde ab. Sind Aufschließungskosten bereits beglichen oder noch ausständig?

4. Baufreimachung und allfällige Maßnahmen

Diese zusätzlichen Maßnahmen sind unbedingt vor dem Vertragsabschluss abzuklären. Und die genauen Kosten dafür sind in den Grundstückskauf Nebenkosten mit einzukalkulieren. Ist noch nichts genaueres bektannt und vorraussichtlich keine besonderen Maßnahmen erforderlich, kann man als erste grobe Annahme ca. 3.000Euro für die Baufreimachung ansetzen.

Doch Achtung: hier liegt bereits eine erste „Kostenfalle“ verborgen. Es kommt nicht selten vor, dass solche zusätzlichen Maßnahmen zu Beginn unterschätzt oder gar ganz übersehen werden. Siehe dazu auch den Artikel zum Thema Grundstückskauf und Fundament und Gründung. Hier sind einige mögliche Kostenpunkte der Baufreimachung aufgelistet:

Nebenkosten Grundstückskauf Checkliste
Nebenkosten Grundstückskauf Checkliste
  • geologisches Bodengutachten (rund 1000 bis 2500Euro)
  • Vermessung (grobe Annahme ca. 2.500Euro)
  • Beseitigung von Bewuchs und Pflanzen
  • Planierung oder Aufschüttung
  • Abriss von bestehenden Gebäuden und Entsorgung
  • Bodenverbesserungsmaßnahmen
  • Hochwasserschutz
  • Hangsicherung
  • Kontaminierung

 

Weiterführende Artikel

Weiterführende Informationen zu einer detailierteren Kostenkalkulation Hausbau und zur Kostenkontrolle gibt es hier.

Checkliste als PDF per E-Mail

Die Checkliste zu den Nebenkosten beim Grundstückskauf sowie weiterführende Checklisten und Berechnungs-Tools gibt es gratis per Email.


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Foto: pixabay.com

 
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