Bauträger – neues Haus kaufen

Ein neues Haus vom Bauträger? Neben den Vorteilen gibt es auch einige Nachteile und Risiken zu bedenken. Hier erfährst du welche Rechte du als Käufer hast; Hintergrundinfos zum Bauträgervertrag und wie du den Bauträger prüfen kannst.

Kauf vom Bauträger

Ein Bauträger entwickelt das gesamte Projekt; vom Grundstückskauf über die Planung bis hin zum ganzen Hausbau. Er sorgt selbst für die Finanzierung und baut auf eigenes Risiko. Der Bauträger ist somit selbst der Bauherr und die zukünftigen Besitzer sind Käufer. Die Grundstücksübergabe an die Käufer wird im Bauträgervertrag geregelt.

Auch Baumeister und Fertighausfirmen bieten Komplet-Pakete an, in denen sie die Grundstückssuch, die Planung und den Bau übernehmen. In diesem Fall erwirbst du das Grundstück aber selbst. Bist somit von Beginn an Besitzer des Grundstücks und selbst Bauherr. Der Baumeister oder die Fertighausfirma handeln in deinem Auftrag und nach deinen Vorgaben.

Normalerweise entwickelt der Bauträger das Projekt, errichtet es, vermarktet es und verkauft es. Dabei kann es sein, dass das Haus oder die Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses erst in Planung ist, sich bereits im Bau befindet oder bereits fertig gebaut ist.

Eine Alternative zum Kauf vom Bauträger und zum selber Bauen stellt eine Baugemeinschaft dar, hier schließen sich mehrere Bauherren zusammen und entwickeln ihr Projekt selbst.

Gründe für einen Bauträger

Der Kauf eines nagelneuen Hauses oder einer Wohnung über einen Bauträger ist von allen Varianten (Fertighaus, Architektenhaus, Generalunternehmen oder einzelne Gewerke) natürlich die einfachste und praktischste Möglichkeit. Es gibt nur noch einen einzigen Vertragspartner.

• Die mühselige Grundstückssuche entfällt.
• Alle weiteren Bauherrenaufgaben und Pflichten entfallen: Behördenpflichten wie Baugenehmigung, Meldepflichten etc.; Kostenkontrolle und Zahlungspflichten; Kontrollpflichten; Informations- und Mitwirkungspflichten; Sicherheits- und Gesundheitsschutz auf der Baustelle; Verkehrssicherheit; Meldepflicht bei Unfällen; diverse Versicherungen während der Bauphase entfallen.
• Dazu kommt, dass viele Gemeinden direkt mit Bauträgern kooperieren. Sie stellen den Bauträgern die neu als Bauland gewidmeten Grundstücks-flächen zur Verfügung, auf denen sie ihre Wohnbauprojekte verwirklichen sollen. Privatpersonen haben oft gar nicht die Möglichkeit auf solchen Grundstücken zu bauen. Damit erübrigt sich die Frage: wer in einer gewissen Region sein Haus haben möchte hat oft gar keine andere Möglichkeit.

Nachteile beim Kauf vom Bauträger

• Mehr Honorare: der Bauträger übernimmt wirklich alle Aufgaben: von der Grundstücksuche, der Organisation, den Behördengängen, dem Herrichten des Grundstücks etc. Und zusätzlich muss er sein Projekt auch noch vermarkten. All diese zusätzlichen Aufgaben müssen bezahlt werden. Also zusätzlich zu den normalen Honoraren für Planung, Bodengutachten, Architekten etc. kommen hier noch die Honorare für diese ganzen zusätzlichen Tätigkeiten der Organisation, Vermarktung etc.
• Gewinn- und Risikoaufschlag: Neben den Honoraren kommt bei der Bauträgervariante noch ein Gewinn- und ein Risikoaufschlag hinzu. Unterm Strich muss ein Bauträgerprojekt mindestens 10-15% Gewinn für den Bauträger abwerfen, sonst rentiert es sich für ihn nicht und er wird das Projekt gar nicht erst in Angriff nehmen.
• Keine individuelle Planung: Es gibt kaum Platz für individuelle Wünsche. Die mögliche Einflussnahme auf die Planung, die verwendeten Baustoffe und Materialien ist minimal. Bei der Planung wird ein Bauträger auf Gewinnmaximierung und Kostenoptimierung achten und weniger auf langfristige Qualität. Punkte wie ökologische Baustoffe, Lebensdauer, Raumklima etc. werden meist hintenangestellt.
• Keine Baustellenkontrolle: Der einzige Vertragspartner für die Käufer ist der Bauträger. Eine direkte Abstimmung des Käufers mit Handwerkern und Firmen ist somit nicht möglich, oder nur mit der Zustimmung des Bauträgers. Selbst Besuche auf der Baustelle müssen streng genommen vom Bauträger genehmigt sein. Versteckte Mängel können also erst in der Gewährleistungszeit vom Käufer entdeckt und beanstandet werden.

Risiken beim Kauf vom Bauträger

• Risiko Unstimmigkeiten mit dem Bauträger: Bei Unstimmigkeiten und Problemen mit dem Bauträger ist es nicht einfach möglich die Firma zu kündigen. Denn erst nach der Endübergabe ist der Käufer auch der Eigentümer. Zahlungen muss er aber bereits vorher leisten. Der Bauträger ist bis zur vollständigen Bezahlung der Besitzer des Grundstücks.
• Risiko Bauverzögerungen: Gerade wenn ein Projekt bereits gekauft wird, wenn es noch nicht fertig gebaut ist oder wenn mit den Bauarbeiten noch gar nicht erst begonnen wurde, ist Vorsicht angesagt. Nicht selten kommt es zu Bauverzögerungen – aus welchen Gründen auch immer. Die Käufer zahlen dann über Jahre doppelt (die Miete und die Kreditraten). In Summe sind diese Verzögerungen für den privaten Käufer ein Riesenverlust.
• Risiko Konkurs des Bauträgers: Auch, dass die Firma noch vor Fertigstellung in Konkurs geht, stellt ein Risiko für die Käufer dar. Gesetzliche Regelungen versuchen den Verlust in Grenzen zu halten, dennoch kommt es dadurch zu Verzögerungen und Mehrkosten.

Erkundige dich bei deiner Rechtsschutzversicherungen ob diese Fälle abgedeckt sind oder ob ein Bauherrenrechtsschutz dazugebucht werden kann.

Bauträgervertrag

Wenn der Vertrag abschlossen wird noch bevor die Bauarbeiten abgeschlossen sind, ist Vorsicht angesagt. Das Risiko für den Käufer erhöht sich deutlich: es können Bauverzögerungen eintreten, Streitigkeiten mit dem Bauträger über die Ausführung und Leistungen entstehen oder der Bauträger könnte in Konkurs gehen.

Der Vertrag mit dem Bauträger ist dann kein reiner Kaufvertrag, sondern enthält auch Bestandteile eines Werkvertrags. Zum Schutz der Käufer gibt es für einen solchen Vertrag Gesetze und Verordnungen.

Dennoch ist es sehr wichtig sowohl den Bauträgervertrag als auch die Baubeschreibung sehr genau zu prüfen. Die Verbraucherzentralen bieten die Prüfung von Bauträgerverträgen durch einen spezialisierten Rechtsanwalt für 350Euro an.

Makler- und Bauträgerverordnung

Zum Schutz der Käufer gilt für solche Verträge die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Folgende Punkte dienen u.a. dem Schutz der Käufer:

• Baubeschreibung: Der Bauträger ist verpflichtet das Objekt entsprechend der Baubeschreibung zu errichten.
• Der Bauträger verpflichtet sich auch, das Objekt nach Fertigstellung an den Käufer zu übergeben.
• Die Zahlungen die der Käufer zu Verfügung stellt, müssen zweckgebunden verwendet werden. Wenn der Bauträger in Konkurs geht, muss der Käufer also nur den Anteil entsprechend dem tatsächlichen Stand bezahlen.
• In der Makler- und Bauträgerverordnung ist auch der Zahlungsplan geregelt.
• Zahlungen dürfen vom Bauträger erst entgegengenommen werden, wenn: der Notarvertrag rechtswirksam abgeschlossen ist; die Vormerkung im Grundbuch eingetragen wurde; das Objekt frei von Grundpfandrechten ist, die nicht übernommen werden sollen; die Baugenehmigung erteilt wurde.

Zahlungsplan nach Makler- und Bauträgerverordnung

Bauvertragsrecht für Bauträger

Seit 2018 gilt auch das neue Bauvertragsrecht für Bauträger. Darin enthalten sind u.a. die folgenden Neuerungen:

• §640 ii BGB – Der Käufer darf die Abnahme nicht verweigern. Wenn nicht mindestens ein Mangel besteht, gilt das Werk nach einer bestimmten Frist als abgenommen. Allerdings tritt das nur dann in Kraft, wenn der Bauträger den Käufer schriftlich darauf hingewiesen hat.
• §650g IV BGB  – eine übersichtliche und prüffähige Schlussrechnung mit den erbrachten Leistungen muss an den Käufer übergeben werden. Der Käufer kann innerhalb von 30 Tagen nach Zusendung Einwände gegen die Prüffähigkeit erheben.
• §650k BGB  – Der Fertigstellungstermin oder die Dauer der Bauausführung müssen verbindlich im Bauträgervertrag angegeben werden.
• §650j BGB  – Die Leistungsbeschreibung muss ebenfalls rechtzeitig und nachweislich an den Käufer übergeben werden (2 Wochen vor der notariellen Beurkundung). Diese Leistungsbeschreibung muss mindestens die Inhalte nach Art. 249 Einführungsgesetz BGB enthalten.
• §650n BGB – Der Bauträger muss dem Käufer die Planunterlagen vor Beginn der Ausführung übermitteln. Spätestens bis zur Abnahme müssen dann die gesamten Planungsunterlagen übergeben werden. Diese beinhalten neben der Baugenehmigung und dem Energieausweis dann auch alle technischen Nachweise, Nachweise über Bauprodukte, die Detailplanung und Berechnungen. Diese Unterlagen dienen der Kontrolle bei der Abnahme, helfen Ordnungswidrigkeiten festzustellen und auch bei der späteren Unterhaltung, Instandsetzung oder bei einem Umbau sind solche Unterlagen vorteilhaft.

Kauf nach Fertigstellung

Wenn du erst nach der Fertigstellung kaufst, kann nicht viel schief gehen. Das Haus oder die Wohnung wurde bereits fertig gestellt und kann vor dem Kauf direkt besichtigt werden auch alle Unterlagen, Pläne, Nachweise und Berechnungen sollten dir bereits vorliegen. Und gleich nach dem Kauf kann das Haus oder die Wohnung auch schon bezogen werden. Der Vertrag ist ein reiner Kaufvertrag.

Bauträger prüfen

Neben der genauen Überprüfung des Bauträgervertrags und der Baubeschreibung solltest du auch den Bauträger selbst prüfen.

• Bankauskunft einholen
• Hintergrund des Bauträgers recherchieren: Wie lange gibt es den Bauträger schon? Die bisherigen Projekte besichtigen. Kontakt mit früheren Käufern suchen.
• Gibt es eine unabhängige baubegleitende Qualitätskontrolle?

Autorin: K.R.

Foto: pixabay