3
Shares
Pinterest WhatsApp

Baugeldexperte Martin Amberg gibt Insider-Einblicke in das Thema Eigenheim-Finanzierung. Im Interview spricht er über variable und fixe Zinsen, Eigenkapital, dem menschlichen Faktor bei der Hausfinanzierung, Tipps und mehr.

Zur Person: Martin Amberg ist Mitglied der Geschäftsleitung bei der BS Baugeld Spezialisten AG in Unterföhring bei München. Er beschäftigt sich seit über 15 Jahren mit der Suche und Vermittlung der perfekten Finanzierung für private Bauherren.

Wie wichtig ist das Eigenkapital bei der Hausfinanzierung?

Hausfinanzierung Tipps vom Experten
Martin Amberg – Baugeldspezialist

Grundsätzlich ist das Eigenkapital ein wichtiger Faktor, weil es maßgeblich die maximalen Investitionskosten beeinflusst und damit Einfluss auf den Wohntraum des Kunden hat. Also vereinfacht ausgedrückt, kann sich der Kunde den Neubau eines Einfamilienhauses oder doch nur eine kleine Eigentumswohnung leisten.

Die besten Konditionen werden bei einem Beleihungsauslauf bis maximal 60% angeboten. Dies bedeutet, dass zusätzlich zu den Kaufnebenkosten weitere 40% vom Kaufpreis aus Eigenkapital erforderlich sind. Die Kaufnebenkosten sind die Grunderwerbsteuer, Kosten für den Notar, das Grundbuchamt und die Maklerkosten. Diese betragen je nach Bundesland insgesamt ca. 8-15% des Kaufpreises.

Gibt es eine Finanzierung fürs Haus ohne Eigenkapital?

Ja, grundsätzlich ist eine Finanzierung auch ganz ohne Eigenkapital möglich. Allerdings sind die Konditionen und damit auch die monatliche Rate dann sehr teuer.

Mindestens die Kaufnebenkosten sollten also in jedem Fall aus Eigenkapital bezahlt werden. Darüber hinaus empfehlen wir unseren Kunden mindestens weitere 10% Eigenkapital einzusetzen. Man spricht dann von einer 90%-Finanzierung.

Wie wichtig sind menschliche Faktoren bei der Vergabe von Darlehen?

Die Banken sind im Vergleich zu früher wesentlich stringenter bei der Darlehensvergabe. Der menschliche Faktor spielt dabei, insbesondere bei großen Instituten, kaum noch eine Rolle. Die Entscheidung wird in erster Linie an Hand der aktuellen Herauslagekriterien in Kombination mit Scoring- und Rating-Systemen, welche auf Erfahrungswerten der letzten Jahre basieren, getroffen.

Wenn es um Nuancen geht oder die Kundensituation nicht eindeutig in den Herauslagekriterien geregelt ist, können gutes Auftreten und vor allem eine schlüssige Argumentation natürlich nach wie vor helfen und die Bewertung positiv beeinflussen.

Wann würden Sie zu variablen Zinsen raten und wann zu fixen Zinsen?

Grundsätzlich raten wir jedem, der sein Haus oder seine neue Wohnung selbst beziehen möchte und über eine durchschnittliche Bonität verfügt – auf Grund der aktuell niedrigen Zinsen – zu einer langen Zinsbindung von mindestens 10 bis 30 Jahren. Damit minimieren Kunden das Restschuldrisiko nach Ablauf der Zinsbindung.

Eine variable Verzinsung ist, auch weil die Zinsen hier kaum günstiger sind als für eine 10-jährige Zinsbindung, aktuell selten ein Thema. Außer die Situation ist noch unklar und soll kurzfristig nochmal verändert werden, z.B. durch einen Anbau, Neubau, oder wenn das Objekt in den nächsten Jahren wieder verkauft werden soll.

In welchen Fällen lohnt sich ein endfälliges Darlehen?

Endfällige Darlehen in Kombination mit einer Kapitallebensversicherung werden heute kaum noch, von den meisten Banken gar nicht mehr angeboten.

Was hingegen in den letzten Jahre stark zugenommen hat und auch weiter im Trend liegt, sind Darlehen in Kombination mit einem Bausparvertrag. Der Bausparvertrag dient dabei als Tilgungsersatz und löst das Darlehen nach der vereinbarten Zinsbindung aus dem angesparten Guthaben und mit dem Bauspardarlehen ab. Den Zinssatz für das Bauspardarlehen sichert man sich bereits heute und weiß also genau was einen später erwartet.

Was ist Ihrer Erfahrung nach der häufigste Grund, dass ein Kredit nicht zurückgezahlt werden kann?

Meistens sind die Gründe hierfür sehr persönlich, wie z.B. eine schwerwiegende Krankheit, Scheidung, Trennung, oder ein Todesfall. Aber auch eine gravierende Verschlechterung der wirtschaftlichen Verhältnisse, Arbeitslosigkeit oder falsches Konsumverhalten können dazu führen, dass das Darlehen nicht zurückgezahlt werden kann.

Zum Glück kommt das aber nur sehr selten vor und meistens findet man im Interesse aller gemeinsam einen Weg um die Kündigung des Darlehens und die dann im schlimmsten Fall drohende Zwangsversteigerung zu vermeiden.

Was sind Ihre persönlichen Tipps zur Hausfinanzierung?

Höherer anfänglicher Tilgungssatz

Wir empfehlen unseren Kunden grundsätzlich eine anfängliche Tilgung von mindestens 2-3%. Damit wird das Darlehen schneller zurückgezahlt, es besteht nach Ablauf der Zinsbindung ein geringeres Restschuldrisiko und eine Vielzahl von Banken belohnt eine höhere anfängliche Tilgung auch mit besseren Konditionen.

Lange Zinsbindungen

Abgesehen von Kunden mit einem exponierten Vermögenshintergrund, die die Möglichkeit haben jederzeit große Teile des Darlehens zurück zu zahlen, raten wir jedem zu einer langen Zinsbindung. Mit lange meine ich mindestens 15 Jahre, gerne aber auch 20 Jahre und länger. In jedem Fall empfehlen wir es sich die aktuell günstigen Zinsen so lange zu sichern, dass das Risiko nach Ablauf der Zinsbindung möglichst gering ist.

Einseitiges Kündigungsrecht

Der Vorteil, den ich als Kunde in Deutschland habe, ist, dass ich laut BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) §489 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens ein einseitiges Kündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten habe. Auch aus diesem Grund ist es momentan sehr zu empfehlen sich für eine lange Zinsbindung zu entscheiden.

Sondertilgungsoption

Die meisten Banken bieten Kunden eine optionale Sondertilgung von z.B. 5% automatisch an. Bei manchen ist dies nur gegen einen Zinsaufschlag möglich. Für den Kunden bedeutet es mehr Flexibilität, weil er das Recht hat während der Zinsbindung Sonderzahlungen zu leisten und somit das Darlehen schneller zurückzahlen kann. Meistens ist diese Option einmal jährlich und ab einem Mindestbetrag von 1.000 € möglich. Das variiert aber je nach Bank.

Vielen Dank für das Interview!

 

Weiterführende Beiträge zur Finanzierung

 

Foto: BS Baugeld Spezialisten AG; Martin Amberg

 
Anzeige

Kein Kommentar

Hinterlasse ein Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.