Baumängel und Bauschäden

Die 16 wichtigsten Punkte die du auf auf der Baustelle kontrollieren musst. Mit dieser Checkliste für die Baustelle kannst du Baumängel sofort erkennen. Durch Interesse am Baugeschehen und den laufenden Baustellenkontrollen können viele Nerven und Zeit gespart werden.

Um Baumängel und Bauschäden frühzeitig zu erkennen und zu beheben ist die laufende Bauüberwachung und Kontrolle der Bauarbeiten ganz besonders wichtig. Denn nach der Fertigstellung sind viele Baumängel bereits versteckt und bleiben somit unentdeckt (selbst von Sachverständigen bei der Bauabnahme). Jahre später können diese versteckten Baumängel dann zu echten Bauschäden führen, die dann nicht mehr so einfach zu beheben sind. Selbst wenn noch eine Gewährleistung für die Baumängel besteht, will dann meist keiner mehr die Verantwortung dafür übernehmen – es kommt zu Rechtsstreits.

Die häufigsten Baumängel – Checkliste Baustelle

Diese Checkliste für die Baustelle beinhaltet die 16 wichtigsten Punkte die du bei den Baustellenbesuchen selbst kontrollieren kannst um die häufigsten Baumängel zu vermeiden und Fehler sofort zu entdecken.

1) Kontrolle der Baustelle

Sieh dir die Wetterprognose an und überprüfe ob die Baustelle und die nächsten Schritte für die Witterung gewappnet sind (z.B. Frost: gibt es ungedämmte Wasserleitungen? Darf betoniert, geputzt, gestrichen werden? Schutz des Betons gegen Kälte oder zu schnelles Austrocknen bei Hitze, stimmen die Ausschalzeiten, kommt in den nächsten Tagen starker Regen…).

2) Baugrube, Gründung

• Kontrolle der Höhenlage der Baugrube (und somit auch der späteren Bodenplatte) in Relation zur Straßenoberkannte – liegt der spätere Hauseingang über dem Straßenniveau?
• Kontrolle der erforderlichen Grundleitungen – nach dem Grundleitungsplan – vor dem Errichten der Betonplatte.
• Die Anforderungen an die Ebenheit der Bodenplatte muss vor dem Errichten festgelegt und direkt nach der Fertigstellung geprüft werden.
• Kontrolle der Wasserführung und des Frostschutzes rund um die Gründung oder den Keller. Stimmen die Drainageschichten/ Drainagerohre etc. mit den Plänen überein?

3) Abdichtung gegen Feuchtigkeit

Achte auf alle Arten von Abdichtungen gegen Feuchtigkeit, kontrolliere ob die eingebauten Abdichtungen den Detailplänen entsprechen, z.B.:

• Abdichtung der Fuge Wand auf Boden/Fundament (z.B. mit Fugenbändern etc.)
• Dichtungsbahnen sind an aufgehenden Bauteilen hochzuführen (z.B. 15cm wenn der Grundwasserspiegel tiefer liegt oder min. 30cm über dem höchsten Grundwasserstand)
• Sockelabdichtung und Bodenabdichtung laut den Detailplänen.
• Ebene Flächen im Außenbereich (z.B. Terrasse, Balkon…) müssen min. 1,5% Gefälle haben, sodass Wasser vom Gebäude weg rinnt.
• Alle Wandöffnungen sind nach außen dicht zu verschließen (Rollläden, Außenschalter, Steckdosen…).

4) Wärmebrücken und Wärmedämmung

Achte darauf, dass das gesamtes Haus gut gedämmt ist und es keine Wärmebrücken gibt. An Stellen wo Wärme schneller entweichen kann (Wärmebrücken), kann sich Kondenswasser bilden und es kommt neben den Heizwärmeverlusten auch zu Feuchteschäden wie Schimmel.

• Kontrolle des eingesetzten Außenwandmaterials (Wandaufbau, Fenster, Dach, Boden). Erfüllen die eingesetzten Produkte Anforderungen an den Wärmeschutznachweis laut Plan/Baubeschreibung? Kontrolliere die Angaben auf den Verpackungsfolien und die Dicken.
• Wärmedämmungen sind dicht aneinander zu stoßen.
• Alle Fugen müssen dicht geschlossen werden: z.B. Im Mauerwerk, oder bei anderen Durchbrüchen wie Fenster etc.
• Rohrleitungen und Kabelbündel in der Wärmedämmung im Fußboden sind zu vermeiden.
• Alle Materialien wie Beton, Stahl etc. in der Fassade benötigen eine zusätzliche außenliegende Wärmedämmung.

5) Betonarbeiten

• Kontrolle der Betonfestigkeitsklasse (z.B. C20/25, ist am Lieferscheian ersichtlich), stimmt die Festigkeitsklasse mit den Plänen/der Statik überein.
• Frischer Beton muss vor zu schnellem Austrocknen geschützt werden (z.B. vor direkter Sonne), er muss ggf. mit dampfdichten Folien abgedeckt werden oder mit Wasser besprüht werden. Aber auch Betonarbeiten bei großer Kälte sind zu vermeiden.
• Ausschalfristen müssen eingehalten werden und die Unterstellung von Betondecken soll nicht zu früh entfernt werden (je nach verwendetem Zement und nach den Außentemperaturen sollte eine Decke nicht vor einer Woche ausgeschalt werden – je länger desto besser). Die in der Berechnung angesetzte Tragfähigkeit ist erst nach 28 Tagen erreicht.
• Stahlbetondecke und Mauerwerk muss mit einer Lage Bitumenbahn voneinander getrennt sein. Wenn sich Wand und Decke verbinden (z.B. wenn Beton in Hohllochziegel rinnt) entstehen Risse im Mauerwerk.
• Risse im Beton/ in der Bodenplatte – lies hier in welchen Umfang Risse in Ornung sind und ab wann nicht mehr.

6) Mauerwerk

• Alle Fugen in Außenwänden oder Ausplatzungen müssen dicht geschlossen werden.
• Es muss einheitliches Wandmaterial verwendet werden (z.B. Fensterstürze müssen zum Mauerwerksmaterial passen. Es sollte z.B. auch nicht Ziegel- und Porenbetonmauerwerk in einer Geschoßebene gemischt werden. Das kann zu Rissen und Wärmebrücken führen.

7) Tragende Hölzer z.B. Holzriegelbau und Holzbalkendecke

• Kontrolle der Trocknungsrisse in tragenden Hölzern – bei breiten und tiefen Rissen ist ein Statiker zu befragen. Risse und Schnittstellen sind bis in die tiefste Stelle mit einem Holzschutzmittel zu behandeln (für den Wohnbereich geeignet).

8) Dach

• Die Dachschalung muss sofort vor Feuchtigkeit geschützt werden (entweder direkt mit der Abdichtungsbahn oder vorübergehend mit einer Bau-folie).
• Winddichte Folie an der Außenseite und Dampfbremsen/ Dampfsperren an der Innenseite müssen dicht verlegt sein. Stöße müssen überlappend und abgeklebt sein. Auch bei durchdringenden Bauteilen oder Fenstern sind die Folien hochzuziehen und mit dem Bauteil zu verkleben.
• Sieh dir auch die Dachdeckung genau an. Teilstücke von Dachziegeln müssen mit Schrauben oder Klammern befestigt sein. Verwendung von unterschiedlichen Metallen bei Blechen, Dachrinnen etc. vermeiden – wegen Kontaktkorrosion.
• Gibt es eine Verbindung / Verankerung vom Schornstein an den Dachstuhl, und von Dachstuhl an Wand?

9) Fassadenputz und Malerarbeiten

• Frischer Putz muss vor Wind und starker Sonne geschützt werden um zu schnelles Austrocknen zu verhindern.
• Anschlüsse von Putz an andere Materialien mit dauerelastischen Fugen (z.B.: Fugenbänder).
• Der Putz muss vor dem Streichen gut getrocknet sein (min. eine Woche je cm Putzschicht).
• Nicht unter +5°C streichen.

10) Fenster

• Dichtfolie außen und innen kontrollieren (Folie muss am Mauerwerk anliegen und sorgfältig verklebt sein).
• Glattstrich in der Laibung kontrollieren.
• Außenfensterbänke brauchen ein Gefälle von min. 5Grad und einen Vorsprung über die fertige Fassade von min. 40mm.
• Fenster und Türen müssen während der weiteren Bauphase vor unnötigen Kratzern und Beschädigungen geschützt werden. Durch offen gelassene Türen kommt es oft zu Verschmutzungen im Falzbereich und dadurch zu Beschädigungen des Getriebes.
• Während der Bauphase kann es passieren, dass sich vor allem Balkontüren nicht mehr richtig bedienen lassen. Diese Türen sind nachzustellen (gängig zu machen) um Beschädigungen zu vermeiden.

11) Kontrolle der Luftdichtheit – Blower-Door-Test

Mit einem Blower-Door-Test kann die Luftdichtheit des Gebäudes gemessen werden. Dies ist bei allen Leichtbauten (Holzständerbauweise) wichtig, aber auch bei Massivbauten wenn z.B. ein Warmdach ausgeführt wird. Denn bei diesen Konstruktionen kann es – wenn die Gebäudehülle nicht dicht ist – zu starken Wärmeverlusten und Feuchteschäden wie Schimmel etc. kommen.

Dieser Test sollte möglichst direkt dann durchgeführt werden, wenn die dichte Ebene (Winddichte Ebene außen und Dampfbremse…) hergestellt wurde. Und er sollte vor der Herstellung des Estrichs und des Innenausbaus durchgeführt werden, sodass die undichten Stellen noch problemlos ausgebessert werden können.

12) Estrich

• Der Estrich muss an jeder Stelle eine Mindestensdicke von 45mm haben. Auch im Bereich von Rohrleitungen etc. sonst entstehen Risse.
• Der Estrich ist lückenlos mit elastischen Randstreifen von den angrenzenden Wänden getrennt zu verlegen. Bei größeren Flächen und zwischen verschiedenen Räumen sind ebenfalls Fugen im Estrich mittels Fugenprofilen vorzusehen.
• Beim Estrich ist auch die erforderliche Trocknungszeit berücksichtigen die (je nach Estrichart und Dicke) bis zu 28 Tagen dauern kann. Erst danach darf der Bodenbelag eingebaut werden. Bei einer Fußbodenheizung (Heizestrich) ist zusätzlich noch eine Auf- und Abheizphase nach Heizprotokoll (gem. den Angaben der Estrichfirme) durchzuführen. Es können in Summe bis zu 6 Wochen vergehen, dies ist im Bauzeitplan unbedingt zu berücksichtigen.
• Vor dem Estrich müssen die Heizungsrohre einer Drückprüfung unterzogen werden.

13) Trockenbau/ Gipskarton

• Alle Anschlüsse an starre Bauteile sind mit dauerelastischen Fugen auszuführen.
• Eine Fuge zwischen Decke und Wand von 5-8mm ist einzuplanen und mit elastischen Dämmstreifen auszufüllen (zum Ausgleich der Deckendurchbiegung).
• Die Ausführung ist auf die Anforderungen des Schallschutzes zu überprüfen (z.B. zweilagig anstelle von einlagig und Hohlräume mit Dämmung ausgefüllt).
• In Feuchträumen sind spezielle Platten zu verwenden (sind grün eingefärbt).

14) Fliesen

• Sockel- und Bodenfliesen wegen Trittschallproblematik immer trennen und mit dauerelastische Fuge (z.B. Silikon) ausfüllen.
• Fliesen sind in Abriebfestigkeits-Klassen und Rutschsicherheitsklassen eingeteilt. Für Fußböden ist eine Rutschsicherheit von R9 bis R13 zulässig. Im Außenbereich sollte mindestens R12 verwendet werden und die Fliesen sollten frostsicher und abriebfest sein.
• Fliesen im Außenbereich sind außerdem durch Entspannungsmatten vom Boden zu trennen. Es ist kein Dünnbettkleber im Außenbereich zulässig, sondern es müssen spezielle Mörtel für den Außenbereich verwendet werden.
• An der Wand muss vor dem verfliesen eine Grundierung erfolgen un der Wand-putz muss für das verfliesen im Dünnbettverfahren absolut eben sein.

15) Bodenbeläge

• Estrichflächen müssen grundiert und eventuell aufgeraut werden, danach wird die Spachtelschicht aufgetragen.
• Holzböden nehmen die Feuchtigkeit aus der Umgebung auf und dehnen sich entsprechend aus oder ziehen sich zusammen („Quellen“ und „Schwinden“). Daher sollte der Belag schon ein paar Tage in den Räumen gelagert werden in denen er eingebaut wird und es sind rund 1cm breite Fugen zu den Wänden und anderen Zwangspunkten einzuhalten damit sich der Bodenbelag ausdehnen kann ohne sich zu wölben oder gar etwas zu zerstören.

16) Sanitärinstallation

• Der Installateur sollte bei allen Wasserführenden Leitungen eine Druckprobe machen. Dabei wird ein Prüfdruck über 24 Stunden gehalten, bei einem Druckabfall müssen die Leitungen auf Leck-stellen überprüft werden.

Gewährleistung bei Baumängel und Bauschäden

Immer wenn Baumängel oder Bauschäden erkannt werden, sollen diese umgehend behoben werden. Mehr dazu findest du im Artikel zur örtlichen Bauüberwachung. Aber auch nach der Fertigstellung und Übergabe kannst du noch von der Gewährleistung Gebrauch machen. Die Gewährleistungsfrist bei Baumängel für private Bauherren ist in Deutschland (sofern im Bauvertrag nicht anders geregelt):

• 5 Jahre Gewährleistung bei Baumängel (für BGB-Bauverträge nach dem Bürgerliches Gesetzbuch)
• 4 Jahre Gewährleistung bei Baumängel (für VOB-Bauverträge, VOB gilt nicht automatisch sondern muss ausdrücklich vertraglich vereinbart werden)

Es wird empfohlen ein paar Monate vor Ablauf der Gewährleistungsfrist das Haus nochmals genau zu inspizieren. Eventuell auch mit einem Sachverständigen für Bauschäden.

In Österreich gibt grundsätzlich eine Gewährleistungsfrist von 3 Jahren bei unbeweglichen Sachen (wenn nichts anderes im Bauvertrag vereinbart wurde) und eine Gewährleistungsfrist von 2 Jahren bei beweglichen Sachen. Nach Ablauf der Gewährleistung kann noch auf Schadenersatz geklagt werden, dies gilt bis zu 3 Jahre nach Bekanntwerden des Schadens. Allerdings nur wenn nachgewiesen werden kann, dass der Schaden aufgrund eines rechtswidrigen, schuldhaften Verhaltens entstand.

Autorin: K.R.

Vielen Dank für die inhaltliche Unterstützung an Julia Maitz.