Haus selber bauen vs. Fertighaus vs. Architektenhaus vs. Generalunternehmen

Wie und mit wem möchtest du dein zukünftiges Haus bauen? Hier werden die verschiedenen Möglichkeiten gegenübergestellt. Vorteile, Nachteile, Vorgehen und Kostenbeispiele werden miteinander verlgeichen: Fertighaus, Architektenhaus, mit Generalunternehmen oder Haus selber bauen mit viel Eigenleistung.

Wer sich den Traum vom Haus erfüllen möchte, dem bieten sich viele Möglichkeiten und unzählige Mischvarianten an. Hier sind die vier grundsätzlichen Möglichkeiten mit ihren Vor- und Nachteilen und Kosten beschrieben: Fertighaus; Architekt; GU – Generalunternehmen; oder das Haus selber bauen (mit einzelnen Gewerke und viel Eigenleistung).

Natürlich gibt es auch noch unzählige Mischformen:

• Zum Beispiel ein Fertighaus in der Ausbauvariante und der Innenausbau wird dann selbst in Eigenleistung erbracht
• Oder du Planst mit Architekt*in ein Massivholzhaus, die Ausführung übernimmt eine Zimmerei und Teile des Ausbaus machst du in Eigenleistung.
• Oder du Planst mit Architekt*in ein Massiv-Ziegelhaus bis zur Einreichung und Ausschreibung und dann wird mit GU (Generalunternehmer) weiter bebaut.

Es ist eine sehr grundlegende Entscheidung wie du dein Haus selber bauen willst. Die Unterschiede liegen im erforderlichen Zeitaufwand, den Kosten, der Gestaltungsfreiheit, dem Risiko. Außerdem spielen auch Argumente wie Fixpreisgarantie, Bauzeit, Material- und Baustoffwahl eine Rolle. Wer möchte, hier gelangst du zum Quizz: Welcher Hausbautyp bist du?

Wer nicht selber Haus Bauen möchte hat auch noch andere Möglichkeiten um an ein Eigenheim zu kommen, darunter fallen zum Beispiel: einen Altbau Sanieren, Kauf vom Bauträger, Prinzip Baugemeinschaft.

Unser umfangreiches und übersichtliches E-Book zu allen Phasen des Hausbaus findest du hier: HAUSBAU GUIDE (E-BOOK).

Fertighaus (Schlüsselfertig)

Vorteile

• Professionelle Ausführung vom Anfang bis zum Ende – Hier muss der Bauherr/die Bauherrin am wenigsten selbst erledigen. Wenig Eigeninitiative und Eigenleistung ist erforderlich.
• Geringere Baunebenkosten (Honorare können eingespart werden)
• Preisgarantie für das bestellte Haus – Risiko besteht nur für die Erd- und Gründungsarbeiten.
• kurze Bauzeit

Nachteile

• keine oder nur geringe individuelle Planung möglich; sonstige Änderungen erzeugen Extrakosten.
• Bei höherer Ausführungsqualität wird es teuer: z.B. Ökologischer Wandaufbau; Qualität für Fenster; Bodenbeläge; Treppen; Wand-/Deckenausführung etc. Kostensparendes und optimiertes Bauen ist somit nicht möglich, wenn eine bestimmte Qualität erreicht werden soll.
• Abhängig von einem einzigen Unternehmen. Größeres wirtschaftliches Risiko, wenn dieses Unternehmen in Konkurs geht. Am besten etablierte und bekannte Anbieter wählen.

Projektablauf

Nachdem du ein Grundstück gekauft hast und dich für einen Fertighaus-Typen entschieden hast, übernimmt der Fertighaus-Anbieter das meiste. Er wird bei der Baugenehmigung helfen und dir auch Partnerfirmen für die Gründung und Erdarbeiten vorschlagen. So wirst du über die gesamte Bauzeit begleitet und brauchst – im Vergleich – relativ wenig selbst erledigen.

Holzriegelkonstruktion und andere Fertighäuser

Die meisten Fertighäuser werden in der klassischen Holzriegelkonstruktion gefertigt. Es gibt aber auch Fertighäusern in Massivbauweise. Zum Beispiel gibt es auch komplett ökologische Wandaufbauten, Holzmassivholzhäuser (Blockhäuser) und Fertighäuser aus massiven raumhohen Wandelementen. Einen ausführlichen Beitrag über die verschiedenen Fertighäuser findest du hier.

Typenhäuser müssen keine Fertighäuser sein

Dann gibt es natürlich auch noch andere Formen von Typenhäusern aus dem Katalog mit Fixpreisgarantie; die aber streng genommen keine Fertighäuser sind, weil sie nicht im Werk vorgefertigt werden. Darunter fallen dann zum Beispiel Komplettangebote vom Baumeister (Planung und Bau von einer einzigen Firma); oder es gibt auch das Prinzip der Bausatzhäuser.

Kostenbeispiel – Fertighaus (130m² 310.000Euro):

Fertighaus Baukosten ca. 290.000Euro (Katalogpreis: 220.000Euro x 1,3)

• Fertighaus für ca. 130m² Wohnfläche (Schlüsselfertig): 220.000Euro laut Prospekt
• Bodenplatte und Erdarbeiten: 40.000Euro
• Küche: 8.000Euro
• Außenanlagen: 7.000Euro
• Aufpreis für Holz-Alufenster anstelle von Kunststofffenster: 6000Euro
• Rollläden: 6000Euro
• Aufpreis für Innenausbauqualität (Sanitäreinrichtungen, Fliesen, Böden….) 6000Euro

Fertighaus Nebenkosten ca. 29.000Euro

Für die Nebenkosten werden hier rund 10% der Baukosten angesetzt (Finanzierung, Versicherungen und Reserve). Da das Risiko für den Bauherren hier geringer ist wird die Reserve relativ niedrig angesetzt.

Gesamte Errichtungskosten ca. 310.000Euro (290.000 + 29.000)

Die Errichtungskosten beinhalten nur die Baukosten und Baunebenkosten. Grundnebenkosten wie Makler, Grunderwerbsteuer, Notar, Erschließung und Baureifmachung sind hier noch nicht enthalten. Die gesamten Projektkosten werden wie im Artikel Was kostet ein Hausbau beschrieben abgeschätzt.

Architektenhaus

Vorteile

• Individuelle Planung
• Einfluss auf alle Kostenpunkte – kostengünstige und intelligente Planung kann gut umgesetzt werden.
• Professionelle Begleitung vom Anfang bis zum Ende in allen Bereichen: Planung, Baugenehmigung, Ausschreibungsverfahren, Koordination, Bauüberwachung, Kontrolle der Leistungen und Rechnungen. Dadurch wird das Risiko, dass etwas schief geht geringer. Es ist weniger Eigeninitiative und Eigenleistung ist erforderlich.

Nachteile

• Höhere Baunebenkosten (Architektenhonorare 15-20% der Bausumme). Tipp: Es kann allerdings ein Bonus-Honorar für Einsparungen bei den Baukosten im Architektenvertrag vereinbart werden. So kann ein Architektenhaus trotz höheren Baunebenkosten günstiger werden als ein Bau ohne Architekt.
• Keine Preisgarantie, Mehrkosten muss der Bauherr zahlen – abhängig von Fähigkeit und Engagement des Architekten.

Projektablauf

Einen Architekten kannst du engagieren sobald ein Grundstück gekaft wurde, oder sogar schon davor. Er wird dich in jedem Projekt-Stadium professionell begleiten. Er wird das Baugenehigungsverfahren einleiten, die Ausschreibung für die Firmen machen, die passende Firma auswählen und die örtliche Bauaufsicht (Baustellenkontrolle) übernehmen. Wenn du mit einem Architekten baust, empfiehlt es sich ein Erfolgshonorar für besonders preiswertes Bauen zu vereinbaren. Hier findest du weiterführende Infos:

• Den richtigen Architekten finden
• Massivhlolzhaus mit Architekt planen – Interview

Kostenbeispiel – Architektenhaus (130m² 295.000Euro):

Architektenhaus Baukosten ca. 227.000Euro

Annahme: 130m² Wohnhaus für 1750€/m² (kostenbewusst geplant)

Architektenhaus Baunebenkosten ca. 68.000Euro

Die Baunebenkosten sind hier mit rund 30% der Baukosten angenommen. Sie setzen sich bei wie folgt zusammen: Architektenhonorar rund 16%, Finanzierung, Versicherung und Reserve rund 14%.

Gesamte Errichtungskosten ca. 295.000Euro (227.000 + 68.000)

Die gesamten Kosten für das Projekt können wie im Artikel Was kostet ein Hausbau beschrieben abgeschätzt werden. Die gesamten Errichtungskosten beinhalten nur die Baukosten und Baunebenkosten. Grundnebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar, Erschließung und Baureifmachung etc.) sind hierin noch nicht enthalten.

Hausbau mit Generalunternehmen – GU (Baumeister)

Der Generalunternehmer erbringt die gesamten Bauarbeiten bis hin zum schlüsselfertigen Haus. Der Bauvertrag mit dem Generalunternehmer kann auf unterschiedliche Art geregelt sein:

• Pauschalvertrag: Es gibt keine genaue Abrechnung nach Mengen und Einheitspreisen und auch keine nachträglichen Kostenänderungen, solange die Baubeschreibung gleich bleibt.
• Verrechnung nach Einzelpositionen
• Mischformen

Wenn Bauherren die Ausschreibung selbst machen und keinen Architekten oder anderen Planer dafür beauftragt haben, fehlet ihnen meist Zeit, Wissen und die Erfahrung für eine Einzelausschreibung und Einzelvergabe der Gewerke. In dem Fall ist es viel einfacher und unkomplizierter ein Generalunternehmen mit Pauschalvertrag zu beauftragen. Es wird dann zwar ein Generalunternehmerzuschlag (meist 5%-15%) verrechnet, doch zahlt sich ein GU dennoch aus: der GU übernimmt die gesamte Organisation und Koordination für den Bau, ebenso wie Termin- und Schnittstellenrisiken und er kann durch seine Erfahrung und Kontakte bessere Preise bei Lieferanten und Subunternehmern bekommen.

Vorteile

• Individuelle Planung; mit Einfluss auf alle Kostenpunkte.
• Honorare können eingespart werden, da das GU nur noch die Detailplanung und Organisation auf der Baustelle machen muss, den Rest (Entwurf, Einreichung, Bauüberwachung und Endabnahme) übernimmst du selbst, eventuell mit Hilfe.
• GU übernimmt die gesamte Koordination und Organisation für den Bau
• Preisgarantie für alles was in der Baubeschreibung im Bauvertrag steht besteht Preisgarantie. Achtung: bei fehlerhafter oder unvollständiger Baubeschreibung kann es auch beim Pauschalvertrag zu Mehrkosten kommen.
• Gewährleistung bei Mängel: da es nur eine Baufirma gibt ist klar, dass alle Baumängel in alleiniger Verantwortung bei dem GU liegt.

Nachteile

• Eigeninitiative und Eigenleistung ist erforderlich – du als Bauherr/Bauherrin bist für die Planung, Baugenehmigung, Ausschreibung, den Bauvertrag, die Baustellenkontrolle und Endabnahme selbst verantwortlich.
• Abhängig von einem einzigen Unternehmen. Größeres wirtschaftliches Risiko, wenn dieses Unternehmen in Konkurs geht. Am besten eine etablierte und bekannte Firma wählen.
• Generalunternehmerzuschlag, ein GU-Vertrag ist um rund 2-15% teurer im Vergleich zur Einzelvergabe von Gewerken. Dieser Zuschlag wird verrechnet, da der GU die Organisation und Koordination übernimmt, ebenso wie Termin- und Schnittstellenrisiken.

Projektablauf

1. Grundstück kaufen
2. Haus planen (Lage am Grundstück, Grundrisse, Ansichten, Wandaufbauten, Deckenaufbauten…)
3. Baugenehigung – für die Baugenehmigung müssen gewisse Unterlagen erstellt werden. Diese Unterlagen sind zum Beispiel Pläne, Baubeschreibung, Energieausweis etc., Baugrundgutachten, Statik, Vermessung etc. – die Kosten für diese Unterlagen kannst du mit rund 3% der Baukosten abschätzen (wenn die Entwurfsplanung bereits abgeschlossen ist).
4. Baufirma/ Generalunternehmen finden – nach dem die Baugenehigung erteilt wurde geht es an die Ausschreibung und Vergabe. Dafür ist es wichtig eine vollständige und korrekte Baubeschreibung zu erstellen. Die dann an mehrere gute und erfahrene Baufirmen geschickt wird um Pauschalangebote einzuholen. Wenn du dich für ein Angebot entschieden hast wird der Bauvertrag abgeschlossen.
5. Baustellenaufsicht – während des gesamten Baus solltest du die Baustelle täglich besuchen. Sprich mit den Arbeitern, fotografiere und dokumentiere den Baufortschritt, und informiere dich über alle Arbeitsschritte. Nur so können Mängel schnell entdeckt und behoben werden. Zusätzlich zur eigenen Baustellen-Kontrolle kannst du auch einen unabhängigen Bau-Sachverständigen für einzelne Kontroll-Termine engagieren (zB. hier oder hier).

Diese Variante kann mit guter Planung günstiger sein als die beiden oben genannten (Architektenhaus und Fertighaus). Dafür ist jedoch mit viel mehr Eigeninitiative und Zeitaufwand zu rechnen.

Schlüsselfertige Komplet Lösungen

Häufig bieten Baufirmen auch so genannte schlüsselfertige Komplet-Lösungen an. Das sind dann fix und fertig geplante Häuser mit Fixpreisgarantie und fixem Terminplan; genau gleich wie bei einem Fertighaus. Der einzige Unterschied zum Fertighaus-Konzept ist, dass ein solches Haus nicht im Werk vorgefertigt, sondern vor Ort errichtet wird z.B. massiv aus Ziegel oder Porenbeton.

Generalunternehmer, Totalunternehmer, Projektentwickler

Wird die Planung und der Bau von einer einzigen Firma ausgeführt, so spricht man nicht mehr von einem Generalunternehmer, sondern von einem Totalunternehmer (oder Totalübernehmer, wenn Subunternehmen die Bauleistungen erbringen). Übernimmt diese Firma dann auch noch den Grundstückskauf, so spricht man von einem Projektentwickler oder investierenden Totalunternehmer.

Projektentwickler, Totalunternehmer und Generalunternehmer arbeiten immer im Auftrag von einem Bauherrn (auch Investor). Im Unterschied dazu ist ein Bauträger selbst der Bauherr und hat daher nicht nach Vorgaben handeln muss.

Kostenbeispiel – Generalunternehmen-Hausbau (130m² 284.000Euro):

Baukosten ca. 227.000Euro

Annahme: 130m² Einfamilienhaus kostenbewusst geplant für 1750€/m²

Baunebenkosten ca. 57.000Euro

Die Baunebenkosten werden hier mit rund 25% der Baukosten angenommen und setzen sich wie folgt zusammen: Planungskosten und GU-Aufschlag der Baufirma bei dem Pauschalangebot wird hier mit rund 10% der Baukosten angenommen, sonstige zusätzliche Honorare 3%; Finanzierung, Versicherungen und Reserve 12%.

Gesamte Errichtungskosten ca. 284.000Euro (227.000 + 57.000)

Die gesamten Kosten inklusive Grundstück und allen Nebenkosten können wie im Artikel Was kostet ein Hausbau beschrieben abgeschätzt werden.

Die gesamten Errichtungskosten berücksichtigen die Baukosten und Baunebenkosten. Grundnebenkosten (wie Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Erschließung etc.) sind hier nicht enthalten.

Haus selber bauen – einzelne Gewerke und Eigenleistung

Vorteile

• Individuelle Planung; mit Einfluss auf alle Kostenpunkte – kostengünstig und intelligent Planen kann gut umgesetzt werden.
• Geringere Baunebenkosten – Honorare und andere Aufschläge werden eingespart.
• Geringere Baukosten, wenn Eigenleistung erbracht wird, bzw. Unterstützung von Freunden und Bekannten kommt.

Nachteile

• Erhebliche Eigeninitiative ist erforderlich
• Sehr hoher Zeit- und Organisationsaufwand
• Längere Bauzeiten – durch die Koordination der unterschiedlichen Gewerke von verschiedenen Firmen und Helfern.
• Fachwissen muss vorhanden sein – es fehlt ein professioneller Partner. Es ist an alles selbst zu denken und alles selbst zu organisieren. Damit erhöht sich auch das Risiko, dass etwas übersehen wird oder schief geht.
• keine Preisgarantie
• keine Gewährleistung für Arbeiten die in Eigenregie gemacht werden. Es ist auch zu beachten, dass es zu Problemen kommen kann, wenn ein Handwerker auf ein in Eigenleistung erstelltes Gewerk aufbaut. Jeder Handwerker sollte die ordnungsgemäße Ausführung des Vorgewerkes bestätigen bevor er mit der eigenen Arbeit beginnt.

Projektablauf

Das Haus selber Bauen – mit viel Eigenleitsung und einzelne Beauftragen von jedem Gewerk ist wohl mit Abstand die zeitintensivste und aufwendigste Variante von allen! Die Bauherren übernehmen die gesamte Planung und Organisation und auch die meiste Verantwortung. Das Risiko, dass hier etwas schief geht ist bei dieser Variante am höchsten. Honorare und sonstige Aufschläge können natürlich eingespart werden. Theoretisch ist dies also die günstigste Lösung ist – wenn nichts schief geht.

Grundsätzlich musst du hier alles selbst organisieren: Planung, Baugenehmigung, Firmensuche (Ausschreibung), Koordination, Baustellenkontrolle, Abnahmen etc. Und natürlich auch die geplanten Eigenleistungen. Gewisse Unterlagen müssen dennoch in Auftrag geben werden z.B.: die Unterlagen für den Bauantrag, wie Pläne Baubeschreibung, Energieausweis etc., Baugrundgutachten, Statik, Vermessung etc. – dies macht in etwa 3% der Baukosten aus.

Früher, als es noch keine Fertighäuser und Generalunternehmen gab, war es ganz normal das Haus selbst zu bauen. Vor allem Einfamilienhäuser am Land wurde immer auf diese Art und Weise selbst gebaut. Alles was nicht selbst oder mit Nachbarschaftshilfe errichtet werden konnte wurde on einzelnen Firmen übernommen.

Grundsätzlich spricht auch heute nichts dagegen. Auch wenn der ganze Hausbau heute viel komplexer geworden ist. Dein Haus selber bauen solltest du dir dann wirklich nur dann überlegen wenn du viel Zeit und viel Knowhow mitbringst. Ein Interview mit einer Architektin, die ihr Haus selbst geplant und in Eigenregie organisiert hat, findest du hier.

Sonderform – das Bausatzhaus

Eine Sonderform des ist das Konzept Bausatzhaus. Auch damit kannst du das Haus selber Bauen. Benötigst ebenfalls viel Zeit, aber weit weniger Knowhow. Hier handelt es sich nämlich um ein Kataloghaus. Es ist fix und fertig geplant und du bekommst es zum Fixpreis. Das Material wird geliefert und durch die Bauherren in Eigenleistung aufgebaut.

Bausatzhäuser werden von den Baustoffherstellern angeboten, darunter zum Beispiel von Porenbeton-, Poroton-Ziegel-, Kalksandstein-, Mantelbetonstein-, Blockhaus- Häuser. Es sollte mit einem Arbeitsaufwand von mehr als 2000Stunden kalkuliert werden. Schafft man es mit Unterstützung von Freunden und Bekannten an den Wochenenden und nach Feierabend auf 40Stunden je Woche zu kommen, so würde man also rund ein Jahr lang bauen.

Kostenbeispiel – Einzelne Gewerke (130m² 272.000Euro):

Baukosten ca. 227.000Euro

Annahme: 130m² Wohnhaus für 1750€/m² (je nach Ausmaß der Eigenleistung können die Baukosten hier auch deutlich günstiger werden)

Baunebenkosten ca. 45.000Euro

Wenn du dein Haus selber bauen möchtest, werden die Baunebenkosten hier mit rund 20% der Baukosten abgeschätzt. Dies enthält diverse zusätzliche Honorare mit 3%; Finanzierung, Versicherungen und Reserve mit 17% (die Reserve wurde hier höher angesetzt da das Risiko, dass nicht alles nach nach Plan läuft viel höher ist).

Gesamte Errichtungskosten ca. 272.000Euro (227.000 + 45.000)

Die gesamten Kosten inklusive Grundstück und allen Nebenkosten können wie im Artikel Was kostet ein Hausbau beschrieben abgeschätzt werden.

Die gesamten Errichtungskosten berücksichtigen die Baukosten und Baunebenkosten. Grundnebenkosten (wie Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Erschließung etc.) sind hier nicht enthalten.

Zusammenfassung und Vergleich

Die oben genannten Kostenbeispiele sollen komplett unterschiedliche Arten ein Haus zu Bauen einander gegenüberstellen.

Der Vergleich ist eigentlich ganz einfach: je mehr man an Arbeit und Zeitaufwand du abgenommen bekommst, desto tiefer musst du in die Tasche greifen. Oder anders formuliert, je mehr Zeit und Eigeninitiative du investierst, desto günstiger wird es.

• Fertighaus: rund 310.000Euro Errichtungskosten
• Architektenhaus: rund 295.000Euro Errichtungskosten
• Generalunternehmen: rund 284.000Euro Errichtungskosten
• Haus selber bauen – Einzelvergabe der Gewerke: rund 272.000Euro Errichtungskosten
• Haus selber bauen – Einzelvergabe der Gewerke und viel Eigenleistung: weniger als 270.000Euro Errichtungskosten

Hier gehts zu Quizz: Welcher Hausbautyp bist du?

Weiters gibt es, wie bereits erwähnt auch Mischausführungen: z.B. Fertighaus als Rohbau und Rest selber bauen; oder Planung und Ausschreibung von Architekten und Bauüberwachung selbst. Kosten, Risiko und erforderlicher Zeitaufwand/Eigeninitiative verschieben sich dadurch.

Frag auch in deinem Bekanntenkreis nach, welche Erfahrungen gibt es hier? Vielleicht kennst du einen guten Architekten vor Ort? Oder eine Baufirma oder ein Fertighausunternehmen, mit denen bereits Nachbarn, Freunde, Bekannte gute Erfahrungen gemacht haben?

 

Autorin: K.R.

Foto: pixabay