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Eigenleistungen sparen Geld. Eigenleistungen kosten aber auch Zeit und Kraft. 11 Punkte gibt es bei der Planung von Eigenleistungen zu beachten.

Viele Bauherren wollen nicht nur aktiv an der Planung teilhaben, sondern auch selber bei den Bauausführungen mitarbeiten. Der Hauptvorteil von Eigenleistungen ist das Einsparen von Lohnkosten, da diese knapp ein Drittel der gesamten Baukosten betragen können.

Aber auch das Gefühl das eigene Haus selber zu bauen ist die Motivation von vielen Hobby-Handwerkern. Einige Bauherrenfamilien haben Handwerker in der Familie, die gerne unterstützen, so dass Gewerke nicht extern vergeben werden müssen.

Viele Hausbaufirmen definieren schon anhand der Bauweise ob Eigenleistungen möglich sind oder nicht. Folgende verschiedene Bauweisen sind für Eigenleistungen geeignet:

BauweiseDefinitionMögliche Eigenleistungen
SchlüsselfertigDie Baufirma, i.d.R. ein Generalunternehmer, übergibt das Haus einzugsfertigI.d.R. keine Eigenleistungen, eventuell Streichen.
Ausbau-HausDie Baufirma übernimmt alle Gewerke, die nicht in Eigenleistungen erfolgenI.d.R. werden hier viele Gewerke übernommen, die nicht zur Außenhülle des Hauses gehören
Rohbau-HausDie Baufirma übernimmt nur den Rohbau.I.d.R. werden alle weiteren Gewerke als Eigenleistung übernommen
Selbstbau-HausDas komplette Haus erfolgt in Eigenleistungen. Die Baufirma liefert i.d.R. das Know How und die Materialienkomplett

Der Bauherrenschutzbund (BSB) hat in einer Umfrage herausgefunden, dass nur 13% der Bauherren es schaffen die Baukosten durch Eigenleistungen um mehr als 25.000€ zu senken. Der größte Teil der Bauherren bewegt sich im Bereich von 15.000€ Einsparungen.

Eigenleistungen müssen detailliert geplant werden, damit sie auch wirklich zu Einsparungen führen und nicht in Bauverzögerungen, Kostenfallen und Scheidung enden. Bei der Planung von Eigenleistungen sollten folgende Punkte beachtet werden:

1. Welche Eigenleistungen kann man gut selber machen?

Eine Bewertung, ob eine Eigenleistung gut selber ausgeführt werden kann oder nicht, hängt maßgeblich von den eigenen Erfahrungen und dem handwerklichen Geschick ab. Zusätzlich sollte immer der Faktor Zeit und der körperliche Einsatz bedacht werden.

Es gibt aber Eigenleistungen, die auch ein Laie mit Geschick gut selber ausführen kann. Das sind vor allem Arbeiten, bei denen natürlich auch Fehler passieren können, aber i.d.R. im Falle eines Fehlers keine Gefahr für Leib und Leben besteht bzw. gut wieder ausgebessert werden können.

GewerkMögliche FehlerAufwandEinsparungspotential
Maler- und TapezierarbeitenFleckige Flächen, unsaubere Abschlüsse, beschmutze Nachbarflächen, Wellen in der Tapete, etc.Abkleben, Flächen vorbereiten, Fugen ausspritzen, Grundieren, mehrfach streichen, Trocknungszeiten, Säubern, etc.60 bis 80 %
Laminatboden legenGroße Fugen, schlechte Abschlüsse, unebener Boden etc.Trittschallschutz verlegen, Sägearbeiten, Fußleisten anbringen, Abschlüsse, etc.Ca. 50 %
Fliesen verlegenUnebener Boden, rissige Fugen, schlechte Abschlüsse, im Badezimmer bei fehlerhafter Abdichtung kann es zu Feuchteschäden kommen, etc.Untergrund vorbereiten, in Nassbereichen zusätzlich Abdichten, Mörtelbett, Sägearbeiten, Verfugen, Fußleisten anbringen, Abschlüsse, etc. 50 bis 75 %
TrockenbauUnebene Flächen, unschöne Kanten und Abschlüsse, Risse, etc.Ständer montieren, Platten verschrauben, mehrfach verspachteln und schleifen, etc.60 bis 70 %
AußenanlagenFalsche Entwässerung, Feuchteschäden, etc.Betonierarbeiten, Bodenaushub, Bepflanzungen, etc.Sehr breite Spanne, da teilweise sehr kostenintensiv

Die gelisteten Arbeiten können aber auch abgestuft werden. So sind das Abdichten und Fliesen eines Badezimmers eher etwas für den geübten Handwerker, weil hier im Falle von Fehler die Schäden größer sind als z.B. in einem gefliesten Hauseingang.

Das gleiche gilt für die Außenarbeiten. Randsteine setzen können bei Bedarf auch Anfänger, wohingegen Hangsicherungen oder Entwässerungen von unbedarften Bauherren nicht übernommen werden sollten.

2. Welche Eigenleistungen empfehlen sich nicht selber zu machen?

Generell sollten Gewerke und Arbeiten, die Kenntnisse von Bauvorschriften, Regelwerken und Fachwissen voraussetzen nicht von Laien ausgeführt werden. Folgende Arbeiten sollten ohne Fachwissen und Erfahrungen nicht als Eigenleistung ausgeführt werden:

  • Gründungs- und Abdichtungsarbeiten,
  • Zimmererarbeiten,
  • Dachdeckerarbeiten
  • Klempnerarbeiten,
  • Sanitärinstallationen
  • Heizungsinstallationen
  • Elektroinstallationen

Geübte Handwerker können aber durch die folgenden drei Eigenleistungen noch zusätzlich Kosten einsparen:

  1. Der Rohbau macht oft die Hälfte der Gesamtkosten aus und ist sehr arbeitsintensiv. Einsparungen von bis zu 60% sind möglich. Zu beachten ist aber der hohe Zeit- und Kraftaufwand und das große Fehlerpotential.
  2. Fenster, Türen und Treppen können auch von geschickten Bauherren eingebaut werden, allerdings betragen hier die potentiellen Einsparungen nur 10-30%. Bei Fenstern ist der korrekte Einbau wichtig für die Dichtigkeit des Hauses.
  3. Das Verputzen von Wänden ist sehr arbeitsintensiv und kann im Falle von Eigenleistungen bis zu 80% Einsparungen erbringen. Allerdings erfordert das Verputzen Übung, damit der Kostenvorteil nicht durch den höheren Zeitaufwand zu Nichte gemacht wird. Auch hier gibt es Fehlerpotential das zu Undichtigkeiten und teuren Reparaturen führen kann.

3. Welche Einsparungen ergeben sich durch Eigenleistungen?

Durch Eigenleistungen werden i.d.R. nur die Lohnkosten für die Handwerker eingespart, da die Materialkosten in beiden Fällen anfallen. Arbeitsintensive Arbeiten ergeben daher größere Einsparungen. In den ersten zwei Kapiteln sind mögliche Einsparungen durch entfallen der Lohnkosten gelistet.

Die Lohnuntergrenze für eine Handwerker Stunde beträgt ca. 60€. Darunter können viele Firmen nicht kostendeckend arbeiten. Die deutsche Handwerkszeitung hat beispielhaft aufgelistet wie dieser Betrag zustande kommt. Achtung: Firmen, die einen niedrigeren Stundenlohn anbieten, arbeiten entweder nicht kostendeckend, was die Gefahr einer Insolvenz erhöht, oder holen sich das Geld an anderer Stelle wieder rein.

Im Vertrag sollte eindeutig die Einsparungen durch die Eigenleistungen aufgeführt werden. Insbesondere die Listung der detaillierten Lohnkosten helfen bei der Anrechnung der Eigenleistungen bei der Kreditvergabe (Siehe 5. Wie werden Eigenleistungen von der Bank bewertet).

Bei den Einsparungen müssen auch die Ausgaben gegengerechnet werden:

  • Mehrausgaben für höheren Materialverbrauch durch Einarbeitung, Fehler und Unerfahrenheit
  • Mehrausgaben durch Mietkosten auf Grund von verlängerter Bauzeit
  • Mehrausgaben für Helfer
  • Mehrausgaben für die Baufirma, weil deren Leistungsumfang geringer wird
  • Mehrausgaben für die Anschaffung von Werkzeug
  • Mehrausgaben für Versicherungen
  • Mehrausgaben für Werkzeug

Zu bedenken ist auch, dass die Grenze zwischen erlaubter Nachbarschaftshilfe und Schwarzarbeit sehr schmal ist. Sobald für Handwerkerleistungen kein ortsüblicher Lohn bezahlt wird, gilt das als Schwarzarbeit. Das sollte auch beachtet werden, wenn Handwerker aus der Familie und dem Freundeskreis beauftragt werden.

4. Wie viel Zeit muss für Eigenleistungen eingeplant werden?

Die Zeitplanung für die Eigenleistungen ist ein wichtiger Knackpunkt, ob sich Eigenleistungen lohnen oder nicht. Folgende Fragen sollten während der Zeitplanung beantwortet werden:

  • Wie viel Erfahrung liegt vor? Wird Einarbeitungszeit benötigt?
  • Wann können Eigenleistungen ausgeführt werden? Stundenweise am Abend und Wochenende oder auch blockweise?
  • Wie viel Vorbereitungszeit muss eingeplant werden?
  • Wie viele Helfer beteiligen sich? Wie ist der Erfahrungsstand der Helfer?
  • Wie viel Puffer kann eingeplant werden?

…und als allerletztes: wie viel Zeit muss für andere Aspekte des Lebens übrigbleiben?

Generell sollte ein ordentlicher Puffer für Eigenleistungen eingeplant werden, da Krankheit, Familie und Arbeit dazwischenkommen können. Das ist ein sehr wichtiger Punkt, denn an so mancher Hausbaustelle sind schon Ehen und Familien zerbrochen. Die eigenen Belastungsgrenzen sollten nicht überschritten werden, denn vor allem Krankheiten und Verletzungen haben schon viele Baustellen lahmgelegt.

Der Zeitpuffer ist vor allem wichtig, wenn Fixtermine eingehalten werden müssen. Baufirmen für Folgegewerke sind oft kulanter, wenn Terminvorgaben vor der Zeit erfüllt werden, als anders herum. Der Bauablaufplan sollte schon Puffer für Eigenleistungen beinhalten. Zusätzlich sollte vertraglich mit der Baufirma festgehalten werden, wie mit Verspätungen umgegangen wird, damit es nicht zu Überraschungen kommt. Das gilt für beide Seiten und ist bei Eigenleistungen besonders wichtig, wenn für die Ausführung Urlaub, Auszeit von der Arbeit oder Elternzeit genommen wird.

Ebenso sollten keine Eigenleistungen unter Zeitdruck ausgeführt werden, denn dann leidet in der Regel die Qualität.

5. Wie werden Eigenleistungen von der Bank bewertet (Muskelhypothek)?

Banken honorieren bei der Kreditvergabe die sogenannte Muskelhypothek und zählen Eigenleistungen zum Eigenkapital. Daher können Eigenleistungen die erforderliche Höhe des Kredites senken und somit auch die Konditionen verbessern. Wichtig ist dabei die realistische Planung, um spätere Finanzierungslücken zu vermeiden.

Banken fordern in der Regel eine detaillierte Aufstellung der Eigenleistungen mit konkreten Angaben zu Materialkosten und Lohnkostenanteil. Bei sehr umfangreichen Eigenleistungen müssen zusätzlich die Helfer in einer Selbsthilfeerklärung abgegeben werden.

Bei der Ermittlung der Lohnkosten, kann die beteiligte Baufirma oder der Planer mithelfen, da diese in der Regel die aktuellen Preise vorliegen haben sollten. Ansonsten hilft nur die Recherche im Internet, weil die Preise regional unterschiedlich sein können und sich jährlich verändern.

Hier findest du eine Tabelle, in der die Einsparungen durch Eigenleistungen für die Bank eingetragen werden können: Excel-Tabelle der Eigenleistungen für die Bank

Aufstellung der Eigenleistungen für die Bank
Aufstellung der Eigenleistungen für die Bank

6. Lohnt es sich Teilleistungen zu übernehmen bzw. mithelfen?

Viele Baufirmen bieten auch die Ausführung von Teilleistungen oder Helferaufgaben als Eigenleistung an. Dies sollte im Detail in der Planungsphase besprochen werden.

Beispiele für Teilleistungen:

  • Endanstrich -> Grundierung übernimmt Firma
  • Montieren von Trockenbauplatten -> Spachteln und Schleifen übernimmt Firma
  • Fliesen in Trockenbereichen -> Fliesen in Nassbereichen übernimmt Firma
  • Anlegen von Beeten -> Anlegen von Wegen übernimmt Firma
  • Graben von Rohrgräbern -> Rohre verlegt Firma
  • Mauern von nichttragenden Innenwänden -> Tragende Wände übernimmt Firma
  • Elektroschlitze fräsen -> Kabel verlegt Elektriker
  • Dämmung vom Dach -> Dampfsperre übernimmt Firma

Beispiele für Helferaufgaben:

  • Zuarbeiten beim Rohbau
  • Aufräumen, Putzen, und Endreinigung
  • Handlangerarbeiten bei Zimmerer, Dachdecker, Maler, Flieser, Elektroinstallateur, Sanitär- und Heizungsinstallateur, Gartenbauer, etc.

Folgende Punkte sollten in diesem Zusammenhang abgeklärt werden:

  1. Wie viel Kosteneinsparungen gibt die Firma weiter?
  2. Wie viel Stundenaufwand umfasst die Tätigkeit?
  3. Wie viel Einarbeitungszeit wird benötigt?
  4. Welches Werkzeug stellt die Firma?
  5. Wie wird mit Fehlern umgegangen?
  6. Kann die Firma ein Ausfall des Helfers bzw. der Ausführung der Teilleistung ausgleichen?

Das übernehmen von Teilleistungen ist oft bei kleineren Firmen möglich. Aber auch bei großen Baufirma sollte die Möglichkeit angesprochen werden.

7. Welche Versicherungen müssen bei Eigenleistungen abgeschlossen werden?

Bei der Planung von Eigenleistungen muss beachtet werden, dass Bauhelfer bei der BG Bau versichert werden müssen. Das ist gesetzlich verpflichtend. Damit sind alle Helfer bei einem Arbeitsunfall auf der Baustelle durch eine Unfallversicherung abgesichert.

Die Bauherren fallen nicht unter diese Versicherung und sollten sich zusätzlich versichern.

Mehr Informationen zu den erforderlichen Versicherungen einer Baustelle werden unter den Pflichten als Bauherr beschrieben.

8. Wer übernimmt die Gewährleistung bei Eigenleistungen?

Das Thema Gewährleistungen ist bei Eigenleistungen sehr schwierig. Streit über die Übernahme von Folgeschäden oder Schäden, die nicht eindeutig einem Gewerk zu geordnet werden können, lassen sich nur schwierig schlichten. Keine Baufirma wird für Eigenleistungen eine Gewährleistung übernehmen. Generell bestehen für Eigenleistungen keine Ansprüche gegenüber der Baufirma. Es wird sich auch keine Baufirma auf ein erweitertes Haftungsrisiko einlassen.

Im Vertrag sollte eindeutig gelistet sein, welche Eigenleistungen durchgeführt werden. Ebenso sollten Termine und die Konsequenzen von Verzögerungen aufgeführt werden. Das gilt für beide Seiten.

Es sollte auch bedacht werden, dass im Falle des Mitwirkens von Familie und Freunde, die Haftung für Baufehler in diesem Falle beim Bauherrn liegt. Der Bauherr sollte sicherstellen, dass alle Helfer ordnungsgemäß arbeiten und die Endergebnisse auch kontrollieren.

Zur Sicherheit aller Parteien, sollte nach jeder Eigenleistung eine Teilabnahme durchgeführt werden. Im Besten Fall sollte das durch einen externen Gutachter erfolgen. Alle Eigenleistungen sollten detailliert und schrittweise schriftlich und photographisch festgehalten werden. Ein Baustellenprotokoll hilft auch im Streitfall nachzuweisen, wann und wer auf der Baustelle welche Leistungen ausgeführt hat. Tipp: Unsere Bautagebuch-App hilft dir bei der Dokumentation deiner Baustelle.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist, dass Selbstbauer im Falle von Material- und Produktmängeln schlechter gestellt sind, weil für sie nur das Kaufrecht gilt. Auftraggeber von Baufirmen hingegen profitieren vom Werkrecht. D.h. bei Mängeln nach Einbau ist die Baufirmen zu Demontage und Wiedereinbau verpflichtet. Bei Eigenleistungen muss der Bauherr selber wieder Hand anlegen.

Wichtiger Hinweis: Bauträger lassen generell keine Eigenleistungen vor Abnahme des Bauwerkes zu. Das hängt mit dem Besitz- und Eigentumsrecht zusammen, da vor der Abnahme das Haus dem Bauträger gehört und erst danach dem Bauherrn.

9. Was passiert, wenn Eigenleistungen abgebrochen werden müssen?

Für den Fall der Fälle sollte in der Planungsphase ein Plan B aufgestellt werden. Dafür gibt es drei Möglichkeiten:

  1. Die Eigenleistungen werden von Familie und Freunde weitergeführt. Diese Möglichkeit sollte vorher detailliert abgeklärt werden, da Familie und Freunde auch anderweitige Verpflichtungen haben und ggf. nicht einspringen können.
  2. Die Baufirma übernimmt die Eigenleistungen. In diesem Falle sollte vorab vertraglich abgeklärt werden welche Mehrkosten entstehen. Das ist vor allem wichtig, wenn Eigenleistungen in der Ausführungsphase krankheitsbedingt abgebrochen werden und ggf. nur noch Teilleistungen erfüllt werden müssen.
  3. Eine neue Firma muss beauftragt werden. Diese Option ist in der Regel zeitkritisch, da erst eine neue Firma gefunden und beauftragt werden muss bzw. diese Firma auch Termine frei haben muss. Zusätzlich sollte die Übernahme von Gewährleistungen geklärt werden, wenn Teilleistungen von Gewerken durch Eigenleistungen schon ausgeführt wurden.

Hier spielt auch wieder der Zeitpuffer eine wichtige Rolle, damit die Organisation von Ersatz das Bauprojekt nicht zusätzlich verzögert.

10. Welche Werkzeuge werden für Eigenleistungen benötigt?

Bei der Planung von Eigenleistungen kann die Anschaffung von Werkzeug ein erheblicher Kostenfaktor sein. Es sollte auch geprüft werden, welches Werkzeug sich in der Anschaffung lohnt und welche günstiger zum Ausleihen sind. Bauherren, die schon gut ausgestattet sind, haben da einen Vorteil. Bauherren, die sehr viel Werkzeug erst anschaffen müssen, sollten genau durchrechnen, ob sich der Aufwand der Eigenleistung finanziell lohnt.

Großgeräte wie Mini-Bagger oder Rüttelplatten lohnen sich i.d.R. nicht anzuschaffen und sollten angemietet werden. Je nachdem wie viele Helfer auf der Baustelle gleichzeitig mitwirken, muss auch über mehrfache Anschaffung von bestimmten Werkzeugen nachgedacht werden.

Das Werkzeug sollte qualitativ hochwertig sein, denn damit lässt es sich i.d.R. schneller und besser arbeiten. Schlechtes Werkzeug kann zu zusätzlichem Frust auf der Baustelle führen.

Bei den Werkzeugen muss auch an Arbeitssicherheit gedacht werden. Sicherheitsschuhe sind das Minimum für Eigenleistungen. Bei Sägearbeiten ist eine Sicherheitsbrille dringend zu empfehlen. Auch Arbeitshandschuhe verringern bei bestimmten Arbeiten das Verletzungsrisiko. Wenn Geräte ausgeliehen werden, sollte auf eine ausführliche Einweisung bestanden werden. Die Werkzeuge sollten regemäßig auf Beschädigungen kontrolliert werden. Der Bauherr muss sicherstellen, dass Helfer die Werkzeuge fachgerecht bedienen können und sich an Sicherheitsmaßnahmen halten.

11. Weitere Tipps zum Thema Eigenleistungen

Selbstbauseminare: Manche Baufirmen bieten Selbstbauseminare oder Ausbauhandbücher an, um ihre Kunden aktiv bei Eigenleistungen zu unterstützen. Zusätzlich gibt es auch unabhängig Selbstbaukurse und Handwerkerseminare, die je nach Wissenstand sehr hilfreich sein können.

Materialeinkauf: Mit der Baufirma sollte abgeklärt werden, wer das Baumaterial für die Eigenleistungen beschafft. Da Baufirmen i.d.R. Baumaterial in größeren Mengen beziehen, sind diese i.d.R. für sie günstiger. Zusätzlich haben die Baufirmen mehr Erfahrung bei den benötigten Mengen.

Steuern: Von der Steuer können nur Fachhandwerkerstunden abgesetzt werden. Eigenleistungen fallen da nicht drunter.

Krafteinteilung: Ganz wichtig ist, dass die Kraft eingeteilt wird. Baustellen können sich über mehrere Monate ziehen, was eine Belastung für Körper und Familie sein kann. Das sollte bei allen obigen Punkten genau beachtet werden.

Wenn alle Eigenleistungen gut geplant sind und sorgfältig ausgeführt werden, stehen Kosteneinsparungen nichts mehr im Weg.

 

Autorin: Ester Karl

Foto: pixabay.com



 
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