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Bebauungsplan lesen und verstehen – Abkürzungen, Definitionen und Erklärungen

Einer der ersten und wichtigsten Schritte beim Traum zum Haus ist der Blick in den Bebauungsplan. Dieser enthält alle Informationen über die erlaubte Bebauung und die gesetzlichen Anforderungen der Gemeinden für die Baugrundstücke. So können Bauherren prüfen ob das Traumhaus auch auf dem Wunschgrundstück verwirklicht werden kann. Im Folgenden wird alles wichtig erklärt, um den Bebauungsplan richtig zu lesen und zu verstehen.

Was ist ein Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan regelt die mögliche Nutzungsart und Bebauung von Grundstücken. In Deutschland und Österreich wird dieser auch B-Plan genannt. In der Schweiz wird von Raumplanung gesprochen. Die Gemeinden setzen die Bebauungspläne fest, um gemäß dem BauGB Baurecht zu schaffen.

In Deutschland ist der Flächennutzungsplan und in der Österreich der Flächenwidmungsplan übergeordnet. Dieser gilt i.d.R. für die ganze Ortschaft und entspricht den städtebaulichen Zielsetzungen.

Die Bebauungspläne enthalten nicht nur geometrische Vorgaben, sondern können auch Angaben zur Gestaltung, wie z.B. Farbe von Dachziegeln, Dacharten, Zaunarten, Bepflanzung, etc. enthalten.

Der Bebauungsplan besteht formal aus zwei Teilen:

  1. Grafische Planzeichnung: konzentrierte Informationsvermittlung durch Abkürzungen, Zahlen, Linien und Symbole. Beschränkt hauptsächlich auf die Hauptmerkmale und Geometrie, wie z.B. zulässige Firstrichtungen, Flurstücknummer, Grundstücksgrenzen, Abgrenzungen zwischen verschiedenen Nutzungen, Baugrenzen, Baulinien, Bauverbote, etc.
  2. Textteil: genauere Beschreibung der Vorgaben bzw. Ergänzung der grafischen Planzeichnung mit Vorgaben, die zeichnerisch nicht dargestellt werden können, bzw. den Rahmen sprengen würden.

Der Bebauungsplan ist die Grundlage für die Baugenehmigung und kann beim Bauordnungsamt, der Gemeindeverwaltung oder dem Stadtplanungsamt frei von jedem eingesehen werden. Viele Gemeinde und Städten bieten die Bebauungspläne auch zum Download an.

Es gibt drei unterschiedliche Formen des Bebauungsplans:

  • Einfacher Bebauungsplan: Für eine Baugenehmigung müssen nur wenige Festsetzungen, wie z.B. die Art der baulichen Nutzung, eingehalten werden.
  • Qualifizierter Bebauungsplan: Für die Baugenehmigung müssen mindestens Vorgaben zur Art und Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstückflächen und örtliche Verkehrslage eingehalten werden.
  • Vorhabenbezogener Bebauungsplan: Dieser wird i.d.R. von Investoren auf eigene Kosten in Absprache mit der Gemeinde erarbeitet, um Bauvorhaben zeitlicher schneller um zu setzen.

Ausnahmen werden nur selten gewährt, denn diese können als Präzedenzfall dienen. Der Bebauungsplan soll nicht nur einschränken, sondern auch schützen. So wird darin die Nutzung der Grundstücke eingeschränkt, damit sich z.B. keine störenden Gewerbebetriebe in Wohnsiedlungen ansiedeln können. Auch die Vorgaben über Höhe und Größe der Gebäude werden zum Schutz des Einzelnen und im Interesse des Allgemeinwohls festgelegt. Außerdem kann über die baulich definierte Qualität eine Wertbestimmung für die Gegenwart und die Zukunft erfolgen.

Über die Bebauungspläne hinaus regelt die Baunutzungsverordnung (BNVO) (Verordnung über die baulichen Nutzung der Grundstücke) welche Art der Nutzung, Bauweisen, Abstandsflächen in Deutschland grundsätzlich zulässig sind.

Wie liest man den Bebauungsplan?

Alle Bebauungspläne in Deutschland sind einheitlich aufgebaut, denn sie folgenden der Planzeichenverordnung (Plan ZV) (Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts).

In der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke sind die Begriffe erklärt. Für private Bauherren sind Abschnitte 1 bis 3 am wichtigsten, denn diese Angaben geben die mögliche Bebauung auf dem Grundstück vor:

  1. Art der baulichen Nutzung
  2. Maß der baulichen Nutzung
  3. Bauweise, Baulinien, Baugrenzen

Die Symbole, Farben und Schraffierung für weitere Informationen, wie z.B. Verkehrsflächen, Grünflächen, Versorgungsanlagen und vieles mehr sind ebenfalls in der Plan ZV gelistet.

Art der baulichen Nutzung

Bei der Art der baulichen Nutzung wird zwischen Wohnbauflächen, gemischten Bauflächen, gewerblichen Bauflächen und Sonderbauflächen unterschieden. Für den privaten Hausbau sind die Wohnbauflächen und gemischten Bauflächen relevant.

Wohnbauflächen [W]

Wohnbauflächen sind i.d.R. dem Wohnungsbau vorbehalten. Nicht störendes Gewerbe, sowie Hotels, Altenheime, Kirchen, Kultureinrichtungen, Einkaufsläden, Restaurants, etc. bzw. alle Einrichtungen für das öffentliche Leben können erlaubt sein. Es wird unterschieden zwischen:

WSKleinsiedlungsgebieteSiedlung außerhalb von Ortschaften im Zusammenhang mit landwirtschaftlichen Betrieben
WRReine WohngebieteDienen vorrangig dem Wohnen. Andere Einrichtungen können in Ausnahmen zugelassen werden.
WAAllgemeine WohngebieteWohnhäuser und Einrichtungen des öffentlichen Lebens. Nicht störendes Gewerbe, Hotels, Verwaltungsgebäude, Tankstellen und Gärtnereien können in Ausnahmen zugelassen werden.
WBBesondere WohngebieteEin Mischgebiet, in dem unter der Prämisse des Wohnens viele weitere Gebäudearten zugelassen sind z.B. Gewerbebetriebe, Bürogebäude, etc.

Gemischte Bauflächen [M]

Gemischte Bauflächen ziehen keine bauliche Nutzung vor, aber das Wohnen darf nicht beeinträchtig sein. So sind nur gewerbliche Betriebe zugelassen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Dazu gehören landwirtschaftliche Betriebe, Forstbetriebe, Handwerkliche Betriebe, nicht wesentlich störende Gewerbetriebe, alle Einrichtungen des öffentlichen Lebens, etc.

MDDorfgebieteHier wird auf die Belange der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe besonders Rücksicht genommen.
MIMischgebieteHier kann sich alles außer Industrie ansiedeln. Vergnügungsstätten allerdings nur in gewerblich geprägten Bereichen.
MUUrbane GebieteHier darf sich alles ansiedeln, was die Wohnnutzung nicht wesentlich stört, allerdings kann vorgeschrieben werden, dass die Erdgeschosse nicht als Wohnungen genutzt werden dürfen.
MKKerngebieteHier sind vorwiegend Handelsbetriebe, zentrale Einrichtungen von Wirtschaftsbetrieben, Verwaltungen und Kultur angesiedelt.

Gerade bei umliegenden unbebauten Grundstücken ist es wichtig sich über die erlaubte Nutzung der Grundstücke zu informieren, um in Zukunft keine unerwünschten Nachbarn zu erhalten.

Maß der baulichen Nutzung

Das Maß der baulichen Nutzung wird über Kennzahlen festgelegt. Die folgenden Kennzahlen können dafür angegeben sein:

GFZGeschoßflächenzahlDie Geschossflächenzahl setzt die addierte Fläche aller Geschosse in ein Verhältnis mit der Grundstückfläche. Die GFZ wird mit der Grundstückfläche multipliziert und man erhält so die max. erlaubte Geschossfläche über alle erlaubten Etagen.
Beispiel: Bei einer GFZ von 0,4 auf einem 1000m² großen Grundstück ergibt sich eine erlaubte Geschossfläche von 400m². Wenn nur ein Geschoss erlaubt ist, dann sind GFZ und GRZ identisch.
BMZBaumassenzahlDie Baumassenzahl definiert das max. Volumen vom untersten bis zum obersten Vollgeschoss im Verhältnis zur Grundstücksfläche.
Beispiel: Bei einer BMZ von 0,6 auf einem 1000m² großen Grundstück ergibt sich eine erlaubte Baumassenzahl von 600m³.
GRZGrundflächenzahlDie Grundflächenzahl definiert wie viel Prozent des Grundstückes überbaut werden darf. Z.B. bedeutet eine GRZ von 0,4 das 40% überbaut werden dürfen.
I-XZahl der VollgeschosseDie Zahl der erlaubten Vollgeschosse wird mit einer römischen Ziffer angegeben. D.h. eine II bedeutet, dass das Gebäude max. 2 Vollgeschosse haben darf. Ein Vollgeschoss wird in den Bundesländern unterschiedlich definiert. Das kann u.a. von der Deckenhöhe über einer bestimmten Fläche und der Höhe des Geschosses über dem Bodenniveau abhängig sein.
THTraufhöheDie Traufe ist die Tropfkante am Dach an der i.d.R. die Regenrinne hängt. Bei einem Dachüberstand nennt man das auch die Dachtraufe. Der Traufpunkt ist der Schnittpunkt der Fassade und der Dachhaut. Die Traufhöhe ist die Höhe zwischen dem Höhenbezugspunkt (meistens ein Punkt auf der Straße) bzw. dem Bodenniveau und dem Traufpunkt.
FHFirsthöheDie Firsthöhe ist der höchste Punkt des Hauses.
OKOberkanteDie Oberkante kann der Höhenpunkt des Geländes oder eines Gebäudes sein.
DNDachneigungDie Dachneigung ist von der Dachform abhängig und wird in Grad angegeben.
Bebauungsplan Traufenhöhe
Definition der Traufenhöhe und anderer Begriffe im Bebauungsplan

Wenn eine Zahl oder die Abkürzung eingekreist ist, dann ist diese zwingend einzuhalten.

Baunutzungsschablone

Die oben gelisteten Angaben werden in der Baunutzungsschablone zusammengefasst. Das ist eine kleine Tabelle mit Zahlen und Buchstaben, entweder für jedes Grundstück einzeln oder übergeordnet für das ganze baugebiet. Folgende Angaben können darin enthalten sein:

Bebauungsplan lesen, Schablone
Symbole und Beschriftung im Bebauungsplan lesen

Es können auch statt zulässiger Haustypen, die Bauweisen und statt Dachformen, die max. Dachneigung angeben sein.

Bauweise, Baulinien, Baugrenzen

Weitere wichtige Angaben sind die möglichen Positionen und Ausrichtung des Hauses.

Baugrenze

Die Baugrenze bzw. das Baufenster ist der Bereich, in dem das Haus an beliebiger Stelle angeordnet werden kann. Die Darstellung erfolgt als Linie, bei der auf zwei Strichen ein Punkt folgt. Kleinere Gebäude, wie z.B. Garagen oder Schuppen, dürfen bei Einhaltung von vorgeschriebenen Abständen auch außerhalb dieses Bereiches liegen.

Baulinie

Die Baulinie gibt die genaue Lage und Form des Gebäudes vor. Die Darstellung erfolgt als Linie, bei der auf zwei Punkten ein Strich folgt.

Abstandsflächen

Die Abstandsflächen sind in den Landesbauordnungen definiert und geben den Mindestabstand des Gebäudes zu, Nachbargrundstück an. Der Bebauungsplan kann Angaben darüber enthalten, ob z.B. Garagen oder Gartenhäuser diesen Abstand einhalten müssen und ob das für alle Grundstückseiten gilt.

Folgende weitere Vorgaben kann der Bebauungsplan, hauptsächlich im Textteil (aber nicht ausschließlich) in Schriftform, enthalten:

  • Art der Bebauung: Offene Bauweise [o] (Einzelhäuser [E], Doppelhäuser [D] oder Hausgruppen [H]) oder geschlossene Bauweise [g] (z.B. Reihenhäuser)
  • Art und Farbe des Daches: Flachdach [FD], Satteldach [SD], Walmdach [WD] max. und min. Neigungsangaben, Dachüberstände, Material, Farbe und Form der Dacheindeckung
  • Baulasten: Im Grundbuch eingetragene Sonderrechte wie z.B. Wegerechte, Leitungsrechte, etc.
  • Fassadengestaltung

Was gilt, wenn es keinen Bebauungsplan gibt?

In älteren bestehenden Wohngebieten in denen Baulücken durch Abriss freiwerden gibt es i.d.R. keinen Bebauungsplan. Aber es gibt auch weitere Fälle, in denen kein Bebauungsplan vorliegt. Dann kommt §34 des Baugesetzbuches (BauGB) zum tragen.

Dieser gibt im Grunde genommen vor, dass sich das neue Gebäude an den Bestandsgebäuden orientieren soll. Das gibt viel Spielraum für Bauherren und Baubehörden.

Bauvoranfrage stellen

In diesen Fällen macht es Sinn, sich die Gebäude in den umliegenden Straßen anzuschauen. Es sinnvoll eine Bauvoranfrage an das zuständige Bauamt zu stellen, um die Möglichkeiten auszuloten. Ist das Traumhaus z.B. eine Flachdachvilla, aber in der Umgebung stehen nur Häuser mit Satteldächern, dann ist es eher unwahrscheinlich das ein Flachdach genehmigt wird.

Die Bauvoranfrage kann förmlich oder formlos erfolgen. Bei der förmlichen Bauvoranfrage bzw. dem „kleinen Genehmigungsverfahren“ müssen Baubeschreibung, Zeichnungen und Berechnungen eingereicht werden und es entstehen je nach Bundesland Kosten durch Gebühren im Bereich von 1/1000 der Bausumme. Die formlose Bauvoranfrage ist weniger aufwendig und günstiger, allerdings nicht rechtsverbindlich und es muss ein Bauantrag zum späteren Zeitpunkt erfolgen.

 

Autorin: Ester Karl

Foto: pixabay



 
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