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In drei Schritten zur perfekten Finanzierung vom Hausbau – mit Excel Kreditrechner für Darlehen. Wir zeigen dir, worauf du bei deiner monatlichen Kreditrate und Finanzierung achten musst.

Der Hausbaukredit ist für die meisten Menschen das größte finanzielle Wagnis ihres Lebens. Mit der richtigen Strategie und Beratung wird daraus ein Traum vom Haus und kein Albtraumhaus.

Damit du für dein Hausbau-Projekt die passende Finanzierung findest, musst du 3 Fragen nachgehen:

  1. Welche Kreditsumme kann ich mir max. leisten?
  2. Wie hoch muss mein Hausbaukredit sein?
  3. Welche Finanzierung Haus passt zu meinem Bauprojekt?

Welche Kreditsumme kann ich mir leisten?

Als erster und wichtigster Schritt musst du klären welche max. monatliche Belastung du dir für einen Kredit leisten kannst. Dafür solltest du ein paar Monate Haushaltsbuch führen, um einen detaillierten Überblick über deine Ausgaben zu bekommen. Wichtig hierbei ist herauszufinden wie viel freies Kapital du jeden Monat zur Verfügung hast und wie viel du für deine Wohnbelange ausgibst.

Als nächsten Schritt kannst du mit einem Bank- oder Finanzierungsberater ein Vorgespräch führen. In diesem Gespräch sollte die max. mögliche Kreditsumme und daraus resultierenden monatlichen Raten geklärt werden.

I.d.R. sollte die monatliche Kreditrate nicht höher sein, als die max. monatliche Miete, die man sich leisten kann. Hier ist aber Vorsicht geboten, denn ein Haus bedeutet nicht nur einen Kredit abzubezahlen. Denn laufende Kosten, die zum größten Teil schon in der Warmmiete  enthalten sind, kommen bei einem Haus zusätzlich jeden Monat zur Kreditrate hinzu.

Dazu gehören:

  • Gebühren für Müll
  • Wasser- und Heizkosten
  • Gebäudeversicherung
  • Rücklagen für Renovierungen
  • Haftpflichtversicherung
  • Wartungsarbeiten
  • Stromkosten
  • Grundstückssteuer
  • etc.

Wichtig bei der Evaluierung deiner monatlichen Belastung ist es, dass du einen Blick in die Zukunft wirfst. Willst in du in der Zukunft Erziehungsauszeiten nehmen? Musst du einen Angehöriger pflegen? Stehen weitere teure Anschaffungen an? Die Kreditrate sollte im Besten Fall nur von einem Gehalt getragen werden. Dadurch vermeidest du finanzielle Probleme, wenn ein Partner Verdienstausfall hat. Je nach Gehalt schreiben Banken sogar vertraglich fest wie lange Erziehungsauszeiten oder ähnliches genommen werden darf.

Wie hoch muss mein Hausbaukredit sein?

Der nächste Schritt ist das mögliche Kapital mit den Hausbaukosten überein zubringen. Reichen deine Eigenmittel und die Kreditsumme aus, um die Gesamten Hausbaukosten zu decken? Einen schnellen Überblick bekommst du mit dem Hausbaukosten-Rechner.

I.d.R. rechnet man mit 2000€ pro qm Wohnfläche. Garagen, PV-Anlagen, höhere Ausstattung (wie z.B. ein Smart Home), etc. müssen zusätzlich gerechnet werden. Außerdem kommen zum Hausbaupreis noch Baunebenkosten dazu.

Wichtig ist, dass du einen Puffer mit einplanst. Das kann entweder Eigenkapital sein, welches du zurückhältst oder die Möglichkeit den Kredit bei Bedarf zu erweitern. Der Puffer ist wichtig für unvorhergesehene Kosten oder Sonderwünsche, die während der Bauphase entstehen.

Welche Finanzierung Haus passt zu meinem Bauprojekt?

Wenn die benötigte Summe und die mögliche monatliche Belastung feststehen, kann deine Suche nach einer geeigneten Finanzierung beginnen.

Dafür lohnt es sich einen Überblick über die verschiedenen Finanzierungsarten zu bekommen. Auch die monatliche Kreditrate, Tilgungsrate, Laufzeit, Sondertilgungen und weiter Kreditkonditionen musst du beachten.

Übersicht Finanzierungsarten

Hier geben wir euch einen kurzen Überblick über die gängigsten Kreditvarianten. Für weiterführende Informationen wendet euch bitte an euren Finanz- oder Bankberater.

Die drei bekanntesten Finanzierungsarten sind das Annuitätendarlehen, das Tilgungsdarlehen und das Endfällige Darlehen. Diese drei Finanzierungsarten gibt es in verschiedenen Kombinationen, Varianten, mit neu-deutschen Namen und zu sehr unterschiedlichen Konditionen. Bei den Zinsen kann zwischen Festzinskonditionen und einem variablen Zins unterschieden werden. Untenstehend ist eine Übersicht über die Finanzierungsarten:

Annuitätendarlehen

Beim Annuitätendarlehen bestehet die monatliche gleichbleibende Rate, die sogenannte Annuität, aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Je nach Restschuld verringert sich der Zinsanteil und erhöht sich der Tilgungsanteil der Annuität jeden Monat während der Laufzeit. In der Regel werden Annuitätendarlehen mit festen Zinsen über einen Zeitraum von 5 bis 15 Jahren vereinbart. Längere Laufzeiten oder variable Zinsen können aber auch möglich sein. Im privaten Hausbau wird diese Kreditart sehr oft verwendet. Der Vorteil ist, dass die monatliche Belastung immer gleich bleibt. Ein Nachteil dieser Finanzierung ist, dass zu Beginn der Laufzeit die Tilgungsfortschritte sehr niedrig sind.

Tilgungsdarlehen

Bei einem Tilgungsdarlehen bleibt der Tilgungansteil jeden Monat gleich und durch den stetig sinkenden Zinsanteil ist die monatliche Rate zu Beginn der Laufzeit am höchsten und wird zum Ende hin der Laufzeit immer niedriger. Diese Kreditart wird durch die hohe Anfangsbelastung sehr selten im privaten Hausbau angewendet.

Endfälliges Darlehen

Beim Endfälligen Darlehen wird während der Laufzeit nur der Zins bezahlt und der Kredit am Ende Laufzeit auf einen Schlag getilgt. Für die Tilgung wird parallel in eine Lebensversicherung oder in einen Bausparvertrag eingezahlt. Der Vorteil dieser Finanzierungsart ist, dass in Hochzinszeiten die Rendite von Versicherungsprodukten ausgenutzt werden kann. Der Nachteil ist aber, dass durch die variable Verzinsung und die endfällige Versteuerung die komplette Tilgung am Ende Laufzeit nicht gewährleistet ist.

Weitere Rahmenbedingungen für einen Kredit

Die monatliche Kreditrate ist neben der Finanzierungsart vor allem von der Laufzeit und den Kreditkonditionen abhängig.

Die Kreditlaufzeit

Die Laufzeit des Kredits ist ein wichtiger Punkt bei der Berechnung der monatlichen Kreditrate. Viele Banken bestehen darauf, dass der Kredit bis zur Rente abgezahlt sein muss. Dieses Ziel solltest du auch unabhängig von der Bank versuchen umzusetzen, weil i.d.R. in der Rente weniger Geld zur Verfügung steht als zu berufstätigen Zeiten.

Grundsätzlich kann es sehr vorteilhaft sein, die Laufzeit so lange wie nur möglich zu wählen, um Zinssicherheit zu haben.

Sondertilgungen

Generell empfiehlt es sich die monatlichen Raten nicht zu hoch anzusetzen und sich durch mögliche Sondertilgung schnelleres Tilgen des Kredites offen zu halten. So bist du in finanziell schwierigen Zeiten auf der sicheren Seite und kannst bei finanziellem Überschuss den Kredit zusätzlich tilgen. Sehr wichtig ist es, dass du diesen Punkt vor dem Kreditabschluss genau mit der Bank verhandelst. Punkte die du abklären musst, sind Zeitpunkt, Häufigkeit und Höhe der Sondertilgungen und ob diese Einfluss auf deine anderen Konditionen, wie z.B. Zinsen, haben.

Kreditkonditionen und Zinshöhe

Faktoren der Bank

Einen großen Einfluss auf die Zinshöhe hat der Leitzins. Das ist der Zinssatz zu dem sich Geschäftsbanken bei der Zentralbank Geld leihen können und ist in der Regel der minimalste Zinssatz der an die Kunden weitergeben wird.

Mit längerer Laufzeit erhöhen die Banken i.d.R. den Zinssatz, weil dadurch das Zinsrisiko für die Bank erhöht wird. Auch eine höhere Kreditsumme erhöht den Zins, weil je höher der Kredit ist, das Risiko für die Bank wächst. So kannst du über die Laufzeit und die Kredithöhe an der Zinsschraube noch etwas drehen.

Der nächste Einflussfaktor ist die Verwendung für die Kreditsumme. Hat die Bank wenig Vertrauen in dein Projekt, wird der Zins automatisch höher. Die Einschränkung der Verwendung kann im Gegenzug sich wieder positiv auf das Zinsniveau auswirken.

Persönliche Faktoren – Hard Facts

Die persönlichen Faktoren werden unter der sogenannten Bonität zusammengefasst. Die Bonität spiegelt die Kreditwürdigkeit und setzt sich auch vielen persönlichen Einzelfaktoren zusammen.

Die Grundlage bildet i.d.R. der Scorewert der Schufa. Hier könnt ihr kostenlos eure Schufa-Auskunft beantragen. Die Datenkopie nach Art. 15 DS-GVO reicht als Information vollkommen aus und kann einmal im Jahr kostenlos beantragt werden. Die Schufa berechnet den Scorewert anhand der gesammelten Daten der Vergangenheit und passt diesen regelmäßig an. Dieser berücksichtigt z.B. zurückliegende Adressen (sog. Geoscoring), laufende Verträge (z.B. Handyverträge, etc.), Kreditkarten und weitere Zahlungsverpflichtungen. Der Scorewert wird z.B. bei Zahlungsausfällen herunter gesetzt.

Aber nicht nur der Schufa Scorewert fließt in die Bonität mit ein. Weitere Faktoren zur Bestimmung der Bonität durch die Bank sind:

  • Höhe des regelmäßigen Einkommens
  • Höhe der monatlichen Ausgaben
  • Vermögenswerte
  • Versicherungen
  • Art der Beschäftigung
  • Familienstand
  • Alter
  • Vorstrafen
  • Vorhandene Kredite

Je schlechter die Bank die Bonität beurteilt, umso höher wird der geforderte Zins und/oder die zugelassenen maximale Kreditsumme. Im schlimmsten Fall kann der Kreditgesuch abgelehnt werden.

Persönliche Faktoren – Soft Facts

Einen geringen Einfluss auf die Kreditkonditionen haben die Soft-Facts. Dazu zählen persönliches Auftreten, Verhandlungsgeschick oder Verbindungen.

Trotzdem solltest du darauf achten, einen zuverlässigen Eindruck zu hinterlassen und zu versuchen zu verhandeln.

Manchmal kann es auch hilfreich sein Bekannte oder Freunde in Entscheidungspositionen der Bank zu haben. Bei vielen hat es sich auch gelohnt ein langjähriger Kunde zu sein.

Eigenkapital

Das Eigenkapital hat einen großen Einfluss auf die Finanzierung, denn je höher das Eigenkapital umso günstiger sind die Kreditkonditionen.

I.d.R. ist eine Eigenkapitalquote von 20% zu empfehlen. Das ist bei den steigenden Grundstücks- und Immobilienpreisen immer schwerer zu erreichen. Zum Eigenkapital können z.B. auch Bausparverträge und schuldfreie Grundstücke zählen. Auch Eigenleistungen können als Eigenkapital eingesetzt werden, denn diese reduzieren die Baukosten.

Kredit für Haus ohne Eigenkapital

Ein Hausbau oder Hauskauf komplett ohne Eigenkapital zu finanzieren ist auch möglich, wenn die Rahmenbedingungen stimmen. Dazu solltest du dich intensiv beraten lassen, denn es entstehen viele Nachteile. Dazu zählen u.a. längere Laufzeiten und Zinsen.

Kreditrechner Haus – kostenloses Excel File

Hier kannst du dir den Kreditrechner mit Sondertilgung als kostenlose Excel-Berechnungstabelle herunterladen. So kannst du dir nachrechnen, wie dein Kredit sich entwickelt und welche Auswirkungen Sondertilgungen haben.

Kreditrechner Haus – zum kostenlosen Excel File

Unabhängige Beratung

Sehr hilfreich ist auch ein Beratungsgespräch bei der Verbraucherzentrale, denn diese beraten unabhängig. Hier findest du alle Informationen der Verbraucherzentrale zum Thema Hausfinanzierung.

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