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Hausfinanzierung Tipps von Anna Verdcheval. Die Spezialistin verrät wertvolle Tipps zur Eigenheimfinanzierung aus ihrer täglichen Praxis.

Anna Verdcheval zur Eigenheimfinanzierung
Anna Verdcheval

Zur Person: Anna Verdcheval hat Betriebswirtschaft studiert und arbeitet als Seniorberaterin seit über 12 Jahren bei Horbach. Horbach betreut  Akademiker und anspruchsvolle Privatkunden bei der Lebens- und Finanzplanung. Anna Verdcheval ist Spezialistin für Immobilienfinanzierung und unterstützt jedes Jahr viele zufriedene Kunden deutschlandweit die perfekte Finanzierung für den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.

Wie hat sich die Eigenheimfinanzierung durch Corona verändert?

Was sind Ihre Zukunftsprognosen?

Durch Corona sind die Kreditprüfungen strenger geworden. Davon sind vor allem Kurzarbeit und bestimmte Branchen, die stark vom Lockdown beschränkt wurden, betroffen. Zusätzlich konnten wir einen leichten Zinsanstieg beobachten. Durch die Einschränkungen haben sich auch die Bearbeitungszeiten verlängert.

Wir haben während Corona angefangen mit größeren finanziellen Puffern zu arbeiten, da sich die Baustoffpreise stark erhöht haben und ein Ende auch noch nicht absehbar ist.

Ein wichtiger Punkt ist auch der Bereitstellungszins, weil sich die Bauzeiten oder z.B. auch die Aufstellzeiträume von Fertighäusern verlängert haben. Die meisten Banken haben eine bereitstellungszinsfreie Zeit von 12 Monaten. Wer mit langen Aufstellungszeiten rechnet, sollte das genau gegenrechnen, da Kredite mit längeren bereitstellungszinsfreien Zeiten i.d.R. teurer sind.

Ich rechne damit, dass wir uns langfristig aus dem Zinstief wieder herausbewegen und Eigenheimfinanzierungen teurer werden.

Wie viel Kredit bekomme ich?

Diese Frage kann nicht pauschal beantwortet werden, sondern kann unter anderem anhand der folgenden Rahmenbedingungen bestimmt werden:

  • Nachhaltiges Einkommen: Das nachhaltige Einkommen ist das Netto-Einkommen, idealerweise aus einer unbefristeten Festanstellung ohne Probezeit oder Verbeamtung. Hingegen bei einer Selbstständigkeit, einer Probezeit oder Elternzeit wird der Gehaltsnachweis etwas komplizierter, da das von jeder Bank unterschiedlich eingeschätzt und anders gehandhabt wird.
  • Eigenkapital: Die meisten Banken setzen als Mindestvoraussetzung die Abdeckung der Kaufnebenkosten aus Eigenkapital voraus. Je höher der Anteil des Eigenkapitals, umso besser werden die Bedingungen für einen Kredit.
  • Selbsteinschätzung: Die Rate, die die Bank den Kunden rechnerisch zutraut, ist nicht unbedingt die Rate, die man sich selbst auch leisten will. Es ist wichtig sich genau zu überlegen, wie viel man wirklich jeden Monat für einen Kredit ausgeben will und wie lange die Tilgungsdauer sein soll. Ebenso ist es wichtig, die verschiedenen Lebensphasen, wie z.B. Elternzeit oder Teilzeitarbeit, mit einzubeziehen.

Hier kannst du mit dem online-Formular einfach und unverbindlich erste Angebote für deine Eigenheim-Finanzierung anfordern.

Angebote für die Finanzierung

Faustformel zur Kreditsumme

Als Faustformel sollte die monatliche Tilgungsrate nicht höher als 1/3 der Netto-Haushaltseinkünfte sein. Vor einer Finanzierung sollte man die monatlichen Ausgaben und Einnahmen gegenüberstellen. Das kann man z.B. mit Hilfe eines Haushaltsbuches machen. Wichtig ist, dass alle jährlichen Ausgaben erfasst werden. Zusätzlich sollte bedacht werden, dass weitere Versicherungen und monatlichen Kosten durch ein Eigenheim entstehen.

Wenn man weiß, wie viel monatliche Belastung man sich durch einen Kredit leisten kann, kann die Kreditsumme folgendermaßen überschlagen werden. Hier ein Beispiel:

  • Monatliche Rate (Tilgung und Zinsen): 1000€
  • Mindesttilgung: 2%
  • Zinssatz: 1,5%
  • Daraus entsteht eine jährliche Belastung von 3,5% (Mindesttilgung + Zinssatz)
  • D.h. bei den oben genannten Konditionen kann die Kreditsumme ca. 340.000€ über eine Laufzeit von 35-37 Jahren betragen.

Welche Kreditarten gibt es zur Hausfinanzierung?

Das häufigste Darlehen ist das Annuitätendarlehen. Bei diesem Darlehen ist die monatliche Rate über die Laufzeit gleichbleibend. Je mehr abbezahlt wird, desto kleiner wird der Zinsanteil und desto größer wird der Tilgungsanteil an der gleichbleibenden Rate. Nach dem gleichen Prinzip funktionieren auch alle Kredite, die über die KfW laufen. Dazu gehören z.B. das KfW-Programm 124 „Wohneigentum“ und weitere Programme für das energieeffiziente Bauen und Sanieren. Bei den KfW-Programmen sollte geprüft werden, ob die Kriterien erfüllt werden bzw. ob sie sich auch wirklich lohnen, da die Gestaltungsmöglichkeiten der Kredite begrenzt sind.

Es gibt auch noch das endfällige Darlehen. Dabei muss die komplette Summe erst nach einer bestimmten Zeit abbezahlt werden. In dem Zeitraum vor der Rückzahlung bezahlt man nur die monatlichen Zinsen. Das kann Sinn machen, wenn man noch einen alten Sparvertrag oder eine Schenkung hat, die in Zukunft ausgezahlt wird. Auch eine Kombination mit einem Bausparvertrag kann noch sinnvoll sein, weil die Darlehenszinsen für z.B. in 15 Jahren festgelegt werden können. Mit neuen Sparverträgen lohnt sich ein endfälliges Darlehen in den meisten Fällen nicht mehr, weil diese keine ausreichend hohen garantierten Zinsen mehr haben.

Eine weitere Möglichkeit ist das variable Darlehen, bei dem keine festen Zinsen über einen bestimmten Zeitraum vereinbart werden, sondern diese sich an den aktuellen Marktzinsen orientieren. Dadurch kann aber keine gleichbleibende monatliche Rate festgelegt werden.

Variable Zinsen oder Fixzins?

Was sind die Risiken, Vor- und Nachteile?

Variable Zinsen haben das Risiko, dass die Zinsen mit dem Markt mitschwanken. Der absolute Vorteil des variablen Darlehens ist aber, dass es jederzeit sondergetilgt und ausgelöst werden kann. Das kann z.B. sinnvoll sein, wenn zuerst ein Grundstück gekauft wird, aber das Haus später gebaut werden soll. So werden die Konditionen für die Hausfinanzierung nicht verschlechtert, da keine Festlegung auf eine Bank stattfindet. Sobald der Hausbau (statt das Haus) finanziert werden muss, wird mit dem neuen Kredit zusätzlich die Restschuld vom Grundstückskauf getilgt und die neue Bank kann im Grundbuch wieder an erster Position eingetragen werden. Für die meisten Banken ist die erste Position im Grundbuch, eine sog. erstranginge Grundschuld, Voraussetzung für die Vergabe eines Kredites.

Der aktuelle Nachteil eines variablen Darlehens ist, dass wir uns in einem Zinstief befinden und daher die Wahrscheinlichkeit für Zinssteigerungen sehr hoch ist.

Anmerkung der Redaktion: Hier findet sich der aktuelle 3-Monats Euribor. Dieser bildet häufig die Grundlage für die variablen Zinsen und wird noch mit Aufschlägen belegt.

Hausfinanzierung – Tipps zum Eigenkapital

Für eine selbstgenutzte Immobilie sollten der Eigenkapitalanteil so hoch wie möglich sein, aber mindestens die Kaufnebenkosten abdecken. Diese betragen je nach Bundesland zwischen 9 und 12% vom Kaufpreis. Je komplizierter das Projekt ist, umso höher sollte das Eigenkapital sein. Wer z.B. ein ausgefallenes Haus neu baut sollte daher eine höhere Eigenkapitalrate haben, als jemand der ein (gut erhaltenes?) Haus kauft und direkt einzieht.

Wer nicht genügend Eigenkapital aufbringen kann, kann das durch Zusatzsicherheiten ausgleichen. Dazu zählen z.B. eine abbezahlte Immobilie im Familienkreis oder Sparverträge und Kapitallebensversicherungen. Ansonsten gibt es noch die Möglichkeit das benötigte Eigenkapital durch einen Privatkredit oder ein Nachrangdarlehen abzudecken. Ein Nachrangdarlehen hat aber sehr ungünstige Konditionen. Hausfinanzierungen ohne Eigenkapital kommen sehr selten vor, da in den meisten Fällen noch ausreichend Finanzmittel im Familienkreis akquiriert werden können.

Vorsicht ist geboten, wenn die Wohnung der Eltern als Sicherheit hinterlegt wird. In diesem Fall ist bei einem Kreditausfall nicht nur das Eigenheim weg, sondern auch die Wohnung der Eltern.

Was ist eine Muskelhypothek?

Die Muskelhypothek ist die Anrechnung von Eigenleistungen auf das Eigenkapital. Die eigene Arbeit an der Immobilie kann somit wertsteigernd angerechnet werden. Die eingesetzten Stunden sollten aber realistisch angesetzt werden. Das ist vor allem wichtig, für Bauherren ohne fachlichen Hintergrund. Für Eigenleistungen in größerem Rahmen muss auch belegt werden, ob die auch fachlich korrekt umgesetzt werden können. Wer Baumaterialien zum Einkaufspreis einkaufen kann, kann sich das ebenfalls anrechnen lassen.

Allerdings haben viele Banken eine Obergrenze zwischen 20.000 und 35.000€ mit denen Eigenleistungen max. angesetzt werden dürfen.

Anmerkung der Redaktion: Hier findest du eine Checkliste zu Eigenleistungen beim Hausbau.

Kreditausfall – Wie versichere ich meinen Kredit?

Es gibt zwei Möglichkeiten sich gegen das Risiko eines Kreditausfalls abzusichern. Die eine Möglichkeit ist durch eine Risikolebensversicherung die Kreditsumme im Todesfall abzusichern. Die zweite Möglichkeit ist den eigenen Verdienst und damit auch die monatliche Rate durch eine Berufsunfähigkeitsversicherung abzudecken.

Die Frage ist, was kann passieren, dass die Kreditraten nicht mehr bezahlt werden können. Der Hauptgrund dafür ist, dass das Haushaltseinkommen nicht mehr ausreicht, entweder durch Krankheit oder Todesfall eines Partners.

Der Vorteil der Risikolebensversicherung ist in vielen Fällen die kleine Gesundheitsprüfung. Ebenfalls können die Rahmenbedingungen sehr flexibel gestaltet und somit auch die Kosten niedrig gehalten werden.

Anmerkung der Redaktion: Hier gibt es mehr Informationen zum Thema Kredit-Lebensversicherung.

Wie finde ich den besten Kredit für mein Eigenheim?

Meine Empfehlung ist, dass man sich an einen unabhängigen Vermittler wenden soll. Dieser fragt auch die Hausbank an und bekommt in den meisten Fällen sogar bessere Konditionen, als wenn die Kunden die Hausbank direkt anfragen.

Was viele nicht wissen ist, dass man pro Projekt jede Bank nur einmal anfragen kann. Daher ist es nicht sinnvoll mit mehreren Vermittlern gleichzeitig zu arbeiten. Die meisten Vermittler arbeiten mit gleichen Vermittlungsplattformen, auf denen die Banken ihre Konditionen hinterlegen, da der Markt sehr transparent ist. Es ist auch nicht relevant wo in Deutschland der Vermittler sitzt, denn auch die Banken mit Regionalprinzip sind auf diesen Plattformen vertreten. Die Antragsstellung läuft komplett digital ab. Die Unterlagen werden nur für die finale Unterschrift postalisch zugestellt.

Bei der Suche nach einem guten Vermittler oder einer guten Vermittlerin sollte man auf sein Bauchgefühl hören und darauf achten, dass die Chemie stimmt. Bei Unstimmigkeiten sollte der Vermittler bzw. die Vermittlerin frühzeitig gewechselt werden, denn je weiter die Kreditsuche vorangeschritten ist, umso komplizierter wird der Wechsel.

Hier kannst du zum Beispiel über das online-Formular unverbindliche Angebote für deine Finanzierung und Finanzierungszertifikate anfordern.

Eigenheimfinanzierung Tipps und Tricks

Welche persönlichen Ratschläge können Sie uns noch mitgeben?

Persönliche Beratung: Ganz wichtig ist die persönliche Beratung, da die Rahmenbedingungen für jede Finanzierung individuell sind. Jedes Projekt ist einzigartig, denn die Haushaltskonstellationen und Bedürfnisse können stark voneinander abweichen. Man sollte sich auf jeden Fall verschiedene Modelle und Szenarien durchrechnen lassen.

Ausreichend Puffer: Plant einen guten Puffer Eigenkapital ein. Es fallen bei jedem Bauprojekt ungeplante Kosten an und eine Nachfinanzierung ist immer nachteilig. Hier ist auch wichtig von vorneherein die Kosten für Außenanlagen mit einzuplanen. Die Festlegung der monatlichen Rate sollte nicht zu knapp gesetzt werden, weil dann eher Finanzierungsprobleme auftauchen können.

Verträge genau prüfen: Verträge mit Bauträgern sollten ganz genau gelesen werden, denn die können schwammige Formulierungen enthalten, die schnell sehr teuer werden können. Das betrifft vor allem den Erdaushub oder z.B. das Verlegen von Abwasserrohren. Die Angebote sollten so detailliert wie möglich alle Leistungen abdecken, damit es nicht zu einer bösen Überraschung kommt und nachfinanziert werden muss.

Engpässe frühzeitig melden: Wichtig ist auch, dass wenn es zu finanziellen Engpässen kommt, sich frühzeitig bei der Bank zu melden, da es dann noch viele Möglichkeiten gibt, die Probleme zu lösen. Steht das Haus schon vor der Pfändung, kann man kaum noch etwas machen. Die meisten Banken sind sehr daran interessiert, dass die Kunden, die Kredite zurückbezahlen können, anstatt das Haus zu verpfänden.

 

Vielen Dank für das Interview!

 
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