Das richtige Generalunternehmen / die beste Baufirma finden – hier erfahrst du welche Unterlagen du brauchst, was zu beachten ist und wie du für den Hausbau Angebote einholst.
Für einen kosten- und nervensparen Hausbau ist ein kompetenter und verlässlicher Baupartner das wichtigste. Die Suche nach der richtigen Baufirma / dem besten Generalunternehmen solltest du also ernst nehmen und jedenfalls mehrere Angebote einholen und miteinander vergleichen. Hier erfährst du Schritt für Schritt was zu tun ist:
8 Schritte um das perfekte Generalunternehmen zu finden
Inhalt
Schritt 1: Bodengutachten erstellen lassen
Wenn nicht schon ein Bodengutachten vorliegt dann ist spätestens jetzt eines zu erstellen. Die Kosten für so ein Gutachten sind überschaubar (ca. 1000 bis 2500 Euro). Und nur so können Gründung und Fundament dimensioniert werden oder eventuell andere erforderliche Maßnahmen (wie Bodenaustausch etc.) berücksichtigt werden.
Das Baugrundrisiko liegt bei dir als Bauherr und nicht bei der Baufirma. Wenn kein geologisches Gutachten vorliegt und es sich später herausstellen sollte, dass das Fundament breiter sein muss als von der Baufirma angenommen, müssen die Mehrkosten von dir getragen werden – ganz unabhängig vom Pauschalvertrag. Deshalb solltest du das Bodengutachten gleich beim Angebote einholen mit bei legen, so gibt es später keine bösen Überraschungen.
In dem Baugrundgutachten stehen dann auch alle nötigen Angaben zum Grundwasser: aktueller Grundwasserstand, höchster Grundwasserstand und Durchlässigkeit der Bodenschichten. Davon soll abhängig gemacht werden ob ein Keller gebaut wird bzw. wie er gebaut wird (z.B. als wasserdichte Wanne). Es könnte auch sein das der Grundwasserstand so hoch liegt, dass zum Bau des Fundamentes oder des Kellers sogar eine Grundwasserabsenkung nötig ist. Das Grundwasser muss so lange abgesenkt werden, bis alle Abdichtungsmaßnahmen fertig sind und genug Auflast vorhanden ist, um den Baukörper gegen den Auftrieb des Grundwassers zu sichern. All diese Maßnahmen kosten Geld und sind bei den Angeboten von den Firmen mit zu berücksichtigen (Aufpreis Keller als dichte Wanne rund. 150Euro/m² teurer, Kosten für Grundwasserabsenkung rund 8.000Euro).
Mehr dazu findest du im Experteninterview zum Thema Baugrundgutachten.
Schritt 2: Anschlüsse planlich darstellen
Ein Plan mit den vorhandenen Anschlüssen für Kanal, Wasser, Strom, Telefon, Gas etc. ist ebenfalls beizulegen. Dies dient als Grundlage für einen Grundleitungsplan und ist für die Baufirma wichtig um die Erdarbeiten im Angebot korrekt mit zu erfassen.
Schritt 3: Pläne und Baubeschreibung beilegen
In der Regel können gleich die Pläne des Bauantrags auch für die Ausschreibung verwendet werden. Lageplan, Grundrisse und Schnitte im Maßstab 1:100 sind bereits vorhanden.
Zugehörig zu den Plänen heißt es nun eine Baubeschreibung zu erstellen. Alles was nicht explizit in dieser Baubeschreibung definiert ist, wird von den Baufirmen selbst gewählt und zwar in der jeweils günstigsten Variante. Daher ist ein sinnvoller Detailierungsgrad der Baubeschreibung besonders wichtig:
- Die Baubeschreibung muss einerseits detailliert genug sein um die gewünschten Eigenschaften unmissverständlich zu definieren.
- Andererseits sollte in diesem Planungs-Stadium Spielraum für Alternativen gelassen werden, nur so wirst du besonders wirtschaftliche und kostengünstige Angebote erhalten.
Gut ist es wenn die wesentlichen Funktionen eines Bauteils beschrieben werden, die genaue Festlegung von Material oder Fabrikat jedoch noch offen bleibt (sofern keine ausdrücklichen Wünsche bestehen). Der Pauschalvertrag gibt die Preissicherheit für alles was in den Unterlagen/im Bauvertrag beschriebenen wurde. Änderungen sollte es danach nicht mehr geben, die Kosten Geld. Weiterführende Informationen zum Thema Baubeschreibung findest du hier.
Schritt 4: Baugenehmigung einholen
Bevor die Suche nach der Baufirma beginnt und Angebote eingeholt werden, sollte klar sein ob das geplante Haus überhaupt gebaut werden darf. Liegt bereits eine Baugenehmigung vor? Oder ist das gewünschte Vorhaben zumindest schon beim Amt eingereicht und haben die zuständigen Beamten grundsätzlich keine Einwände? Wenn das geklärt ist kannst du beginnen die richtige Baufirma/das richtige Generalunternehmen zu suchen. Die Angebote sollten möglichst „kurzfristig“ eingeholt werden (am besten wenn die Baugenehmigung bereits durch ist), denn dadurch könnten es möglich sein besonders günstige Angebote zu erhalten, wenn eine Baufirma beispielsweise gerade ein Auftragsloch hat.
Es gibt natürlich auch die Möglichkeit schon vor dem Bauantrag eine Baufirma bzw. ein Generalunternehmen zu suchen. Weil viele Firmen anbieten auch gleich die Unterlagen für den Bauantrag zu erstellen. Doch davon wird abgeraten. Denn du möchtest doch ein gutes Angebot mit dem besten Preis erhalten? Dafür ist es ganz wichtig mehrere Angebote von verschiedenen Firmen einzuholen und diese miteinander zu vergleichen (und die Unterschiede sind manchmal wirklich groß!). Das heißt, du brauchst bereits Pläne und eine detaillierte Baubeschreibung.
Schritt 5: Firmen auswählen
Wie wählst du nun die Baufirmen/Generalunternehmen aus, von denen du gerne ein Angebot hättest (zB. 5 verschiedene Firmen)? Am besten du wählst Baufirmen/Generalunternehmen nach folgenden Kriterien aus:
- Empfehlungen von Bekannten – Am besten du fragst alle die dir einfallen: Freunde, Arbeitskollegen, Familie, Nachbarn etc. Wer hat bereits gute Erfahrungen mit einer Baufirma gemacht? Wurde gerade vor kurzer Zeit ein Haus gebaut?
- Vorsicht ist bei unbekannten Baufirmen geboten, die du im Internet oder im Telefonbuch gefunden hast. Hier ist das Risiko hoch.
- Wähle Baufirmen oder Generalunternehmen aus, die möglichst viele Aufgaben/Gewerke selbst ausführen können. Bei allen Gewerken die eine Baufirma über Subunternehmen zukaufen muss, zahlt der Bauherr drauf. Zusätzlich zu den Leistungen der Subunternehmer behält sich dann auch noch die Baufirma einen Anteil ein. Auch der Zeitplan und die Terminkoordination funktioniert reibungsloser wenn eine Baufirma alle Gewerke selbst abdeckt. Sie hat selbst großes Interesse daran den Bauablauf zügig und reibungslos zu gestallten.
- Oftmals sind kleinere, lokale Bauunternehmen keine schlechte Wahl. Sie sind oft günstiger und in der Planung/Ausführung individueller.
Schritt 6: Angebote einholen
Telefoniere mit den ausgewählten Firmen persönlich und fixiere einen Zeitpunkt bis wann du das Angebot erwartest. Schicken dann alle Unterlagen und Informationen (siehe Punkte 1 bis 4) per Email, Post oder Fax und nennen dort nochmals den vereinbarten Zeitpunkt für das Angebot. Sollte der Termin vergangen sein und du hast von ein paar Firmen noch immer nichts bekommen, musst du hartnäckig bleiben und nochmal nachfragen. Oft sind gerade die vielbeschäftigten Firmen die besseren. Versuche zumindest 3 bis 4 Angebote zu erhalten.
Schritt 7: Angebote prüfen und vergleichen
Nun müssen die Pauschalangebote vergleichen und das Beste auswählt werden. In manchen Fällen wird das eindeutig sein, in vielen Fällen jedoch sollte man hier gut überlegen. Dabei geht es nicht nur um den günstigsten Preis sondern auch darum was genau dafür geboten wird (z.B. die Ausführungsvarianten, Abtransport von Erdarbeiten, Leitungsanschluss im Außenbereich, Zahlungsplan und Skonto…). Je präziser die Ausschreibung war, umso eher lassen sich die unterschiedlichen Angebote miteinander vergleichen.
Schritt 8: Bauvertrag abschließen
Wenn du dich nun für ein Angebot entschieden hast, kann der Bauvertrag abgeschlossen werden. Hier sei nochmals darauf hingewiesen: Alles was nicht im Bauvertrag fixiert wurde, wird von der Baufirma in der günstigsten Variante ausgeführt! Denn so hat die Baufirma ihr Angebot berechnet. Und nachträgliche Änderungen erzeugen „Mehrkosten“. Daher ist es sehr wichtig den Bauvertrag ganz genau zu lesen und jeden einzelnen Punkt zu prüfen. Unterschreibe den Vertrag und die Bau- und Leistungsbeschreibung nur nach vorheriger Bemusterung. Im neuen Bauvertragsrecht (in DE seit 1.1.2018) ist geregelt, dass private Bauherren bis 14 Tage nach Vertragsabschluss vom Vertrag zurücktreten können. Sollte ein Hinnweis auf dieses Widerrufsrecht im Vertrag fehlen, so kann sogar bis zu einem Jahr vom Vertrag zurückgetreten werden. Lese hier mehr zum Thema Baubeschreibung.
Autorin: K.R.
Foto: pixabay
