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Das richtige Generalunternehmen / die beste Baufirma finden – hier erfahren Sie welche Unterlagen Sie benötigen, was zu beachten ist und wie Sie für Ihren Hausbau Angebote einholen.

Für einen kosten- und nervensparen Hausbau ist ein kompetenter und verlässlicher Baupartner das wichtigste. Sie sollten also die Suche nach der richtigen Baufirma / dem besten Generalunternehmen ernst nehmen und jedenfalls mehrere Angebote einholen und miteinander vergleichen. Hier sehen Sie Schritt für Schritt was zu tun ist:

8 Schritte um das perfekte Generalunternehmen zu finden

Schritt 1: Baugenehmigung einholen

Bevor Sie die Baufirma suchen und Angebote einholen muss klar sein ob das geplante Haus überhaupt gebaut werden darf. Liegt bereits eine Baugenehmigung vor? Oder ist das gewünschte Vorhaben zumindest schon beim Amt eingereicht und haben die zuständigen Beamten grundsätzlich keine Einwände? Dann können Sie anfangen die richtige Baufirma/das richtige Generalunternehmen zu suchen. Die Angebote sollten Sie möglichst „kurzfristig“ einholen (am besten wenn Sie die Baugenehmigung bereits haben), denn dadurch könnten Sie besonders günstige Angebote erhalten, wenn die Auftragslage einer Baufirma gerade nicht so gut ist.

Es gibt natürlich auch die Möglichkeit schon vor dem Bauantrag eine Baufirma bzw. ein Generalunternehmen zu suchen. Weil Sie sich denken, dass diese Firma dann auch gleich die Unterlagen für den Bauantrag stellt. Doch das macht wenig Sinn. Denn Sie wollen doch ein gutes Angebot mit dem besten Preis erhalten? Dafür ist es ganz wichtig mehrere Angebote von verschiedenen Firmen einzuholen und diese miteinander zu vergleichen. Das heißt Sie brauchen bereits Pläne und eine detaillierte Baubeschreibung und sollten auch schon wissen, dass Ihr Haus auch gebaut werden darf.

Schritt 2: Bodengutachten erstellen lassen

Wenn Sie nicht schon ein Bodengutachten haben (als Teil der Unterlagen für den Bauantrag) dann lassen Sie spätestens jetzt eines erstellen. Der Bodengutachter gibt darin auch Empfehlungen für die Gründung ab – falls erforderlich. Die Kosten für so ein Gutachten sind überschaubar (ca. 500 bis 1500 Euro). Und nur so können Gründung und Fundament dimensioniert werden oder eventuell andere erforderliche Maßnahmen (wie Bodenaustausch etc.) berücksichtigt werden. Das Baugrundrisiko liegt bei Ihnen und nicht bei der Baufirma! Wenn Sie kein geologisches Gutachten haben und es sollte sich später herausstellen dass das Fundament breiter sein muss als von der Baufirma angenommen, müssen Sie die Mehrkosten bezahlen – ganz unabhängig vom Pauschalvertrag. Legen Sie deshalb das Bodengutachten gleich beim Angebote einholen mit bei, so gibt es später keine bösen Überraschungen.

In dem Baugrundgutachten stehen dann auch alle nötigen Angaben zum Grundwasser: aktueller Grundwasserstand, höchster Grundwasserstand und Durchlässigkeit der Bodenschichten. Davon soll abhängig gemacht werden ob ein Keller gebaut wird bzw. wie er gebaut wird (z.B. als wasserdichte Wanne). Es könnte auch sein das der Grundwasserstand so hoch liegt, dass zum Bau des Fundamentes oder des Kellers sogar eine Grundwasserabsenkung nötig ist. Das Grundwasser muss so lange abgesenkt werden, bis alle Abdichtungsmaßnahmen fertig sind und genug Auflast vorhanden ist, um den Baukörper gegen den Auftrieb des Grundwassers zu sichern. All diese Maßnahmen kosten Geld und sind bei den Angeboten von den Firmen mit zu berücksichtigen (Aufpreis Keller als dichte Wanne rund. 150Euro/m² teurer, Kosten für Grundwasserabsenkung rund 8.000Euro).

Schritt 3: Anschlüsse planlich darstellen

Ein Plan mit den vorhandenen Anschlüssen für Kanal, Wasser, Strom, Telefon, Gas etc. ist ebenfalls beizulegen. Dies dient als Grundlage für einen Grundleitungsplan und ist für die Baufirma wichtig um die Erdarbeiten im Angebot korrekt mit zu erfassen.

Schritt 4: Pläne und Baubeschreibung beilegen

In der Regel können Sie gleich die Pläne des Bauantrags auch für die Ausschreibung verwenden. Hier sind Lageplan, Grundrisse und Schnitte im Maßstab 1:100 bereits vorhanden.

Zugehörig zu den Plänen heißt es nun eine Baubeschreibung für Ihr Haus zu erstellen. Alles was nicht explizit in dieser Baubeschreibung definiert ist, wird von den Baufirmen selbst gewählt und zwar in der jeweils günstigsten Variante. Daher ist ein sinnvoller Detailierungsgrad der Baubeschreibung besonders wichtig:

  • Die Baubeschreibung muss einerseits detailliert genug sein um die gewünschten Eigenschaften unmissverständlich zu definieren.
  • Andererseits sollte in diesem Planungs-Stadium Spielraum für Alternativen gelassen werden, nur so werden Sie besonders wirtschaftliche und kostengünstige Angebote erhalten.

Gut ist es wenn die wesentlichen Funktionen eines Bauteils beschrieben werden, die genaue Festlegung von Material oder Fabrikat jedoch noch offen bleibt (sofern keine ausdrücklichen Wünsche bestehen). Der Pauschalvertrag gibt Ihnen die Preissicherheit für alles was in den Unterlagen/im Bauvertrag beschriebenen wurde. Änderungen sollte es danach nicht mehr geben, die Kosten. Weiterführende Informationen zum Thema Baubeschreibung finden Sie hier.

Schritt 5: Firmen auswählen

Wählen Sie nun mehrere Baufirmen/Generalunternehmen aus, von denen Sie gerne ein Angebot hätten (zB. 5 verschiedene Firmen). Diese Baufirmen/Generalunternehmen wählen Sie am besten nach folgenden Punkten aus:

  • Empfehlungen von Bekannten – Am besten Sie fragen alle die Sie kennen: Freunde, Arbeitskollegen, Familie, Nachbarn etc. Wer hat bereits gute Erfahrungen mit einer Baufirma gemacht? Wurde gerade vor kurzer Zeit ein Haus gebaut?
  • Vorsicht ist bei unbekannten Baufirmen geboten, die Sie im Internet oder im Telefonbuch gefunden haben. Hier ist das Risiko hoch.
  • Wählen Sie Baufirmen oder Generalunternehmen aus, die möglichst viele Aufgaben/Gewerke selbst ausführen können. Bei allen Gewerken die eine Baufirma über Subunternehmen zukaufen muss, zahlt der Bauherr drauf. Zusätzlich zu den Leistungen der Subunternehmer behält sich dann auch noch die Baufirma einen Anteil ein. Auch der Zeitplan und die Terminkoordination funktioniert reibungsloser wenn eine Baufirma alle Gewerke selbst abdeckt. Sie hat selbst großes Interesse daran den Bauablauf zügig und reibungslos zu gestallten.

Schritt 6: Angebote einholen

Die Angebote sollten Sie nicht zu lange im Voraus einholen, denn dadurch fallen besonders günstige Angebote weg, die Baufirmen abgeben wenn Sie gerade eine schlechte Auftragslage haben.

Telefonieren Sie mit den ausgewählten Firmen persönlich und fixieren Sie einen Zeitpunkt bis wann Sie das Angebot erwarten können. Schicken Sie dann alle Unterlagen und Informationen (siehe Punkte 1 bis 4) per Email, Post oder Fax und nennen dort nochmals den vereinbarten Zeitpunkt bis wann Sie das Angebot erwarten. Sollte der Termin vergangen sein und Sie haben von ein paar Firmen noch immer nichts bekommen, bleiben Sie hartnäckig und fragen nochmal nach, oft sind gerade die vielbeschäftigten Firmen die besseren. Versuchen Sie zumindest 3 bis 4 Angebote zu erhalten.

Schritt 7: Angebote prüfen und vergleichen

Nun müssen Sie die Pauschalangebote vergleichen und das Beste auswählen. Dabei geht es nicht nur um den günstigsten Preis sondern auch darum was genau dafür geboten wird (z.B. die Ausführungsvarianten, Abtransport von Erdarbeiten, Leitungsanschluss im Außenbereich, Zahlungsplan und Skonto…). Je präziser die Ausschreibung war, umso eher lassen sich die unterschiedlichen Angebote miteinander vergleichen.

Schritt 8: Bauvertrag abschließen

Wenn Sie sich nun für ein Angebot entschieden haben, kann der Bauvertrag abgeschlossen werden. Hier sei nochmals darauf hingewiesen: Alles was nicht im Bauvertrag fixiert wurde, wird von der Baufirma in der günstigsten Variante ausgeführt! Denn so hat die Baufirma ihr Angebot berechnet. Und nachträgliche Änderungen erzeugen „Mehrkosten“ und sollen tunlichst vermieden werden. Daher ist es sehr wichtig den Bauvertrag ganz genau zu lesen und jeden einzelnen Punkt zu prüfen. Unterschreiben Sie den Vertrag und die Bau- und Leistungsbeschreibung nur nach vorheriger Bemusterung. Im neuen Bauvertragsrecht (in DE seit 1.1.2018) ist geregelt, dass private Bauherren bis 14 Tage nach Vertragsabschluss vom Vertrag zurücktreten können. Sollte ein Hinnweis auf dieses Widerrufsrecht im Vertrag fehlen, so kann sogar bis zu einem Jahr vom Vertrag zurückgetreten werden. Lesen Sie hier mehr zum Thema Baubeschreibung.

 

Foto: pixabay.com

 
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