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Schritt für Schritt Anleitung für deine Immobilienbewertung – mit Wertermittlungsrechner. Wie viel ist mein Haus wert? Wir erläutern dir die gängigen Verfahren zur Wertermittlung deiner Immobilie und zeigen dir wo du alle nötigen Informationen finden kannst.

Wer sein Haus verkaufen oder eine Bestandsimmobilie kaufen will, muss sich früher oder später Gedanken über den Wert des Grundstückes und des Hauses machen. Oft wird der Preis für das Eigentum überschätzt und der Wert für das fremde Haus unterschätzt.

Hinzu kommt, dass der Markt zurzeit sehr überhitzt ist und Spitzenpreise erzielt werden können. Daher ist es wichtig zu wissen, wie viel die Immobilie wert ist. Um einen belastbaren Wert für eine Immobilie zu bestimmen wird i.d.R. ein Gutachter eingeschaltet. Aber auch für private Käufer und Verkäufer gibt es Anhaltspunkte einen Rahmen für den Wert der Immobilie festzustellen.

Wir zeigen euch hier Möglichkeiten, den Wert vom Haus zu schätzen. Allerdings ersetzt das nicht die Arbeit eines Gutachters, weil viele individuelle Merkmale einer Immobilie hier in der Kürze nicht abgedeckt werden können.

Der Gutachter

Der Beruf des Immobiliengutachters ist gesetzlich nicht geregelt. Zu unterscheiden ist zwischen dem Wertgutachter, der sich mit dem Wert einer Immobile beschäftigt und der Baugutachter, der Schäden an Gebäuden begutachtet.

Bei der Wertermittlung kann zwischen Zeitwert-, Neuwert-, Verkehrswert-, Beleihungswert- und Versicherungswertgutachten unterschieden werden. Wer ein Gutachten für die Bank braucht, sollte sich vorher genau erkundigen, welche Anforderungen die Bank an das Gutachten hat und ob der Gutachter diese erfüllen kann.

In der Regel ermittelt ein Wertgutachter den Sachwert und/oder Ertragswert einer Immobilie bzw. den Wert der das Haus am am wahrscheinlichsten am Markt erzielen kann. Ob die Immobilie für den ermittelten Wert verkauft werden kann, ist aber letztendlich von der Marktsituation abhängig. So können Schrottimmobilien in sehr guten Lagen Spitzenpreise erzielen und gut erhaltenen Häuser auf dem Land müssen unter dem Sachwert veräußert werden, weil keine Käufer gefunden werden.

Gesetzliche Grundlage: ImmoWertV

In Deutschland wird die Wertermittlung gesetzlich in der ImmoWertV – „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“ geregelt. Hier kommst du zur ImmoWertV.

Die ImmoWertV beschreibt drei Verfahren für die Wertermittlung:

  1. Vergleichswertverfahren
  2. Ertragswertverfahren
  3. Sachwertverfahren

Für alle drei Verfahren wird zunächst eine Bodenwertermittlung durchgeführt, bei der das Grundstück behandelt wird, als wäre es nicht bebaut. Dennoch wird für die Zeitabschreibung bzw. Kapitalisierung eine Restnutzungsdauer der Immobilie für das Grundstück angenommen.

Hauswert schätzen – Rechner

Ermittlung Bodenwert

Der Bodenwert wird i.d.R. getrennt vom Wert der baulichen Anlagen, auf Grundlage von Vergleichsverkaufspreisen, ermittelt. Dafür wird der Bodenrichtwert auf die Restnutzungsdauer der Bausubstanz kapitalisiert und weitere Merkmale addiert, subtrahiert oder multipliziert.

B=  B* p/100 * V* weitere Merkmale

Bb: Bodenwert; Br: Bodenrichtwert; p: Liegenschaftszins; Vn: Barwertfaktor nach ImmoWertV Anlage 1

Bodenrichtwert

Für die Ermittlung des Bodenwertes wird i.d.R. der Bodenrichtwert als Vergleichswert herangezogen.

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Werteverhältnisse vorliegen. Diese werden von den einzelnen Bundesländern regelmäßig ermittelt, denn das ist die Basis für die Besteuerung von Grund und Boden in Deutschland. Die Grundlage bilden die amtlichen Kaufpreissammlungen, die regelmäßig fortgeschrieben werden.

In dieser Tabelle kommt ihr zu den Geoportalen der jeweiligen Bundesländer bzw. Österreich und Schweiz, um die Bodenrichtwerte nachzuschlagen:

Bundesland / LandKosten für Portal
Baden-Württemberggebührenpflichtig
Bayerngebührenpflichtig
Berlinkostenlos
Brandenburgkostenlos
Bremengebührenpflichtig
Hamburg
kostenlos
Hessen

kostenlos
Mecklenburg-Vorpommernkostenlos
Nordrhein-Westfalenkostenlos
Rheinland-Pfalzkostenlos
Saarlandkostenlos
Sachsenkostenlos
Sachsen-Anhaltgebührenpflichtig
Schleswig-Holsteinkostenlos
Thüringen

kostenlos
Österreich
kostenlos
Schweizkostenlos

Liegenschaftszinssatz

Der Liegenschaftszins ist die marktübliche Verzinsung und spiegelt damit die Zukunftserwartungen wieder. Da der Wert einer Immobilie sehr stark von dem Sachwert abhängig ist, ist der Liegenschaftszinssatz unempfindlicher gegenüber Schwankungen des Kapitalmarktes als andere Faktoren. Der Liegenschaftszins kann in den Grundstücksmarktberichten der einzelnen Städte und Landkreise nachgeschaut werden.

Die Liegenschaftszinsen liegen i.d.R. in folgendem Bereich:

ImmobilieLiegenschaftszinssatz in %
Villa, großes Einfamilienhaus1,5 – 3,0
freistehendes Einfamilienhaus2,0 – 3,5
Doppelhaus, Reihenhaus2,5 – 4,0
Eigentumswohnung3,0 – 4,5
Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung bis 3 Familienhaus3,0 – 4,5

Barwertfaktor

Der Barwertfaktor kann in der ImmoWertV Anlage 1 nachgeschaut werden und ist abhängig von der ermittelten Restnutzungsdauer der Immobilie. Das Verfahren zur Bestimmung der Restnutzungsdauer wird weiter unten ausführlich beim Sachwertverfahren beschrieben.

Grundstücksmerkmale

Da der Bodenrichtwert ein Durchschnittswert aus einer Vielzahl von Grundstücksverkäufen ist, muss für die Wertermittlung des Grundstückes zusätzlich die individuellen Merkmale mit einbezogen werden.

Individuelle Grundstücksmerkmale definieren sich über:

  • Grundstücksgröße und -form bzw. örtliche Lage, z. B. Lage im bebauten Raum, zu den Himmelsrichtungen, Belichtung, Verkehrslage
  • Lage (Infrastruktur, Versorgungsumfeld, Nachbarschaft)
  • Grad der Erschließung bzw. Bebauung, bebaubare Fläche und Bebauungsvorschriften
  • Bodenbeschaffenheit z. B. Untergrund, Tragfähigkeit
  • Zustand (Bepflanzung, Verunreinigungen, etc.)
  • Beschränkungen der freien Verfügung: Denkmalschutz, Mieterschutz, Weltkulturerbe
  • Umwelteinflüsse z. B. Lärm, Rauch, Gerüche, …

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen. Dafür müssen Kaufabwicklungen mit Grundstücken und Häuser, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstigen Merkmalen ausreichend mit der zu bewertenden Immobilie übereinstimmen, verglichen werden. In der Praxis ist dieses Verfahren sehr schwierig anzuwenden, weil in den meisten Fällen vergleichbare Objekte fehlen. In diesem Fall kann noch das indirekte Vergleichswertverfahren zur Anwendung kommen, bei dem Vergleichspreise aus anderen Gebieten herangezogen werden können. Abweichungen einzelner Kriterien können durch Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten berücksichtigt werden.

Das Ertragswertverfahren

Bei dem Ertragswertverfahren werden die potentiellen wirtschaftlichen Erträge, z.B. aus einer Vermietung ermittelt. Hier kommst du zum Ertragswertrichtlinie.

Die Ermittlung basiert auf den marktüblichen erzielbaren jährlichen Erträgen und fußt auf der Überlegung, dass der Reinertrag aus dem Grundstück die Verzinsung de Grundstückwertes darstellt.

Folgende Berechnung ergibt den Ertragswert:

  • Reinertrag = Rohertrag – Bewirtschaftungskosten
  • Ertrag = Reinertrag – Reinertragsanteil des Bodens
  • Ertragswert = Ertrag * Vn+ Bodenwert – besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Rohertrag

Der Rohertrag spiegelt i.d.R. die Mieteinnahmen von der Nettokaltmiete wieder. Wenn das Gebäude nicht vermietet ist, kann man Referenzwerte aus dem Mietpreispiegel entnehmen.

Bewirtschaftungskosten

Die Bewirtschaftungskosten sind die marktüblichen Aufwendungen für z.B. Verwaltungskosten, Instandhaltungskisten, Mietausfallwagnis und die Betriebskosten.

Die Höhe hängt u.a. von Lage, Alter und Zustand der Immobilie ab, aber auch vom individuellen Wohnverhalten. Vereinfachend kann mit einem 1€ pro qm gerechnet werden (für Altbau 3,50€/qm).

Reinertragsanteil des Bodens

Der Reinertragsanteil des Boden errechnet sich aus Liegenschaftszins multipliziert mit dem Bodenwert.

Barwertfaktor Vn

Der Barwertfaktor Vnkann in der ImmoWertV Anlage 1 nachgeschaut werden und ist abhängig von der ermittelten Restnutzungsdauer der Immobilie. Das Verfahren zur Bestimmung der Restnutzungsdauer wird weiter unten ausführlich beim Sachwertverfahren beschrieben.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Besondere Grundstücksmerkmale können den Sachwert zusätzlich verändern. Diese müssen nicht unbedingt wertmindern sein, sondern können z.B. bei erhöhten Ertragsverhältnissen auch wertsteigernd sein.

Objektspezifische Merkmale können z.B. die Folgenden sein:

  • Baumängel und Bauschäden
  • Wirtschaftliche Überalterung
  • Überdurchschnittlicher Erhaltungszustand
  • Freilegungskosten
  • Bodenverunreinigungen
  • Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen

Das Sachwertverfahren

Das dritte Verfahren ist das Sachwertverfahren und soll Anwendung bei eigennutzten Objekten finden, bei denen das Ertragswertverfahren die Bausubstanz nicht ausreichend berücksichtigt. In der Praxis wenden die Gutachter beide Verfahren an, um ihre Einschätzungen und Berechnungen zu überprüfen. Das Ergebnis aus dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren sollten nicht mehr als 20% auseinander liegen.

Das Sachwertverfahren wird detailliert in der Sachwertrichtlinie erläutert.

Die Berechnungsformeln sehen folgendermaßen aus:

  • Gebäudeherstellungskosten = BGF * NHK
  • Zeitwert = Gebäudeherstellungskosten – Alterswertminderung
  • Gebäudewert = Zeitwert + Besondere Bauteile und Einrichtungen
  • (marktangepasste) Sachwert = (Gebäudewert + Außenanlagen + Bodenwert) * Sachwertfaktor – besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

 

Das Haus schätzen – online nach Sachwertverfahren

 

Brutto-Grundfläche (BGF)

Die Brutto-Grundfläche ist die Fläche des Hauses inklusive aller Außenwände, überdachter Balkone und Terrassen. Das Dachgeschoss und der Keller werden nur mit einberechnet, wenn sie wirtschaftliche Geschosshöhen haben (d.h. z.B. kein Kriechkeller und kein Spitzboden). Die genaue Beschreibung findet ihr in der Sachwertrichtlinie in Abbildung 1.

Im Grunde genommen nimmt man die Außenmaße des Gebäudes und multipliziert es mit der Etagenzahl. Lufträume und ähnliches werden wieder abgezogen, angebaute überdachte Terrassen und Balkone dazu addiert.

Normalherstellungskosten am Wertermittlungsstichtag (NHK)

Die Normalherstellungskosten geben die durchschnittlichen Baukosten für einen bestimmten Gebäudetyp pro qm Fläche für das Quartal der Erstellung des Gutachtens an.

Der Basiswert wird über die Gebäudestandardstufen ermittelt und bezieht sich auf das Jahr 2010 , der über den Baupreisindex an den Wertermittlungsstichtag (quartalsweise) angepasst wird.

Standardstufen

Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser gibt es 5 Standardstufen. Diese Tabelle gibt eine kurze Übersicht über die Kriterien für die Stufen. Eine genauere Einteilung könnt ihr über die Sachwertrichtlinie Anlage 2 machen:

StandardstufeAusstattungsniveauBeispiel für Ausstattung
1EinfachstHolzfachwerk, einfaches Ziegelmauerwerk,
kein zeitgemäßer Wärmeschutz (vor 1980), keine bis geringe Dachdämmung, 1-fach Verglasung, kein Trittschallschutz, kein Bodenbelag, veraltete Elektrik mit wenig Steckdosen, Stand-WC, Ölanstriche, Einzelöfen, etc.
2Einfachein-/zweischaliges Mauerwerk, kein zeitgemäßer Wärmeschutz (vor 1995), nicht zeitgemäße Dachdämmung, zweifach Verglasung, einfache Böden, Heizung älter als 1995, wenige Steckdosen und Sicherungen, 1 Bad mit Dusche
3Basisein-/zweischaliges Mauer- werk, Wärme- und Dachdämmung nach 1995, zweifach Verglasung, Trittschallschutz, Standardböden, Bad mit Dusche und Badewanne, Zentralheizung, zeitgemäße Elektrik (ab 1985)
4GehobenWärme- und Dachdämmung nach 2005, dreifach Verglasung, Trittschallschutz, hochwertige Treppe, hochwertige Böden, 1 bis 2 komplette Bäder, Lüftungsanlage, hochwertige Elektrik
5AufwendigAufwendige Fassade, Passivhausstandard, luxuriöse Ausstattung, PV-Anlage, Smart Home

Ein Haus kann in verschiedenen Kategorien unterschiedliche Standardstufen erreichen, die dann gewichtet werden:

KategorieWichtung
Außenwände23%
Dach 15%
Fenster und Außentüren 11%
Innenwände und -türen 11%
Deckenkonstruktion und Treppen11%
Fußböden5%
Sanitäreinrichtungen9%
Heizung9%
Sonstige technische Ausstattung6%

Basis NHK (2010)

Standardstufe12345
Basis NHK* (2010)655 €/m2 BGF725 €/m2 BGF835 €/m2 BGF1.005 €/m2 BGF1.260 €/m2 BGF

* Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser

Die Werte können bei Bedarf interpoliert werden je nach relativem Gebäudeanteil an den Standardstufen. Es gibt auch noch eine ausführliche Tabelle in Anlage 1 der Sachwertrichtlinie.

Baupreisindex (BPI)

Der Baupreisindex wird aus dem Baupreisindex im Basisjahr (2015 = 100) und dem Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag berechnet.

Den aktuellen Baupreisindex könnt ihr hier nachschauen.

Achtung: Das Basisjahr für NHK bezieht sich auf 2010 und für BPI auf 2015!

Alterswertminderung

Die Alterswertminderung ergibt sich prozentual von der Restnutzungsdauer über die Gesamtnutzungsdauer. Vereinfacht kann man auch von 1% pro Nutzungsjahr ausgehen.

Zeitwert = Gebäudeherstellungskosten * (RND / GND)

Gesamtnutzungsdauer (GND)

Die Gesamtnutzungsdauer ergibt sich aus der Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard und variiert für Einfamilienhäusern zwischen 60 und 80 Jahren. Die Gesamtnutzungsdauer wird „sachverständig“ vom Gutachter je nach Gebäude- und Sanierungsstandard, festgelegt.

Nach Gebäudestandard in der ImmoWertV gelten:

Standardstufe12345
GND*6065707580

* Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser

Das Bewertungsgesetz listet für Ein- und Zweifamilienhäusern eine wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren.

Restnutzungsdauer (RND)

Die Restnutzungsdauer ist im Grunde genommen ein fiktiver Wert, der nur für den Wertermittlungsstichtag und zu diesem Zeitpunkt gültigen Modernisierung gültig ist. Dieser kann sich zu einem späteren Zeitpunkt nach Ausführung oder Unterlassung von Modernisierungen in Beide Richtungen ändern. So kann z.B. auch für sehr alte Gebäude, an denen sehr umfangreiche Sanierungen durchgeführt worden ein fiktives Baujahr errechnet werden, um den Modernisierungen rechnerisch gerecht zu werden.

Der Modernisierungsgrad wird über Modernisierungspunkte festgelegt. Es können max. 20 Punkte erreicht werden. Das entspricht einem Gebäude auf dem neusten Stand der Technik in allen Bereichen. Die genaue Punktevergabe kann in Anlage 4 der Sachwertrichtlinie nachgescheut werden.

RND = a *100/GND * Alter– b * Alter + c * GND/100

Modernisierungsgrad:
abcAb einem relativen Alter (%) von*
< 1 Punktnicht modernisiert0,01252,625152,5060
4 Punktekleine Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung0,00731,577111,3340
8 Punktemittlerer Modernisierungsgrad0,00501,10100,0020
13 Punkteüberwiegend modernisiert0,00330,73595,2815
< 18 Punkteumfassend modernisiert0,00200,44094,2010

* die Spalte gibt das Alter an, von dem an die Formel anwendbar sind. Das relative Alter berechnet sich aus Alter/GND * 100

Besondere Bauteile und Einrichtungen

Besondere Bauteile und Einrichtungen umfassen Besonderheiten, die regulär in vergleichbaren Immobilien nicht vorhanden sind.

Das können folgende Bauteile bzw. Einrichtungen sein:

  • PV-Anlage
  • Aufzug
  • Wintergarten
  • Indoorpool, Kegelbahn, Kinosaal, etc.
  • Für Einfamilienhaus ausgefallene Konstruktion wie Halle, Turm, Tiefgarage, etc.
  • Ausgefallene Technik: z.B. Ausführung von Alarmsystem oder SmartHome über dem gängigen Standard
  • Ausgefallene bzw. exotische Bodenbeläge oder Wandverkleidungen

Diese Bauteile müssen gesondert bewertet werden und werden einzeln pauschal in ihren Herstellungskosten bzw. Zeitwert geschätzt

Außenanlagen

Der Bodenwert gibt den reinen Landpreis wieder. Besondere Außenanlagen müssen zusätzlich genau wie die besonderen Bauteile und Einrichtungen über den Zeitwert erfasst werden. Terrassen, Wege, Zäune, Beete und Bepflanzungen im gängigen Standard sind über den Hauspreis in der Regel abgegolten.

Zusätzliche Anrechnungen können z.B. folgende Außenanlagen finden:

  • Pool
  • Pavillons, zusätzliche Terrassen
  • Gartenhäuser, Gewächshäuser
  • Exotische Bepflanzung
  • Teich, Schwimmteich, See
  • Carport
  • Fertiggarage

Sachwertfaktor

Sachwertfaktor berücksichtigt die aktuelle Lage auf dem regionalen Grundstücksmarkt und werden von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt. Die wesentlichen Modelparameter sind in der Sachwertrichtlinie Anlage 5 aufgeführt. Bei der ermittlung des Sachwertfaktor muss die Quelle, der Stichprobenumfang und das Ableitungsmodell angegeben werden, damit entschieden werden kann, ob der Sachwertfaktor gemäß der ImmoWertV „zutreffend“ ist.

Der Sachwertfaktor kann auch in den Grundstücksmarktberichten der Städte und Land-Kreise nachgeschaut werden. Ansonsten hat man als Laie keinen Zugang zu den Werten.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Besondere Grundstücksmerkmale können den Sachwert zusätzlich verändern. Diese müssen nicht unbedingt wertmindern sein, sondern können z.B. bei erhöhten Ertragsverhältnissen auch wertsteigernd sein.

Objektspezifische Merkmale können z.B. die Folgenden sein:

  • Baumängel und Bauschäden
  • Wirtschaftliche Überalterung
  • Überdurchschnittlicher Erhaltungszustand
  • Freilegungskosten
  • Bodenverunreinigungen
  • Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen

Weitere Gebäude

Stehen auf dem Grundstück weitere Gebäude wie z.B. eine gemauerte Garage, dann kann mit dem gleichen Sachwertverfahren der Wert der Garage bestimmt werden.

 

Hier den Hauswert direkt selbst schätzen

 

Finanzierung

Wenn du weißt was deine Traumimmobilie kostet, dann findest du hier 3 Schritte zur perfekten Finanzierung für dich.

 

Autorin: Ester Karl

Foto: pixabay

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